La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu, le 2 juin 2016, un arrêt dont les attendus viennent confirmer certains points de procédure (délai de forclusion) et de fond (faute de l’agent immobilier), et préciser les conditions d’appréciation du préjudice de l’acquéreur.
Dans cette affaire, un couple avait acquis un appartement en copropriété, via une agence immobilière qui avait fait réaliser le mesurage par une société de de diagnostic. Quelques mois plus tard, les acquéreurs avaient fait procéder à un autre mesurage, qui avait révélé une différence de superficie de plus de 20%. Les acquéreurs avaient donc assigné les vendeurs en diminution du prix de vente, ainsi que l’agence immobilière et le diagnostiqueur en réparation du préjudice.
A cette occasion, la Cour de Cassation a réaffirmé deux principes constants de sa jurisprudence, qui posent souvent de réels problèmes aux acquéreurs et que ces derniers essaient régulièrement de contourner légalement : le délai de recours et la faute de l’agent immobilier.
Concernant l’action en diminution du prix de vente, la question de la nature du délai de recours d’un an prévu par la loi 10 juillet 1965 est souvent posée à la Haute Cour : s’agit-il d’un délai de prescription, qui peut donc être suspendu par une mesure d’instruction (en l’espèce, le mesurage) ou d’un délai de forclusion, qui ne peut faire l’objet d’aucune suspension.
Erreurs de mesurage Carrez : les précisions de la Cour de Cassation
Ici encore, la Cour de Cassation a réaffirmé une position constante : le délai de recours en diminution du prix contre le vendeur en raison d’une erreur de mesurage de plus de 20% est un délai de forclusion. En conséquence, un an après la cession, quels que soient les actes d’instruction, l’action en diminution du prix n’est plus possible. Les requérants ont donc été déboutés sur ce point.
Sur la question de la responsabilité de l’agent immobilier dans une erreur de mesurage, la Cour de Cassation réaffirme également un principe constant : l’agent immobilier ne peut pas être tenu pour responsable s’il n’a pas réalisé le mesurage lui-même et, s’il a eu recours à un expert pour le réaliser, il n’est pas tenu d’en vérifier la réalité. Et ce, d’autant plus « qu’il ne disposait d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies ».
Il n’en a pas été de même pour le diagnostiqueur ayant réalisé le mesurage, dans la mesure où l’expertise ordonnée par le tribunal avait relevé une différence de 27 m2 entre la surface annoncée et la surface réelle. La Cour de Cassation a bien confirmé la faute du diagnostiqueur, le condamnant à la réparation du préjudice.
Restait à déterminer la nature et le montant de ce dernier. Sur ce point, la Cour de Cassation n’a pas suivi la Cour d’Appel et a retenu l’existence d’un préjudice lié au surcoût de la commission de l’agent immobilier, puisque cette commission était proportionnelle au prix de vente, lequel découlait notamment de la surface du bien.
