Entrée en vigueur le 1er juillet 2021, la nouvelle version du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait évoluer non seulement la méthode des diagnostiqueurs, mais également leur responsabilité. Le point sur les conséquences envisageables pour les contrats d’assurance avec Sandra Lutz, chargée de clientèle Diagnostiqueurs au sein du Cabinet Condorcet, et Grégoire Marion, responsable branche Responsabilité Civile.
Sandra Lutz
Chargée de clientèle Diagnostiqueurs
CABINET CONDORCET
Grégoire MARION
Responsable du Marché des Diagnostiqueurs Immobiliers
CABINET CONDORCET
De quelle manière le nouveau DPE pourrait-il impacter les contrats d’assurance des diagnostiqueurs ?
Dans les prochains mois, l’opposabilité du DPE sera sans doute dans le Top 3 des sinistres rencontrés par les professionnels du diagnostic immobilier. Pour rappel, l’opposabilité confère au DPE une portée contraignante au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (plomb, amiante, termites…) : si l’étiquette énergétique d’un bien est incorrecte, l’acheteur ou le locataire a désormais la possibilité de prendre des mesures contre le vendeur ou le bailleur de la propriété. Le tribunal peut ainsi être saisi pour obtenir des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente ou du bail en cours, une fois l’erreur prouvée. Il est dès lors envisageable que le vendeur ou le bailleur se retourne à son tour contre le diagnostiqueur.
Ce risque de contentieux est d’autant plus important que les méthodes de calcul ont elles aussi évolué et que certaines pratiques, telles que la réalisation à la demande du client d’un DPE vierge, ne sont désormais plus tolérées.
S’il est encore tôt pour l’affirmer, il est fort à parier que cette sinistralité aura un impact sur le coût des contrats d’assurance. Cette tendance s’observe déjà, mais pour d’autres raisons. Les compagnies d’assurance seront également plus vigilantes sur les qualifications et les antécédents des diagnostiqueurs.
Face à cette situation – et pour limiter leur responsabilité -, les diagnostiqueurs doivent plus que jamais être prudents sur la collecte des informations techniques nécessaires à l’établissement du DPE. Il s’agit notamment de réclamer un maximum de documents (plans, factures, etc.), voire même de refuser la prestation si les éléments ne sont pas transmis. En cas d’absence de réponse de leur client, il est important de le noter. Actuellement, une part importante des mises en causes des diagnostiqueurs concerne déjà la non rédaction des réserves.
Depuis trois ans, le coût des contrats d’assurance a grimpé de 20 à 25 % par an. Quelle en est la cause ?
Dès le départ, quand le métier du diagnostic a commencé, l’activité était mal connue des assureurs et le montant des primes inadapté. Le coût moyen d’un sinistre est supérieur à 12 000 euros quand la prime moyenne pour un diagnostiqueur varie entre 1500 et 2500 euros par an.
Ce que nous observons actuellement est donc un rattrapage. Si l’augmentation des sinistres n’est pas stoppée, la hausse des tarifs devrait se poursuivre dans les années à venir. Les compagnies d’assurance qui continuent de pratiquer des prix faibles s’exposent au risque de sortir du marché du diagnostic, ou de majorer très fortement les primes par la suite.
Comment réagir face à ces augmentations ?
Il y a un véritable risque à se tourner vers un assureur pratiquant des prix trop bas. Tout d’abord parce que la probabilité que le diagnostiqueur soit mal accompagné en cas de sinistre est plus élevée. Aussi, ces compagnies d’assurance ne connaissent pas la profession de diagnostiqueur et ne bénéficient donc pas de l’expérience sur les sinistres, ni d’une équipe d’avocats et d’experts dédiés au sujet.
Enfin, en ne pratiquant pas les véritables prix du marché, ces compagnies s’exposent à une fermeture de leurs services à moyen terme. Or dans ce cas, on ne sait pas qui va régler les sinistres et la prime est tout simplement perdue. Il sera également plus difficile pour les diagnostiqueurs de négocier avec une autre compagnie, voire même de retrouver une assurance ensuite.
