Le diagnostic a pour objet de décrire une réalité par des signes apparents ; il s’agit d’envisager une réalité que l’on ne peut directement appréhender. La pratique du diagnostic se révèle extrêmement périlleuse pour son opérateur. L’opérateur de diagnostic doit trouver son positionnement entre deux postures inverses : en dire trop (extrapoler ce qu’il voit, au risque d’alarmer inutilement le donneur d’ordre), ou pas assez (s’en tenir à une description pure, et s’en tenir là). Quelle que soit la posture choisie, il pourra toujours se voir reprocher d’avoir sous-estimé ou au contraire surestimé les risques.
Le fond du diagnostic immobilier
C’est ici qu’apparaît le problème de la transversalité, liée aux différentes interprétations du diagnostic.
Le contenu du diagnostic est donc un mode de description de la réalité très particulier, en ce sens qu’il ne s’intéresse qu’à des signaux apparents. Il en résulte que, en aucun cas, le diagnostic n’exprime une certitude, alors que le lecteur recherche précisément une certitude absolue ; c’est là tout le paradoxe.
C’est ainsi que certains diagnostiqueurs intègrent une part de conseil, en conseillant au donneur d’ordre de procéder à des investigations complémentaires. Mais cela n’est pas toujours le cas. Cela relève alors de la responsabilité du professionnel (de la vente, de la construction, de la gestion d’immeuble) que de conseiller au propriétaire un complément d’investigation.
Un diagnostic immobilier n’a donc pas vocation à garantir, ou à attester un résultat. Cette problématique se retrouve avec davantage d’acuité dans le cas du diagnostic amiante. En effet, le droit positif distingue entre différentes situations qui représentent soit un danger extrême et immédiat, et d’autres situations dans lesquelles l’amiante, dans certaines conditions, ne présente aucun danger immédiat (à condition qu’il n’y ait pas de travaux de perçage, etc. et que les fibres d’amiante soient encapsulées dans un matériau inerte comme le ciment), le droit n’imposant dans ce cas aucune obligation de retrait.
Le diagnostic pose également un problème d’interprétation. Ainsi, lorsque le rapport conclut selon la formule « il n’a pas été repéré de matériaux et de produits amiantés« , Damien Jost estime que, dans 9 cas sur 10, le lecteur, y compris le notaire, interprétera cette conclusion comme signifiant : « il n’y a pas d’amiante dans l’immeuble« , ce qui est une erreur d’interprétation, compréhensible de la part du profane, mais moins de la part du professionnel. Tous les professionnels doivent en effet être conscients qu’un diagnostic avant vente ne tend pas à l’exhaustivité.
Un autre problème d’interprétation du diagnostic tient à la lecture beaucoup trop hâtive du diagnostic. Il est primordial de lire, non seulement la partie « conclusion », mais également toutes les rubriques du rapport, et notamment la rubrique « constatations diverses », dont on peut relever que l’intitulé est particulièrement dévalorisant eu égard à son importance. En effet, figurent au contraire dans cette rubrique des informations essentielles (telles que « présence d’injecteurs dans la charpente » lesquelles traduisent un traitement antérieur contre les insectes).
Il convient donc de lire non seulement, toutes les rubriques du rapport du diagnostic, mais également comprendre que l’on dispose seulement, avec le diagnostic, de la « partie émergée de l’iceberg » ; autrement dit, il existe toute une partie de la réalité qui n’a pas pu être examinée. Tout ce qui ne ressort pas dans le diagnostic renvoie alors à la responsabilité de chacun des acteurs.
Damien Jost a insisté sur le fait qu’un diagnostic ne constitue pas une expertise. Il faut savoir en effet que la prestation en elle-même, s’agissant d’un diagnostic avant vente (pour un pavillon classique), représente entre une et trois heures de visite pour un tarif qui n’est pas encadré ; par ailleurs, l’établissement du diagnostic comporte des limites matérielles (telle l’interdiction générale de réaliser des sondages destructifs. En effet, dans le cadre d’une vente, le principe est que l’on ne porte pas atteinte à l’intégrité du bâtiment).
Pour résumer, le diagnostic immobilier remplit la fonction d’un indicateur de tendance, ni plus ni moins. Il s’agit de répondre à une question unique : le bien apparaît-il comme exempt ou non de pathologies (amiante, termites, plomb, autre…).
Face aux limites de ce diagnostic, on peut se demander si cet outil, destiné à protéger le consentement de l’acquéreur, revêt une utilité certaine ?
Selon Damien Jost, la réponse est très clairement positive, les informations délivrées par le rapport étant signifiantes, à condition de savoir les analyser. On peut d’ailleurs observer que les juges prêtent de plus en plus d’importance à ces informations et à l’utilisation qui en a été faite par les acteurs subséquents.
S’agissant plus particulièrement du diagnostic parasitaire, il faut savoir que les parasites regroupent à la fois les champignons (majoritairement dans le quart nord-ouest ; les deux conditions de sa présence sont l’humidité, et la suppression de la ventilation) et les insectes (quart sud-ouest essentiellement, mais aussi grandes villes, notamment Paris). Il faut savoir que toute trace de termite représente un danger potentiel, de même que toute trace d’un précédent traitement (injecteurs ; trous à intervalles réguliers), permettant de déceler une infestation ancienne (mais dont on ignore le plus souvent la date), sachant que l’éradication totale des parasites est difficile.
La forme du diagnostic immobilier
Là encore, de même que le diagnostiqueur doit choisir sa posture, entre « en dire trop ou pas assez », il doit opérer un choix entre un langage très accessible, compréhensible par le plus grand nombre, ou un langage très technique répondant à une terminologie conforme à la norme dictée par l’AFNOR, et imposée par les organismes certificateurs (cette deuxième option étant la plus fréquemment retenue).
Ce langage très technique utilisé constitue un enjeu pour le professionnel de la vente ou de la construction. Damien Jost relève la difficulté particulière rencontrée par les notaires à traduire le contenu du diagnostic dans l’acte de vente.
Par exemple, dans le cas d’un diagnostic parasitaire, est souvent utilisée la formule d’ »indices d’infestation », laquelle doit être comprise au sens des normes édictées par l’AFNOR, et qui équivaut donc à l’infestation elle-même. La norme édicte en fait une présomption normative.
Source Lexbase – http://www.lexbase.fr/
Lexbase Hebdo édition privée n?546 du 7 novembre 2013
Résumé :
Pour en savoir plus :
Le diagnostic du bâtiment une responsabilité transversale
Notion de diagnostic : le fond et la forme du diagnostic immobilier
Applications jurisprudentielles Diagnostic avant vente – Etat parasitaire – Rennes décembre 2012
Applications jurisprudentielles Diagnostic avant vente – Etat parasitaire – Nîmes novembre 2004
Applications jurisprudentielles Diagnostic avant vente – Etat parasitaire – Douai mars 2005
Applications jurisprudentielles Diagnostic avant vente – Mérule – Caen avril 2013
Jurisprudence : diagnostic avant travaux (ou démolition)
Applications jurisprudentielles – Diagnostic avant travaux (ou démolition) – Paris septembre 2004
