Les copropriétaires et la maîtrise d’oeuvre

Le maître d’ouvrage est celui qui commande des travaux pour son compte (donc le syndicat de copropriétaires par l’intermédiaire du syndic).

Le syndicat peut passer directement commande avec les entreprises et traitées avec elles, ou bien passer par un maître d’oeuvre (sauf lorsqu’un permis de construire l’y oblige).

Nous allons voir dans quels cas il peut être préférable de passer par l’intermédiaire d’un maître d’oeuvre et dans quelles conditions traiter avec lui.

Qui sont les maîtres d’oeuvre ?

Les architectes

Ayant une formation généraliste, leur rôle s’étend de la conception à la réalisation.

Parfois obligatoire lorsqu’il y a dépôt de permis de construire, l’intervention des architectes dans les travaux d’entretien est plutôt répandue, surtout sur des chantiers importants.

Les agréés en architecture

Institués par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, les agréés en architecture sont des maîtres d’oeuvre et des techniciens du bâtiment ayant reçu par le Ministère de la Culture, l’autorisation d’exercer au même titre que les architectes. Ils ont les mêmes droits et devoirs, notamment d’être inscrits au tableau régional de l’ordre des architectes.

Les maîtres d’oeuvre indépendants

A côté de la profession d’architecte, très réglementée, toute personne ou société peut être maître d’oeuvre. Il lui faut pour ce faire obtenir une assurance professionnelle, ce qui demande une qualification (diplôme et expérience). Cet intitulé regroupe les bureaux d’études, ingénieurs-conseils, métreurs, économistes de la construction…

De formation essentiellement technique, les maîtres d’oeuvre indépendants sont souvent bien équipés pour s’occuper des travaux d’entretien ou d’amélioration.

Les contrôleurs techniques

Ils ont pour mission essentielle de veiller à la conformité des travaux avec les règles de l’art, normes techniques et caractéristiques des bâtiments. Ils fournissent pour cela des recommandations techniques, préalablement à l’exécution des travaux et en cours de chantier, suivant les missions confiées par le maître d’ouvrage. En amont de ces missions générales, les bureaux de contrôle peuvent réaliser des diagnostics préalables, objet de contrats spécifiques.

Quand faut-il recourir à un maître d’oeuvre ?

Il est possible de dégager quelques principes qui justifient la passation d’un contrat de maîtrise d’oeuvre. Ils sont de quatre ordres :

Le coût des travaux

Par leur connaissance des coûts, les maîtres d’oeuvre sont plus susceptibles de mieux négocier les prix que quiconque (références des devis, décomposition des prix unitaires…). Ainsi, pour les chantiers importants, ils peuvent être source de rabais sensibles dans la mesure où ils établissent un descriptif détaillé des travaux et discutent avec les entreprises poste par poste (quantité et prix unitaire). A noter qu’une mission de maîtrise d’oeuvre sans descriptif est à proscrire.

On pourrait estimer que pour des travaux qui atteignent des coûts au-delà de 20 000 à 30 000 euros, l’emploi d’un maître d’oeuvre peut se justifier à tous les coups.

Les problèmes techniques

Il est également fortement conseillé de prendre un maître d’oeuvre dans les cas de difficultés techniques particulières, de travaux touchant la structure de l’immeuble, de multiplicité d’intervenants ou par l’emploi de procédés techniques originaux. Outre la garantie offerte par la mise en jeu de sa responsabilité, le maître d’oeuvre se doit de prendre toutes précautions (obligation de moyens) pour éviter que des désordres n’apparaissent dans le temps. Ainsi, il saura utilement conseiller le maître d’ouvrage sur les prestations techniques à envisager et devra veiller à leur bonne exécution.

La coordination

Lors des chantiers relativement importants, faisant appel à plusieurs corps d’état (maçonnerie, plomberie, électricité…), le choix peut-être fait de traiter, par un marché unique, avec une seule entreprise, appelée « entreprise générale », qui gère la totalité des travaux. Il est également possible de signer des marchés par corps d’état séparés. Si cette dernière solution peut s’avérer moins chère, la difficulté consiste à organiser la coordination entre les différentes entreprises pour qu’elles interviennent dans l’ordre au moment convenu. Cette gestion du chantier, si elle est mal menée, peut être source de surcoûts et de retards importants. Une des solutions peut dès lors être de prendre un maître d’oeuvre pour conduire le chantier.

La conception

Dès qu’un travail de conception est envisagé, même s’il s’agit d’un aménagement réduit, il est préférable de faire appel à un maître d’oeuvre.

Outre la qualité des projets qu’ils apportent, ils peuvent également être source d’économie par des adaptations astucieuses.

Enfin, l’architecte peut s’avérer indispensable dans le cas d’immeuble compris dans des périmètres de sauvegarde ou de protection d’un monument historique, ne serait-ce que pour définir les prestations, en collaboration avec les architectes des bâtiments de France.

Le contrat

Le contrat passé entre un maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre est un contrat de « louage d’ouvrage ». On peut distinguer trois types de rémunération :

• Au forfait établi au démarrage de la mission. Il ne peut faire l’objet de modification, sauf clause de révision et de redressement ;
• Au déboursé pour les missions ponctuelles, c’est-à-dire au paiement à la vacation plus frais réels ;
• Au pourcentage des travaux proportionnel au coût de réalisation des travaux

Ce dernier calcul est le plus répandu, surtout pour les missions complètes. Il prend pour base un taux, librement discuté, que l’on applique au montant des travaux. Ces taux varient généralement entre 7 à 10% en fonction de l’importance et/ou de la complexité du chantier.