Il n’existe pas de diagnostic "logement décent". Il s’agit plutôt d’une incitation à l’auto-évaluation par les locataires du logement qu’ils occupent. L’objectif : la protection physique, ainsi que la santé, des occupants de logements à usage d’habitation principale.
CONTEXTE RÈGLEMENTAIRE
La notion de logement décent a été introduite par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000. Elle consiste en un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité et la santé de ses occupants.
Les critères de contrôle sont :
- la surface minimale
- le niveau d’équipement et de confort (eau, électricité, sanitaires, chauffage)
- l’état du logement (gros œuvre, sécurité, ventilation, luminosité).
La notion de décence concerne :
- le clos et le couvert : solidité et bon état d’entretien (étanchéité de la couverture, des menuiseries…)
- l’accès et la protection : l’absence de risques (garde-corps, escaliers, fenêtres…)
- les revêtements intérieurs : l’absence de risques (peintures, canalisations…)
- le gaz et l’électricité : l’absence de risques
- le chauffage : une puissance suffisante, l’absence de risques
- l’éclairage naturel : les pièces principales doivent avoir des ouvertures suffisantes
- une surface de :9 m² minimum
- une hauteur sous plafond de : 2,20 m minimum
- l’eau potable : l’alimentation en eau potable avec pression et débit suffisant
- l’évacuation : de bonnes conditions d’installation et d’évacuation des eaux ménagères
- une cuisine : la possibilité d’utiliser un appareil de cuisson et un évier avec eau froide et chaude
- des sanitaires : des WC séparés de la cuisine et de la salle à manger, un équipement pour la toilette (baignoire ou douche), avec eau chaude et froide.
RISQUES/SANCTIONS
Les risques et sanctions possibles sont les suivants :
- le locataire peut demander à un juge la mise en conformité
- le juge peut réduire le montant du loyer
- le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts
- dans le cas extrême d’un logement fortement dégradé, le propriétaire s’expose à des sanctions pénales.
SUR LE TERRAIN
La démarche amiable : un locataire non satisfait doit commencer par signaler au propriétaire les points de non-décence qu’il a constaté.
La mise en demeure : si le propriétaire ne réagit pas, le locataire doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, le locataire ne peut se faire justice lui-même (il doit continuer à payer son loyer et ses charges aux termes convenus).
La conciliation : à défaut de réponse du propriétaire sous 2 mois, le locataire peut décider d’engager une procédure de conciliation (gratuite et facultative). Le recours à un conciliateur nécessite l’accord du propriétaire et sa présence lors de la réunion de conciliation.
Le recours contentieux : si les démarches amiables échouent, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour demander la réalisation des travaux. Il doit apporter la preuve de non-décence du logement (constat d’huissier). Le juge peut alors ordonner une expertise.
CONTENU DU RAPPORT
Tous les éléments ne satisfaisant pas à la notion de décence sont énumérés. Une synthèse complète le constat, selon le modèle de la plaquette d’évaluation d’un logement décent.
EN BREF
*en prestation unique
TEXTES DE RÉFÉRENCE
