Auteur/autrice : Benjamin Taïs

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS SONT ET SERONT INCONTOURNABLES !

Il n’y a qu’à regarder le nombre d’exigences qui pèsent sur les bâtiments qui ont été transformées en diagnostics réglementaires. Au-delà de l’ANC et de l’accessibilité, déjà planifiés, la recherche d’amélioration du confort et de la sécurité des biens et des personnes est une course qui n’est pas prête de s’arrêter : qualité de l’air, incendie, accessibilité dans les logements, ondes électromagnétiques, radon, piscine…

La typologie de biens concernés s’élargit : les logements, les établissements recevant du public, les copropriétés, les bâtiments tertiaires… pour chaque bien, de nouvelles exigences vont peser pour protéger et prévenir des risques pour les personnes, les biens mais aussi pour l’environnement. De quoi donner de belles perspectives au métier de diagnostiqueur immobilier !

UNE CROISSANCE STRUCTURELLE DE LA DEMANDE DE DIAGNOSTICS

Plusieurs facteurs socio économiques influencent le marché du diagnostic immobilier : le maintien d’une croissance démographique forte en France influence les processus de mutation des biens et de construction de biens neufs. De même, la forte mobilité démographique, notamment due à des raisons professionnelles, génère des flux de mutation importants. 625 000 mutations en 2015 : de bons augures pour redoper la demande de diagnostics immobiliers…

DE NOUVEAUX BESOINS D’EVALUATION, DE CONSTATATION, DE CONSEIL

A peine à la marge du métier de diagnostiqueur immobilier, des prestations nouvelles (au sens récemment menées par des diagnostiqueurs immobiliers) apparaissent dans les portefeuilles des cabinets : mesure de la surface habitable (obligatoire dans les baux locatifs), évaluation de la décence des logements, état des lieux, plan, fiche de présentation des biens, calcul de tantièmes, PTZ, éco-PTZ…

L’ère du service globalisé touche donc aussi le métier du diagnostic immobilier, et c’est bien en réponse globale qu’il faut désormais raisonner  pour conquérir ses clients : pack global pour une transaction ou une location, prestation globale de diagnostic et préconisation pour satisfaire à l’ensemble des besoins d’une copropriété. Penser SOLUTION permet de se différencier !

Résumé :

Cadre règlementaire favorable, élargissement de l’offre de service, contexte socio économique positif… tous les signaux sont donc positifs, le cabinet d’étude XERFI projette d’ailleurs une croissance de 30% du chiffre d’affaires de la filière d’ici 2015 (étude publiée en octobre 2009). Ne reste plus qu’à profiter de 2010 telle une année de transition et de préparation de son entreprise pour faire face aux nouveaux enjeux du métier pour demain ! Meilleurs vœux de la part d’IDEAL Conseils.

SYNTHESE BAROMETRE

Pour lire la présentation sur grand écran, cliquez sur le carré à droite du numéro des diapositives.

LES ELEMENTS A RETENIR PAR RAPPORT AU PRECEDENT BAROMETRE

Des diagnostiqueurs moins optimistes sur l’évolution de l’activité depuis 3 mois. Nous constatons une augmentation de la part ressentant une baisse d’activité (24,8 % contre 22,3 % au trimestre précédent).

Un chiffre d’affaire 2009 qui sera en hausse par rapport au chiffre d’affaires 2008. Seuls 19,3 % des diagnostiqueurs ont vu leur chiffre d’affaires baisser par rapport à 2008. Pour 40,6 %, le chiffre d’affaires est resté stable, il est en hausse pour 40,2 %.

La part des « diagnostics ventes » dans le chiffre d’affaires global continue de baisser. La proportion de diagnostiqueurs qui réalisent plus de 60 % de leur chiffre d’affaires grâce aux « diagnostics ventes » baisse de 1,6 points. Elle s’établit ainsi à 41,7 %.

Des prévisions d’embauche en légère hausse mais qui restent faibles : depuis trois mois, les prévisions d’embauche ont progressé de 1,8 points à 20,8 %.

Une augmentation de la diversification significative par rapport au précédent trimestre : la part des diagnostiqueurs pratiquant les diversifications « assez souvent » et « très souvent » est de 42,8 % pour le PTZ, de 15,0 % pour l’économie d’énergie, de 14,0 % pour les états des lieux et de 11,2 % pour les plans.

La priorité de développement reste l’augmentation de la clientèle : avec une baisse de 0,05 point de l’importance. Néanmoins « développer de nouvelles prestations » et « de nouvelles catégories de clients » reste également important.

Enfin, céder une société ou acquérir une société de diagnostic baisse de 1,2 point. 43,5 % des diagnostiqueurs envisagent soit de céder leur société soit d’acquérir une société.

METHODOLOGIE

Le baromètre reprendra tous les trimestres les thèmes suivants : évolution de l’activité à court et moyen terme, prévision d’embauche, répartition de l’activité, diversification, priorité de développement envisagée, évolutions majeures envisagées.

L’étude se déroule tous les trimestres par Web auprès d’un échantillon de plus de 4 500  diagnostiqueurs immobiliers.

Résumé :

Vendre une prestation de conseil en rénovation énergétique nécessite des compétences techniques et spécifiques, ainsi que de solides aptitudes commerciales.

Nous vous proposons tous les trimestres un point sur les événements et salons organisés par ou pour la profession. Vous y trouverez les événements notables à venir, la liste n’étant pas exhaustive. A venir : le Forum des Entrepreneurs, le Salon des Entrepreneurs, Interclima+elec, le Salon de l’immobilier Rhône-Alpes, Ecobat, le Salon de l’habitat de Clermont-Ferrand, le Salon de l’Immobilier de Toulouse-Midi-Pyrénées. A vos agendas !

Le Forum des Entrepreneurs – Jeudi 28 janvier 2010 – Palais des Congrès – Perpignan

Le Forum des Entrepreneurs de Perpignan 2010, manifestation / salon dédié à la création, transmission, reprise, cession, développement et franchise d’entreprise. Retrouver en un lieu unique des conseils, des solutions et un accompagnement pour créer ou reprendre une structure. En savoir plus.

Salon des Entrepreneurs – 3 et 4 février 2010 – Palais des Congrès – Paris

Créez et développez l’entreprise qui vous ressemble ! En 2 jours, bénéficiez d’outils pratiques pour concrétiser votre projet, découvrez les grandes tendances de l’économie et partagez vos expériences d’entrepreneurs. En savoir plus.

Salon Interclima + elec – du 9 au 12 février 2010 – Porte de Versailles – Paris

Le salon de l’efficacité énergétique des bâtiments. Tous les deux ans, c’est l’événement de référence où l’ensemble des acteurs de la filière (installateurs, négociants, prescripteurs, maîtres d’ouvrage) aiment à se retrouver pour découvrir les solutions les plus innovantes alliant efficacité énergétique, utilisation des énergies renouvelables et confort dans l’habitat et le bâtiment. En savoir plus.

Salon de l’immobilier Rhône-Alpes – du 12 au 14 mars 2010 – Palais des Congrès – Lyon

Tous les acteurs de la profession, tous les secteurs de l’immobilier… Le plus sûr baromètre du marché ; son importance et son statut de rendez-vous bi-annuel incontournable font de ce salon le reflet de la vitalité et du dynamisme d’un secteur en mutation rapide et constante. Lieu d’échanges et espace de rencontres privilégiés, il permet d’appréhender les attentes du public, et d’identifier les nouvelles orientations du marché. En savoir plus.

Ecobat, le salon de l’éco-construction et de la performance énergétique – du 12 au 14 mars 2010 – Porte de Versailles – Paris

Des solutions concrètes pour construire ou rénover en favorisant les économies d’énergie, les énergies renouvelables et les matériaux écologiques. En savoir plus.

Salon de l’Habitat – du 12 au 15 mars 2010 – Grande Halle d’Auvergne – Clermont-Ferrand

Maison individuelle, immobilier, décoration, ameublement et jardin

Sur plus de 16 000 m² d’exposition, 330 exposants vous proposent d’aller à la rencontre de l’habitat de A à Z, de la mise en œuvre du projet immobilier jusqu’à sa réalisation ou son amélioration en passant bien sûr par les aménagements extérieurs et intérieurs. En savoir plus.

Salon de l’Immobilier Toulouse – Midi-Pyrénées – du 19 au 21 mars 2010 – Parc des expositions – Toulouse
Le salon de l’immobilier de Toulouse est le rendez-vous incontournable des particuliers et des professionnels de l’immobilier en région Midi-Pyrénées. Promoteurs, agents immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, notaires, banques, etc. vous donnent rdv pour vous conseiller sur l’achat de votre futur logement neuf ou ancien … En savoir plus.

Alors que le mouvement baissier était enclenché depuis septembre 2009, nous assistons en décembre à une reprise des mises en vente et en location.

Le nombre de mises en vente est légèrement plus élevé que pour décembre 2008 (respectivement 31 863 et 31 114). Concernant les mises en location, le rebond est plus vif (respectivement 34 760 et 24 107).

L’année 2009 affiche une baisse de plus de 10 % des mises en vente et en location par rapport à 2008.

Les chiffres sont les suivants :

• pour les mises en vente :   524 619 en 2009 contre 596 277 en 2008
• pour les mises en location :  452 289 en 2009 contre 470 380 en 2009

 TABLEAUX DE BORD

METHODOLOGIE

Ces chiffres fournis par Immotracker sont issus de la centralisation quotidienne des petites annonces de ventes et locations fournies par les particuliers et les professionnels de l’immobilier.

Sont comptabilisées sur un mois, les annonces mises en ligne sur le mois concerné. Ainsi dans le cas où un bien serait mis en vente ou en location sur plusieurs mois, il sera comptabilisé uniquement le premier mois.

L’année 2009 sera définitivement une année record pour les créations d’entreprises de diagnostiqueurs immobiliers avec 965 créations sur l’année.

Le nombre d’entreprises en création reste très important pour ce mois de décembre par rapport à l’année dernière : respectivement 65 contre 63.

Le tableau ci-dessous fournit les chiffres mensuels.

METHODOLOGIE

Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».

LES ATTENTES DES AGENTS IMMOBILIERS : UNE FICHE DESCRIPTIVE DU LOGEMENT

Le DPE
Depuis le 1er janvier 2011, l’affichage de l’étiquette énergie issue du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières.

Les  plans (2D/3D) et les éléments de confort du bien
Les agents immobiliers ont besoin de se démarquer par rapports à leurs concurrents en offrant de nouveaux services. Fournir des plans précis leur permet ainsi d’atteindre cet objectif.
De surcroit, fournir un plan évite des déplacements inutiles : l’acquéreur (ou locataire) potentiel peut savoir sans se déplacer si le logement pourrait lui correspondre. S’il y voit un intérêt alors la visite peut avoir lieu.

LES ATTENTES DES SITES PORTAILS DE PETITES ANNONCES IMMOBILIERES (type seloger.com)

Les agents immobiliers travaillent avec des sites portails d’annonces immobilières. Ces sites portails ont besoin de développer leur audience. Les visiteurs sont extrêmement exigeants concernant la mise à jour des annonces immobilières. Ils attendent également une information la plus exhaustive possible : les fiches descriptives de logements permettent d’atteindre cet objectif  (étiquettes DPE, plan (2D/3D) et éléments de confort du bien).

LES PASSERELLES ENTRE AGENCES IMMOBILIERES ET SITES PORTAILS D’ANNONCES IMMOBILIERES

Dans la pratique, d’un côté l’agent immobilier dispose d’un logiciel de gestion de ses ventes (ou locations) : surface, prix, descriptif logement… de l’autre côté le site portail met en forme ces informations.
Entre ces deux acteurs, il y a des « passerelles » qui permettent à l’agent immobilier d’envoyer automatiquement, tous les jours ou toutes les semaines, les nouveaux biens à mettre en ligne, et de supprimer ceux qui sont vendus ou loués.

PERMETTRE AUX DIAGNOSTIQUEURS D’INTEGRER CE DISPOSITIF

De nouveaux acteurs internet ont développé des solutions innovantes qui permettent aux diagnostiqueurs immobiliers de travailler avec ces deux acteurs.
Ces outils internet sont gratuits et sont interfacés avec ces « passerelles ».

Cela constitue un avantage considérable pour les agents immobiliers et les sites portails d’annonces immobilières que de travailler avec des diagnostiqueurs immobiliers « connectés » à ces solutions, puisque DPE, plan (2D/3D) et éléments de confort du bien sont automatiquement récupérés.

Le diagnostiqueur immobilier, pour réaliser ces prestations, doit tout simplement disposer de l’outil technique qui lui permettra de réaliser ces plans.

Résumé :

L’utilisation d’internet par les acteurs de l’immobilier bouleverse les habitudes. La plupart des diagnostiqueurs immobiliers sont équipés de solutions qui leur permettent de travailler facilement avec ces nouveaux acteurs.

La norme Afnor « Repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis » (norme NF X 46-020), a connu en décembre 2008 plusieurs évolutions qui méritent que l’on s’y attarde. L’actualité récente montre dans tous les cas que le dossier de l’amiante est loin d’être bouclé et va connaître dans les prochains mois des évolutions notables.

MISSIONS COUVERTES A LA HAUSSE

Les missions couvertes par la nouvelle norme sont au nombre de cinq, et non plus de quatre.

Repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds en vue de l’établissement du dossier technique, dénommé mission « DT ». Ce repérage a pour objectif d’identifier et de localiser les flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante incorporés dans l’immeuble bâti. Cela correspond au « Dossier Technique » historique (article R1334-21 du Code de la Santé Publique.

Repérage en vue de la constitution du dossier technique « amiante » dénommé mission « DTA ».  Ce repérage a pour objectif d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés dans l’immeuble bâti et susceptibles de libérer des fibres d’amiante en cas d’agression mécanique résultant de l’usage des locaux (chocs et frottements) ou générée à l’occasion d’opérations d’entretien et de maintenance. Il est basé sur la liste de matériaux et produits en annexe du code de la santé publique (annexe 13-9). Cela correspond au « Dossier Technique Amiante » (article R1334-25 du Code de la Santé Publique).

Repérage en vue de l’établissement du constat établi à l’occasion de la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti dénommé mission « vente ». Ce repérage a pour objectif d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante mentionnés en annexe du code de la santé publique (annexe 13-9). Cela correspond au « Constat vente » (article R 1334.24 du code de la Santé Publique).

Repérage avant démolition d’immeuble, y compris en cas de sinistre dénommé mission « Démolition ». Ce repérage a pour objectif d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés ou faisant indissociablement corps avec l’immeuble, ou partie d’immeuble à démolir. Cela correspond au « Repérage avant démolition » (article R1334.27 du Code de la Santé Publique).

Repérage avant réalisation de travaux dénommé mission « Travaux ». Ce repérage a pour objectif d’identifier les matériaux et produits susceptibles de libérer de fibres d’amiante à l’occasion des travaux prévus par le donneur d’ordre. Cela correspond au « Repérage avant travaux » réalisé pour satisfaire l’exigence du code du travail portant sur l’évaluation des risques pour les salariés.

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TITRES DE RAPPORTS PROPOSES A LA HAUSSE EGALEMENT

Les titres de rapports proposés passent donc également au nombre de cinq.

• Rapport de mission de repérage des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l’amiante à intégrer au dossier technique.

• Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante à intégrer au dossier technique « amiante ».

• Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante pour l’établissement du constat établie à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti.

• Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant réalisation de travaux.

• Rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition.

EVOLUTION DES CONCLUSIONS PROPOSEES

Les conclusions proposées sont désormais au nombre de quatre, et non plus de trois :

• Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il n’a pas été repéré de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.

• Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante : après analyse, ils ne contiennent pas d’amiante.

• Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il a été repéré des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante pour lesquels des sondages et/ou prélèvements doivent être effectués. Il convient de lister alors les matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, leur localisation et les raisons pour lesquelles il n’a pas été possible de conclure.

• Dans le cadre de la mission décrite en tête de rapport, il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante. Etablir alors la liste des matériaux et produits contenant effectivement de l’amiante et leur localisation et préciser pour chaque matériau ou produit : « après analyse » ou « sur décision de l’opérateur de repérage ».

La conclusion B a été rajoutée. Elle couvre le cas où les matériaux susceptibles ne contiennent finalement pas d’amiante. La conclusion D couvre le cas où les matériaux susceptibles contiennent effectivement de l’amiante, alors que la conclusion C couvre le reste, c’est-à-dire les cas, à éviter, où il n’a pas été possible de trancher à l’état actuel des choses.

LISTER LES LOCAUX NON VISITES

La conclusion doit comporter la liste des locaux non visités.

La liste des locaux, parties de locaux, composants ou parties de composants qui n’ont pu être inspectés doivent figurer dans la conclusion. Dans ce cas, un avertissement mentionne clairement qu’il y a lieu de réaliser des investigations complémentaires. La nouveauté consiste ici à faire en sorte que ces locaux soient dans la conclusion. L’exigence existait déjà au niveau du rapport, mais pas au niveau de la conclusion.

NOUVELLE ETAPE DANS LE REPERAGE

Le repérage comporte désormais :

• Inspection visuelle
• Investigation approfondie
• Sondage
• Prélèvement

Une investigation approfondie est une action permettant de s’assurer visuellement de la composition interne d’un ouvrage ou d’un volume par une opération complémentaire à l’inspection visuelle. Une investigation approfondie peut être destructive ou non destructive. Un sondage est une action permettant de vérifier l’homogénéité ou la nature d’un matériau ou d’un produit. Globalement, inspection visuelle et prélèvements sont inchangés. Ce que l’on appelait anciennement « sondage » est maintenant dissocié en « investigation approfondie » et « sondage ».

Résumé :

La nouveauté est donc ici la mission, qui existe pourtant depuis le démarrage des diagnostics amiante en 1996, portant exclusivement sur les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Cette mission peut être réalisée aujourd’hui hors contexte de vente sur toute partie privative d’immeuble collectif d’habitation (les parties communes ont bien été traitées, mais pas les parties privatives), ou sur tout immeuble comportant un seul logement qui serait divisé en deux logements ou plus, sans qu’il n’y ait vente.

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