Les diagnostics d’immeuble s’imposent peu à peu comme un moyen de gérer correctement le patrimoine bâti. Ils sont ainsi devenus obligatoires pour la mise en copropriété d’un ensemble immobilier. C’est également la méthode du diagnostic qui a été retenue pour la prise en mains du problème énergétique dans les grandes copropriétés (plus de 50 lots avec chauffage collectif). Pour finir, les lois en préparation envisagent d’imposer la réalisation de diagnostics (ou audits) globaux à intervalles réguliers.
L’architecte visite tout l’immeuble à diagnostiquer, parties communes et privatives. Il procède essentiellement à des constatations qualitatives, avec pour but d’inventorier le maximum d’éléments, et d’établir une synthèse. Il replace aussi l’immeuble dans son contexte historique, sociologique et financier : par exemple, dans la proche banlieue parisienne, les anciens logements ouvriers ont été investis par de jeunes bourgeois, et le diagnostic ne sera pas le même que dans le même bâtiment situé dans un environnement resté populaire.
Détail du diagnostic-type
On précise tout d’abord que ce Document est confidentiel, réservé aux Copropriétaires et à leur Syndic.
Il n’engage la responsabilité de l’architecte que sur les ouvrages qu’il a effectivement pu visiter dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, ouvrages qui sont répertoriés ci-après.
I. But de ce diagnostic
S’il s’agit de mettre aux normes un immeuble devenu inadapté à sa fonction, ou de vérifier avant ravalement que d’autres travaux moins évidents ne seraient pas nécessaires, la manière de rédiger le rapport doit s’adapter à la demande de la clientèle.
II. Présentation générale
Il faut préciser à quel type de construction on a affaire !
C’est aussi là que les éléments historiques, sociologiques et techniques trouvent leur place. Par exemple, pour les immeubles très anciens, on rappelle systématiquement qu’avant l’invention du camion, le transport de matériaux était très difficile, ce qui explique des dispositions constructives qui sinon paraissent illogiques.
III. Structure
On va « de fond en comble », expression remarquablement opérante.
On décrit correctement l’existant, et on insère dans la description la liste des pathologies qui l’affectent.
- Fondations et caves
- Humidité en rez-de-chaussée
- D’une manière générale, humidité et ventilation sont les deux clés pour comprendre un bâti ancien. Ce sont aussi les données le plus souvent négligées.
- Éléments porteurs verticaux
- Structure porteuse des planchers
- Structure porteuse des escaliers
- Charpente (Il va de soi que si l’immeuble n’en comporte pas, ce chapitre n’est pas renseigné)
- Couverture
- Façades
IV. Équipements et finition
Protection incendie
Une analyse complète du risque incendie est nécessaire. On ne se contente pas de pointer les non-conformités (un immeuble ancien doit être aux normes de l’époque où il a été construit, ce qui le rend non-conforme aux normes actuelles, évidemment), mais on considère le bâti avec bon sens, et on en déduit des mesures souvent très simples à prendre pour améliorer la sécurité.
C’est ici aussi qu’on évoque l’éventuel danger de certains travaux que d’autres considérations rendraient souhaitables (par exemple, l’isolation par l’extérieur des façades peut poser des problèmes au regard du risque incendie).
Isolation thermique
Là aussi, on ne se contente pas de confronter l’immeuble avec la réglementation actuelle, mais de le considérer dans sa matérialité et de voir comment améliorer les choses raisonnablement. On évoque aussi la possibilité d’une rénovation thermique par bouquet de travaux, on la replace dans une perspective globale, et on renvoie à l’audit thermique s’il en existe un.
Plomb, Termites, Amiante
On évoque surtout ces problèmes en renvoyant aux diagnostics spécialisés. Si ceux-ci prescrivent des travaux, on les cite ici, et on les raccorde au reste du diagnostic global.
Protection contre l’intrusion
Accessibilité Handicapés
Là aussi, on va au-delà d’une simple application de la réglementation en vigueur, pour mettre en évidence les mesures de bon sens aptes à faire évoluer les choses. Comme pour la thermique, on replace cette problématique dans une perspective globale.
Revêtements et sols des parties communes
Canalisations eau froide et eaux usées
Le problème du plomb est encore très présent dans les immeubles d’avant 1948.
Gaz
On procède à une inspection sommaire, souvent suffisante pour détecter des problèmes à régler. Si nécessaire, on renvoie à un diagnostic technique spécialisé.
Installations électriques et télécommunications
On décrit les ouvrages, ce qui suffit généralement pour déterminer s’ils nécessitent des travaux.
Chauffage
Là encore, on reste descriptif. Tous ces points techniques sont évoqués pour être replacés dans le contexte global de l’immeuble.
Énergies renouvelables
La possibilité d’implantation de panneaux solaires, ou plus rarement d’éoliennes, est examinée.
Évacuation des déchets
Cet article examine les locaux poubelles, vide-ordures, les conditions de collecte et le cheminement des bennes.
Ventilation
Ce problème excessivement important mais méconnu est abordé à partir des pathologies qu’on constate. Une vérification des circuits aérauliques est également effectuée.
Ascenseur
S’il existe, on le mentionne. S’il n’existe pas, on évalue les possibilités d’installation.
Menuiseries extérieures
Menuiseries intérieures
Détail des logements (ou bureaux ou boutiques…)
C’est dans cet article qu’on fait l’inventaire des problèmes spécifiques à chaque logement (ou bureau), entre autre les installations sanitaires, étanchéité des sols, ventilation, etc.
V. Liste des travaux à prévoir sous cinq ans
Essentiellement qualitative, cette liste donne également les ordres de grandeur des investissements à prévoir.
Ce diagnostic rend l’immeuble intelligible à ses propriétaires. Il a un rôle technique, mais également prospectif, financier, et il rend plus efficaces les Assemblées Générales de Copropriété
Ce n’est qu’après la réalisation d’un tel diagnostic global qu’on peut, en pleine connaissance de cause, aborder la rénovation énergétique proprement dite.
