Le repérage d’amiante se fait lors du diagnostic amiante avant vente, notamment dans le cadre du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Sur le sujet, la loi est stricte et les points de contrôle nombreux… alors pourquoi ne pas mettre toutes les chances de son côté en optant pour une formation adaptée ?

Au-delà d’une certification, le repérage d’amiante nécessite des connaissances dans le domaine de la construction et du bâtiment.

 

 

 

COMPETENCES

 

 

Quel que soit le type d’expertise et le cadre, le diagnostic amiante doit être réalisé par un professionnel disposant d’une certification conforme aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, suivant une procédure stipulée par la norme AFNOR NF X 46-020. Ce professionnel doit être « un contrôleur technique au sens du code de la construction et de l’habitation, ou un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission » ; il doit également être impartial et totalement indépendant du donneur d’ordre, et il respectera la confidentialité des informations dont il aura eu connaissance pendant sa mission (plans, documents, constats visuels…), de même qu’en ce qui concerne les résultats de son inspection.

 

 

 

LA FORMATION

 

 

Rappel

 

Le diagnostic amiante est obligatoire avant toute vente, il concerne tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Ses objectifs réglementaires : la protection de la population contre les risques d’exposition à l’amiante.

 

 

Objectifs de la formation

 

La formation permet d’être capable de réaliser un diagnostic amiante conformément aux exigences de la règlementation et de façon autonome et efficace. Pour cela, elle développe les connaissances sur le matériau, ses localisations possibles, les modes et les zones de prélèvements.

 

 

Programme et méthodes

 

Selon les formateurs les programmes et les méthodes diffèrent, quoi qu’il en soit certains points restent essentiels :

 

• Les connaissances sur les matériaux et les produits contenant de l’amiante (MPCA)
• Les notions règlementaires : la méthodologie du repérage selon la norme NF X 46-020 et la structure du dispositif réglementaire actuel
• Les prélèvements et analyses en laboratoires
• Le rapport d’expertise et de repérage
• L’analyse des risques

 

Afin d’appréhender au mieux ces connaissances, les formateurs pourront proposer des exposés, études de cas, échanges d’expériences, démonstrations, questions/réponses, dossiers contenant les documents de références, des exemples de rapport, des photos… dans certains cas, des visites de sites viendront compléter la formation. 

 

 

Durée

 

La durée peut varier en fonction du cadre de la formation, selon si elle est comprise dans une formation au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) ou pas. En moyenne elle durera environ 4 jours.

 

 

Coût

 

Il faudra compter en moyenne entre 1000 € et 1500 €.

Résumé :

Les expertises de repérages d’amiante s’avèrent être extrêmement techniques, la certification, obligatoire, est une base mais ne suffit pas dans bien des cas. De plus, les formations seront des appuis essentiels lors de la certification.

La maitrise des techniques de négociation et de vente est une première étape. Certes incontournable, mais cela ne suffit pas. L’efficacité commerciale est atteinte lorsque la posture commerciale est positivée par la direction et partagée par tous dans l’entreprise.

 

La réalité est plus modérée : comme Monsieur Jourdain, la pratique existe. L’animation de son réseau de prescripteurs, ou la gestion de la relation avec ses clients sont courantes dans le secteur. Mais certains tabous ont la vie dure, et l’usage de certains mots clés ou certains investissements sont encore freinés.

 

La maîtrise des techniques efficaces en commerce est un point de départ, qui donne de l’assurance au dirigeant comme à son équipe.

 

Le commerce ne nuit pas à la technique, il la sert. Cette valeur fondamentale n’est pas encore partagée par tous. Et c’est par la mise en place de pratiques concrètes qu’elle pourra s’y développer petit à petit dans l’entreprise.

Résumé :

Concrètement un cabinet de diagnostic doit consacrer 30% minimum de l’ensemble de ses ressources à la fonction commerce. Et vous ?

Voilà une nouvelle année qui démarre, gageons qu’elle sera meilleure que l’année 2009. Les chiffres sont supérieurs à ceux de l’année dernière, ils restent néanmoins très faibles. Bilan des mises en ventes et en locations depuis 3 ans. 

TENDANCE DU MOIS

 

Le nombre de mises en vente et de mises en location est supérieur à celui de 2009 et inférieur à celui de 2008. La tendance semble ainsi s’inverser par rapport aux chiffres de décembre 2009 qui, rappelons le, avaient enregistré des chiffres inférieurs à ceux de décembre 2008 pour les ventes.
Ainsi, pour janvier 2010 le nombre de mises en vente (35 741) est supérieur à celui du mois précédent (31 863). Ce qui reste tout de même très faible.
Pour les mises en location, janvier 2010 (34 536) reste inférieur à celui de décembre 2009 (34 760).

 

 TABLEAUX DE BORD

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

METHODOLOGIE

 

Ces chiffres fournis par Immotracker sont issus de la centralisation quotidienne des petites annonces de ventes et locations fournies par les particuliers et les professionnels de l’immobilier.

Sont comptabilisées sur un mois, les annonces mises en ligne sur le mois concerné. Ainsi dans le cas où un bien serait mis en vente ou en location sur plusieurs mois, il sera comptabilisé uniquement le premier mois.

 

Les années passent et se ressemblent. Pour le mois de janvier 2010, nous obtenons 81 créations d’entreprises de diagnostiqueurs immobiliers.

Avec 81 créations en janvier 2010, nous obtenons le même nombre de créations que pour janvier 2009. Quels seront les résultats pour les mois à venir ? Nul ne peut le dire, même si la tendance semble sensiblement équivalente aux premiers mois de 2009.

Le tableau ci-dessous fournit les chiffres mensuels.

 

 

METHODOLOGIE

Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».

Obtenir sa certification est pour le diagnostiqueur immobilier une obligation qu’il est bon de préparer correctement. Une fois les formalités d’inscription effectuées, la date d’examen fixée et les principales notions revues, l’épreuve se déroule en plusieurs étapes dont voici les grandes lignes.

LA THEORIE

 

 

• des dispositifs législatifs
• de la typologie des constructions, les principaux systèmes constructifs
• des divers types de matériaux de construction et leurs propriétés
• de la terminologie juridique et technique tout corps d’état
• de la terminologie juridique du bâtiment en rapport avec le bois
• des techniques de construction, les problèmes et pathologies du bâtiment
• de l’historique des techniques d’utilisation de l’amiante
• des caractéristiques chimiques du plomb

 

Le candidat dispose de 35 minutes en moyenne par thème (gaz, amiante, électricité…) pour un QCM de 40 questions environ, tirées au sort de façon aléatoire à partir d’une bibliothèque de questions. Il est réalisé sur poste informatique. Le candidat n’a pas accès à sa documentation. Il n’y a pas de questions éliminatoires, pas de points négatifs pour les réponses fausses.

 

Pour réussir le QCM, il est nécessaire d’obtenir une note globale de 12/20 (cette note peut dépendre du certificateur). Le candidat est alors convoqué à l’examen pratique.

 

 

 

LA PRATIQUE

 

 

L’examen pratique permet quant à lui de vérifier, lors d’une mise en situation, que le diagnostiqueur applique et maîtrise les méthodologies voulues par les Pouvoirs Publics.

 

Cet examen consiste notamment à vérifier si le diagnostiqueur, selon la certification choisie :

 

• est capable de réaliser un DPE,
• applique la méthode de réalisation de l’état relatif à la présence de termites
• maîtrise la réalisation d’un repérage amiante,
• connaît la méthode de réalisation d’un CREP
• maîtrise la réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz.

 

L’examen pratique met le candidat en situation concrète d’examen, à partir de supports d’informations détaillées (descriptif du lieu, plan, descriptif des équipements et des installations, photos) permettant de comprendre le contexte.

 

Des échanges verbaux  sont organisés afin que le candidat puisse apporter les informations nécessaires à l’examinateur pour juger de sa compétence technique : utilisation du matériel, méthodologie employée…

 

Cette situation de « terrain » est suivie d’une période de rédaction des conclusions de la mission. Le candidat établit son rapport, soit sur un modèle prédéfini, soit sur la base d’un modèle qu’il a apporté et qu’il utilise couramment (ce qui permet de constater qu’il sait formaliser les constats effectués et rédiger une conclusion de sa propre initiative). Il peut utiliser tous les documents et outils qu’il juge nécessaires.

 

La durée de cette partie pratique varie de 45 minutes à 1 heure 15.

 

Certains organismes certificateurs demandent que cette partie rédaction du rapport soit rendue à une date ultérieure.

 

 

 

AVIS DE L’EXAMINATEUR

 

 

Chaque exigence « compétences des personnes physiques » définie dans l’annexe 2 des arrêtés d’application est notée selon 3 niveaux : « satisfaisant », « à améliorer », «insuffisant». Le rapport du candidat est évalué sous 4 aspects : le fond, la forme, les conclusions, les documents graphiques. Il fait l’objet d’un échange direct entre examinateur et candidat.

 

L’examinateur remplit ensuite un rapport d’évaluation et formule un avis quant à la certification du candidat (favorable ou défavorable).

 

En cas d’échec, il est possible de repasser 2 fois chacun des examens dans un délai de 1 mois minimum à 3 mois maximum.

Résumé :

La phase d’examen de la certification peut parfois être réalisée sur une seule journée pour un résultat quasi immédiat. L’organisme certificateur délivre un certificat de compétences dans les domaines de diagnostic concernés pour une durée de cinq ans. Le candidat entrera alors dans une phase de surveillance.

L’accessibilité pour les handicapés aux bâtiments recevant du public a été définie par la loi dite « Loi handicap » du 11 février 2005 . Divers décrets l’ont depuis complétée dont l’un étend désormais cette accessibilité aux bâtiments à usage d’habitation (décret du 30 avril 2009)

 

 

 

Essentiel :  La « loi  handicap » et le cadre bâti Le chapitre III du titre IV de la loi 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées s’intitule: cadre bâti, transports et nouvelles technologies. L’article 41 dit que les « (…) établissements recevant du public (…) doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap (…) ».1 La loi concernant le cadre bâti prévoit : -Le principe d’accessibilité généralisée sans rupture de la chaîne du déplacement -L’attestation de conformité aux règles d’accessibilité obligatoire -L’obligation d’accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP) neufs -Des délais pour les établissements recevant du public existant et  pour les préfectures et universités  dont les dates ont été modifiées  par le décret du 30 avril 2009 -Tous les types de handicap sont pris en compte dans la conception bâtiment – Les règles des établissements recevant du public neufs s’appliquent aux établissements recevant du public existants – Une modalité particulière (dérogation) s’il existe des contraintes liées à la solidité bâtiment  – Des sanction en cas de non-respect des règles d’accessibilité.

 

 

 

Loi

Loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées

 

Décrets

Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 relatif à l’accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation

 

 Décret n°2009-500 du 30 avril 2009 relatif à l’accessibilité des établissements recevant du public et des bâtiments à usage d’habitation modifie les dates limites de réalisation des diagnostics d’accessibilité

 

 

Arrêtés

Arrêté du 1 août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19 à R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public lors de leur construction ou de leur création

 

Circulaire

Circulaire interministérielle n° DGUHC 2007-53 du 30 novembre 2007 relative à l’accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation

– Annexes 1 à 5 Procédures d’autorisation de construire, aménager ou modifier un ERP

– Annexe 6 Bâtiments d’habitation collectifs neufs

– Annexe 7 Maisons individuelles neuves

– Annexe 8 Etablissements recevant du public et installations ouvertes au public construits ou créés

 

L’accessibilité pour les handicapés aux bâtiments recevant du public a été définie par la loi dite « Loi handicap » du 11 février 2005. Divers décrets l’ont depuis complétée dont l’un étend désormais cette accessibilité aux bâtiments à usage d’habitation (décret du 30 avril 2009).

L’ESSENTIEL    La « loi  handicap » et le cadre bâti   Le chapitre III du titre IV de la loi 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées s’intitule: cadre bâti, transports et nouvelles technologies. L’article 41 dit que les « (…) établissements recevant du public (…) doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap (…) ».   La loi concernant le cadre bâti prévoit :   Le principe d’accessibilité généralisée sans rupture de la chaîne du déplacement L’attestation de conformité aux règles d’accessibilité obligatoire L’obligation d’accessibilité pour les établissements recevant du public (ERP) neufs Des délais pour les établissements recevant du public existants et pour les préfectures et universités dont les dates ont été modifiées par le décret du 30 avril 2009 Tous les types de handicaps sont pris en compte dans la conception bâtiment Les règles des établissements recevant du public neufs s’appliquent aux établissements recevant du public existants Une modalité particulière (dérogation) s’il existe des contraintes liées à la solidité bâtiment Des sanctions en cas de non-respect des règles d’accessibilité

 

LOI

 

Loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées

 

 

DECRETS

 

Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 relatif à l’accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation

 

 Décret n°2009-500 du 30 avril 2009 relatif à l’accessibilité des établissements recevant du public et des bâtiments à usage d’habitation modifie les dates limites de réalisation des diagnostics d’accessibilité

 

Résumé :

Pour en savoir plus :

• consultez notre article Diversification (Episode 2) – Le marche du logement décent

• vous êtes inscrit, connectez-vous et consulter nos fiches pratiques Accessibilité Handicapé , Marché de l’Accessibilité Handicapé
• vous n’êtes pas inscrit, s’inscrire gratuitement au club avantage pour bénéficier des fiches pratiques

Parmi les diagnostics obligatoires, on trouve le diagnostic amiante, il est requis pour la vente d’un bien immobilier mais également avant travaux ou démolition. Sur le sujet, la loi est stricte, les points de contrôle nombreux et les analyses laboratoires particulièrement requises et nécessaires. Soyez vigilant !

LEGISLATION

 

 

Le Code de la Santé Publique (CSP article 1334-26), y compris les dispositions du décret n° 96-97 (article 10-4) modifié qui y ont été intégrées après abrogation de ce dernier à partir du 27 mai 2003, imposent au propriétaire, avant travaux, le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. De plus, l’article 23 du décret n° 96-98 modifié rend obligatoire le retrait des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition.

 

Le diagnostic amiante dispose d’une validité illimitée, cependant la loi ayant été modifiée par arrêté le 22 août 2002, tout certificat de conformité délivré avant cette date nécessite une mise à jour et donc un nouveau diagnostic.

 

 

COMPETENCES

 

 

Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel disposant d’une certification conforme aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l’habitation, suivant une procédure stipulée par la norme AFNOR NF X 46-020. Ce professionnel doit être « un contrôleur technique au sens du code de la construction et de l’habitation, ou un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission » ; il doit également être impartial et totalement indépendant du donneur d’ordre, et il respectera la confidentialité des informations dont il aura eu connaissance pendant sa mission (plans, documents, constats visuels…), de même qu’en ce qui concerne les résultats de son inspection.

 

Ce repérage avant travaux ou démolition est beaucoup plus complet que celui réalisé avant vente, et il nécessite souvent des sondages destructifs (à la différence de la vente). Les compétences techniques en bâtiment à avoir, sont beaucoup plus importantes. La réalisation sur le terrain et le repérage des matériaux doivent être faits de manière précise dans l’objectif des travaux ou de la démolition.

Il s’agit de faire une évaluation des risques en conformité avec le code du travail.

 

 

 

POINTS DE CONTROLE

 

 

L’amiante bénéficie de nombreuses propriétés d’isolation acoustique, thermique, et de résistance à la chaleur, elle a donc été utilisée pour la construction dans de nombreux matériaux et produits jusqu’en 1997, date à laquelle son usage a été interdit du fait de la reconnaissance officielle de ses effets néfastes pour la santé.

 

À ce jour, plus de 3000 matériaux contenant de l’amiante sont référencés.

 

De ce fait, il convient d’être extrêmement vigilant lors du repérage dans la mesure où les points de contrôles sont nombreux : faux plafonds, dalles de sol, isolations…

 

Le diagnostiqueur procèdera à des sondages destructifs et non destructifs amenant à des prélèvements qui seront analysés en laboratoires.

 

 

 

L’ANALYSE LABORATOIRE

 

 

Avec l’amiante, le doute n’est pas permis. Aussi lors de la réalisation des points de contrôle, par principe de précaution, les prélèvements de matériaux sont fortement recommandés et nécessaires ; ils seront ensuite analysés par un laboratoire accrédité par le COFRAC  (une liste de laboratoires accrédités est disponible sur le site du COFRAC : http://www.cofrac.fr/).

 

Il existe plusieurs types d’analyses, selon le matériau :

 

• Pour les matériaux fibreux, présents dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds… l’analyse est réalisée en microscopie optique à lumière polarisée selon la méthode britannique décrite dans l’appendice 2 du Guide HSG 248.

 

• Pour les matériaux non fibreux, présents dans les dalles de sol, colles, peintures, plastiques… l’analyse est réalisée en microscopie électronique à transmission ou à balayage conformément à l’arrêté du 6 mars 2003.

 

 

LE RAPPORT DE REPERAGE

 

 

Après rédaction, le rapport est inséré dans le dossier « amiante » du bien concerné. En cas de démolition totale, il justifiera de la présence ou non d’amiante après la démolition.

 

Résumé :

Dans le cadre des travaux, les apporteurs d’affaires sont les architectes, les maîtres d’œuvre, les entreprises de bâtiments ; dans le cadre d’une démolition, ce sera le propriétaire. Il existe également de nombreuses demandes par appels d’offres

Froid, humidité, soleil, odeurs, bruits… nos logements d’avant, bien souvent ouverts à tous vents, laissaient passer tout et n’importe quoi. A la recherche d’un meilleur confort de vie et maintenant d’une réduction de la facture énergétique, nous avons appris à calfeutrer, à mieux isoler les logements,  mais en oubliant souvent de les ventiler, avec parfois des conséquences qui peuvent devenir catastrophiques, pour le bâti mais aussi la santé.

LA RÈGLEMENTATION

Le contrôle de la ventilation est un élément important dans le cadre du DPE et dans le diagnostic de la qualité de l’air intérieur. Il concerne à la fois l’habitat individuel, le collectif et le tertiaire.

Depuis peu, l’apparition, par arrêté, des premiers labels HPE RENO et BBC RENO, préfigure l’organisation du marché du logement existant, en introduisant des notions de performances thermiques.

Les éléments à prendre en compte sont les suivants :

• La perméabilité à l’air d’un bâti doit être la plus faible possible.
• Le système de ventilation doit balayer le logement. La circulation de l’air doit pouvoir se faire principalement par entrée d’air dans les pièces principales et sortie dans les pièces de service.
• Pour les locaux d’habitation, le système de référence est un système par extraction d’air pris sur l’extérieur. Les bouches d’extraction situées en cuisine sont à deux débits et équipées d’un dispositif manuel de gestion.
• Pour une  habitation, la consommation électrique des « auxiliaires » de ventilation est limitée à 0,25 W/m3. Des majorations sont possibles sous certaines conditions. Pour vérifier la conformité d’un appareil, il suffit de diviser sa puissance, indiquée en watts, par son débit exprimé en mètres cubes par heure.
• D’autre part, les fenêtres d’une pièce principale doivent posséder des entrées d’air, sauf s’il existe déjà une entrée d’air ou une installation double flux (ventilation mécanique contrôlée).

LES PRINCIPAUX  SYSTEMES D’AERATION ET DE VENTILATION

Il existe différents systèmes d’aération et de ventilation, les principaux sont les suivants :

• l’aération par ouverture des fenêtres
• l’aération par tirage thermique, ventilation naturelle par grilles d’aération basses et hautes
• l’aération ponctuelle (par extracteur), VMR (ventilation mécanique répartie)
• la ventilation mécanique contrôlée simple flux(VMC), circulation permanente de l’air dans l’habitation par renouvellement (l’air pris à l’extérieur entre au niveau des entrées d’airs placés sur les fenêtres dans la maison au niveau des pièces de vie et est extrait dans les pièces de service où les dégagements d’odeur et d’humidité sont les plus importants).
• la ventilation mécanique contrôlée double  flux, (introduction mécanique d’air filtré et préchauffé par les calories de l’air extrait au niveau d’un échangeur statique).

TROUVER LE BON COMPROMIS

Entre rénovation, consommation d’énergie et qualité de l’air dans le logement, il s’agit de trouver le meilleur compromis.

Dans ce cadre il existe des labels incitatifs et non règlementaires, inspirés de la RT 2005. Pour les locaux d’habitation chauffés par effet Joule, une modulation des débits doit permettre de réduire de 25% les déperditions énergétiques dues à la ventilation, et de 10 % pour les autres locaux d’habitation.

Par ailleurs, la VMC hygroréglable de type B, permet la bonne modulation des débits, dans toutes les pièces, grâce aux entrées d’air hygroréglables dans les pièces sèches, grâce à des bouches, hygroréglables dans les salles de bain, celliers, automatisées dans les WC, semi automatisée dans la cuisine. Ces deux dernières, temporisées, contribuent aux économies d’énergie. Il est à noter que ce système fait l’objet de fiches standardisées en vue de l’obtention de CEE.  

Plus efficace encore, une VMC double flux à récupération de chaleur apporte un bonus qui peut être utilisé pour compenser la faiblesse d’un autre poste comme l’orientation des fenêtres ou l’isolation des murs. De plus, ce système protège l’habitat extérieur des agressions extérieures telles que bruits, pollens, poussières.  

 UN ARGUMENT COMMERCIAL

Il n’existe pas de méthode unique de diagnostic de ventilation en France, contrairement, par exemple, à la Suède, mais un certain nombre d’organismes en proposent. Reste qu’une mauvaise ventilation d’un bien n’a pas de valeur contraignante, elle n’engendre pas d’amende et n’est pas utilisable pour annuler une vente. Cependant pour l’acheteur, elle peut représenter un bon argument de négociation du prix de cession, surtout si l’affichage du DPE se généralise dans les vitrines des agences immobilières.

Résumé :
Les textes de référence sont les suivants : RT Existant (sup. à 1000m²), RT Existant (éléments par éléments), Labels HPE et BBC RENO, DPE et CEE.