Auteur/autrice : Benjamin Taïs

Avec l’évolution du marché immobilier et les nouvelles réglementations, les diagnostics immobiliers sont en croissance constante et ce, pour plusieurs années. De 2,1 millions en 2006, le nombre de diagnostics est passé à 4,6 millions en 2007. Et l’estimation pour 2008 est de 6,6 millions. Avec une telle progression, le nombre de diagnostiqueurs est lui aussi en pleine évolution. De 6 000 aujourd’hui, il va doubler pour atteindre 12 000 professionnels d’ici les trois prochaines années.

Au milieu de ce tourbillon, comment s’imposer, rendre son entreprise performante et faire durer son chiffre d’affaires ? Une formule : la formation commerciale. Des organismes formateurs spécialisés proposent des formations solides, par exemple pour aider les diagnostiqueurs lors de la création d’une société ou pour son évolution.

Des formations spécifiques s’adressent aux nouveaux diagnostiqueurs, créateurs de cabinets. Elles consistent à les aider dans la création de leur business plan et de leur modèle de développement, une étape primordiale pour convaincre les banquiers et les partenaires.

Le contenu de ces formations fait état des perspectives du marché, des offres gagnantes, des facteurs clés du succès, du positionnement concurrentiel, des professionnels du conseil…

Elles permettent aux stagiaires de développer et de détailler le contenu du business plan, le chiffre d’affaires prévisionnel, le planning et les étapes de création de la société, les chiffres clés, les fournisseurs de matériels et les coûts, les assurances et le financement, la prescription…

Pour les diagnostiqueurs installés (chef d’entreprise ou salarié), les formations proposées sont conçues pour les aider à concevoir et déployer des outils commerciaux et des techniques de vente performants sur leur secteur géographique.

L’objectif : développer leur portefeuille clientèle et faire la promotion de leurs prestations auprès des notaires et des agents immobiliers.

Résumé :

Quel que soit le module, les organismes formateurs proposent un accompagnement dans les démarches de demande de prise en charge. De plus, certains d’entre eux accordent des remises aux sociétés inscrivant plusieurs participants.

Pour pouvoir en profiter, vous devez faire une demande de prise en charge un mois avant le début de la formation auprès de votre OPCA (Organisme Paritaire Collecteur Agréé) :

• FAFIEC, AGEFOS, OPCAREG,… pour les sociétés avec des salariés

• FIF-PL, OPCA-PL,… pour les indépendants et/ou les chefs d’entreprises.

En retour, l’organisme vous indiquera le montant pris en charge sur la globalité de la formation et ouvrira un dossier pour la formation.

La prise en charge par votre OPCA va dépendre de votre situation et de la taille de votre entreprise :

• Indépendants et/ou chefs d’entreprises, vous disposez d’un budget forfaitaire (généralement 500 Euros HT)

• Employé dans une entreprise de moins de 10 salariés, vous disposez d’un budget forfaitaire (généralement 915 Euros HT)

• Employé dans une entreprise de plus de 10 salariés, un budget est fixé annuellement pour votre entreprise (à voir auprès de votre OPCA)

• En recherche d’emploi, il est possible de vous adresser soit à l’ANPE, soit au Conseil Régional de votre région pour obtenir le financement de la formation.

Résumé :

Pour en savoir plus sur votre OPCA, informez-vous auprès de votre comptable.

Si vous effectuez votre demande de prise en charge pour la première fois, ou si vous le souhaitez, Bilive peut vous accompagner lors de vos démarches.

Les notaires sont, en France, des officiers publics, nommés par décision du Garde des Sceaux. Ils ont le pouvoir de conférer un caractère authentique à tous les actes qui leur sont demandés.

L’intervention du notaire offre à la clientèle des garanties d’indépendance, dictées par des règles déontologiques strictes et de couverture des risques professionnels dans le cadre d’un système d’assurance unique au monde. Le recours à un notaire est nécessaire pour procéder notamment à une vente immobilière, constater une mutation immobilière après décès, prendre une hypothèque… Son rôle, prépondérant dans le monde immobilier trouve sa justification dans la nécessaire sécurité qui doit entourer le transfert de propriété d’un bien, dans un contexte juridique complexe. Une connaissance approfondie du marché immobilier, de ses mécanismes et des obligations leur permet d’apporter un conseil sur la valeur d’un bien en procédant à une expertise immobilière.

8 200 notaires sont inscrits au Conseil Supérieur du Notariat.

Ils sont présents dans 5 782 études, avec 46 700 collaborateurs.

600 nouveaux professionnels obtiennent leur diplôme chaque année.

En 2005, ils ont traité 4,2 millions d’actes, pour un montant total de 500 milliards d’euros.

Le chiffre d’affaires de la profession représente 5 milliards d’euros (2005).

L’ACTIVITE DES NOTAIRES

L’agent immobilier se présente comme une tour de contrôle du marché local. Il en connaît les déterminants généraux et de proximité, en suit l’évolution au quotidien et ne résonne pas sur des bases affectives.

Cette notion de connaissance du marché est essentielle d’une part pour attirer un client et répondre à ses attentes , et d’autre part pour établir et certifier les informations des éléments du dossier.

Superficie, diagnostics… les obligations sont claires et toute tromperie délibérée tombe sous le coup de la loi et entraîne des sanctions. Dans ces conditions, les agences ne prennent pas de risques et transmettent des données fiables à l’acquéreur. D’autant que la réalisation d’un diagnostic est un processus compliqué, nécessitant les connaissances techniques spécifiques et certifiées d’un professionnel. Fastidieux, ces certificats sont généralement délivrés rapidement par les agences, qui disposent d’un réseau efficace de professionnels du diagnostic pour les réaliser.

 

 

 

Les agents immobiliers sont représentés par la FNAIM qui regroupe 11 000 adhérents, le SNPI qui en compte 6 000 et le FFIP.

Ils travaillent principalement en agence.

15 % des agences appartiennent à un réseau.

Ces réseaux d’agences réalisent ¼ des transactions.

LES RESEAUX D’AGENCES

Résumé :

Tout professionnel souhaitant exercer cette activité – réglementée par la loi Hoguet de janvier 1970 – doit être titulaire d’une carte professionnelle "transaction immobilière" délivrée par une Préfecture et renouvelable chaque année.

Le rôle de l’administrateur de biens se montre large. Il se charge de la gestion des biens d’autrui.

Selon la fédération internationale des administrateurs de biens et conseils immobiliers (FIABCI), l’administrateur de bien est celui qui « effectue en qualité de mandataire, toute opération de gestion d’immeubles appartenant à une personne physique ou morale. Il assure l’entretien des immeubles, les réparations, les aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs ».

 

 

 

Son rôle peut s’exercer pour un particulier seul qui souhaite réaliser un investissement. Dans ce cas, l’administrateur de biens se charge des pièces justificatives obligatoires pour une location (contrat, diagnostic…), de placer des annonces, d’organiser les rendez-vous et les visites avec les candidats, de rédiger le contrat de bail, de faire les états des lieux, le suivi de l’entretien, les ajustements des montants de charges et de loyer, etc.

Pour toute copropriété, une administration est obligatoire : il s’agit du syndic de copropriété. Ce dernier est l’animateur de la vie de la copropriété, en partenariat avec les membres du conseil syndical. Il s’occupe de la copropriété d’un ou de plusieurs immeubles, défend les intérêts collectifs, collabore au bon entretien et à la préservation d’un immeuble.

La profession est représentée par plusieurs syndicats : la FNAIM qui compte 4 500 adhérents, la CNAB avec 1 000 adhérents, la CSAB avec 250 adhérents environ et la CARGIM avec environ 100 adhérents.

Leur activité se répartie entre la gestion locative et le syndic de copropriété.

A l’exemple de Foncia : 300 agences, 50 nouveaux cabinets par an, 1 millions de lots en gestion locative, 500 000 lots en syndic de copropriété (10 % du marché du syndic)

LES CABINETS DE GESTION QUI REPRESENTENT ENVIRON 2/3 DU MARCHE

Résumé :

Tout professionnel souhaitant exercer cette activité – réglementée par la loi Hoguet de janvier 1970 – doit être titulaire d’une carte professionnelle "gestion immobilière" délivrée par une Préfecture et renouvelable chaque année.

REPARTITION DU PARC DE LOGEMENT

Résumé :
La structure du logement au niveau local intervient fortement sur le marché du diagnostic. N’oubliez pas les marchés qui sont peu explorés comme les diagnostics que réalisent les collectivités territoriales (Mairies, Conseil Généraux et Régionaux, ..etc) en charges des écoles, collèges et lycées.

La présence d’amiante est un point essentiel du diagnostic immobilier. Parfois, pour déterminer ou non la présence d’amiante dans un matériau, une analyse en laboratoire s’impose.

LES ANALYSES DES MATERIAUX

Vous devez ensuite vous adresser à un laboratoire d’analyse accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac) qui se chargera d’identifier, selon votre demande, la présence d’amiante. Une liste de laboratoires accrédités est disponible sur le site du Cofrac (http://www.cofrac.fr/). Ces laboratoires, spécialisés dans l’analyse des polluants du bâtiment, réalisent dans le cadre réglementaire l’analyse de vos prélèvements. Ils peuvent également effectuer des mesures d’empoussièrement. Selon leur nature, les matériaux sont analysés en Microscopie Optique à Lumière Polarisée (MOLP) ou en Microscopie Electronique à Transmission Analytique (META). Les matériaux fibreux sont analysés selon la méthode MDHS 77 recommandée par le COFRAC. Les matériaux non fibreux bénéficient d’une analyse réalisée en microscopie électronique à transmission analytique conformément au programme COFRAC 144 (partie « identification » de la norme NF X 43-050).

LES OUTILS PROPOSES

Le prélèvement de vos échantillons doit être conditionné de façon rigoureuse. Un double emballage individuel en sachet plastique hermétique s’impose pour les échantillons de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (environ 2 cm2) ou du plomb (environ 4 cm2).

Pensez également à bien identifier vos échantillons de manière indélébile sur l’emballage et de reprendre cette même identification sur la fiche d’accompagnement. Cette dernière doit comporter la liste des échantillons prélevés, le nombre d’échantillons joints, la référence du dossier, le type d’échantillon envoyé, le nom de l’auteur des prélèvements, les dates de prélèvement et d’envoi, et éventuellement le site de localisation du prélèvement. Elle doit être jointe au bordereau de commande d’analyse.

La plupart de ces laboratoires assurent également un conseil et un soutien techniques, la garantie des délais d’analyses, ainsi que la fiabilité des résultats grâce à un procédé de comparaison inter-laboratoires. Par ailleurs, certains vous proposent des outils pour tous vos prélèvements, des documents de travail et un guide méthodologique pour procurer des prélèvements fiables et sécurisés, tant dans les domaines de l’amiante (prélèvements de matériaux), que dans celui du plomb (écailles de peinture, lingettes, flacons pour l’eau…), des termites, ou des légionelles (enceinte isotherme, flacon stérile, masques…).

LES RESULTATS

Les laboratoires transmettent les résultats par mail et/ou fax, puis par courrier. En général, il faut compter entre 24 et 48 h pour les analyses, mais ce délai peut être raccourci selon les urgences. A vous ensuite, après retour des résultats d’analyses, d’établir dans le dossier de diagnostic technique les différents éléments constitutifs, en intégrant les résultats d’analyses reçus des laboratoires.

Lorsqu’on se lance dans le métier du diagnostic immobilier, le matériel pour travailler représente une part non négligeable en terme d’investissement. Cela peut représenter jusqu’à plus de 50 000 euros d’investissement.

Si l’on finance directement l’acquisition, cela entraîne une ponction immédiate de la trésorerie, ce qui alourdit le bilan de l’entreprise. De plus, hormis l’acquisition, l’entretien et le renouvellement du matériel restent à prévoir.

Il est aussi possible de faire appel à un crédit bancaire, ce qui préserve la trésorerie de l’entreprise, mais apparaît à l’actif du bilan. Par ailleurs, ce procédé augmente le ratio d’endettement de l’entreprise. L’entretien et le renouvellement reste toujours à la charge de l’entreprise.

L’OPTION LOCATON

Il est possible d’opter pour la formule crédit-bail. Très flexible pour adapter au mieux son équipement à ses activités, cette solution ne permet cependant pas d’intégrer les logiciels.

De plus, les durées sont figées dans le temps et les loyers sont enregistrés en annexe du bilan.

Reste l’option de la location.

Payée au fur et à mesure de l’utilisation des matériels, cette formule flexible permet de modifier et de faire évoluer le matériel en fonction de l’avancée de l’entreprise sur son marché.

Ainsi, il est possible au départ de se limiter à un montant de 500 euros par mois (pour un matériel d’une valeur d’environ 20 000 euros).

Il est ensuite possible de faire évoluer le contrat pour disposer de la mallette complète du parfait diagnostiqueur pour environ 1 500 euros par mois (pour un matériel d’une valeur d’environ 50 000 euros).

Les loyers sont inscrits en tant que charges d’exploitation et cette charge est répartie sur la seule durée d’utilisation. Il s’agit de plus d’une charge de fonctionnement stable, ce qui permet d’établir un budget fixe que l’on peut faire évoluer selon ses besoins.

Il est aussi possible de sélectionner la durée de location (généralement de 24, 36 ou 48 mois) avec des tarifs adaptés au plus juste à votre trésorerie.

Cette formule intègre également le coût complet du matériel, des logiciels et des services associés. Elle permet de s’affranchir des soucis d’entretien, ainsi que du renouvellement des matériels, soit en raison de l’usure, soit en raison d’une modification des réglementations.

De plus, les matériels disponibles présentent l’avantage d’être d’une technologie toujours adaptée au plus près des besoins et des réglementations, et disposant des dernières fonctionnalités techniques.

Vous êtes diagnostiqueurs, vous devez prouver que vos compétences sont certifiées. Pour cela, vous devez procéder à une certification des personnes physiques, opérateurs en diagnostics immobiliers. Passage en revue de cette certification.

LES ORGANISMES CERTIFICATEURS

Ces organismes doivent répondre à des critères précis :

• être accrédités par le COFRAC conformément aux prescriptions de la norme NF EN ISO/CEI 17024
• répondre aux exigences prévues à l’annexe I des «arrêtés compétences». Ce sont eux qui vont certifier les diagnostiqueurs immobiliers.

Pour la certification de vos compétences, il est ainsi très important de vous adresser à un organisme reconnu. Ce dernier est le seul juge de la délivrance du certificat, de sa suspension et de son renouvellement.

Le certificat est délivré pour une durée de 5 ans.

LES EXAMENS DE CERTIFICATION

Les connaissances théoriques et les compétences pratiques sur lesquelles portent les examens de certification sont définies par les «arrêtés compétences». Ces arrêtés interministériels comportent également les exigences à satisfaire par les organismes certificateurs.

Cinq «arrêtés compétences» sont parus à ce jour au Journal Officiel : DPE, Termites, Amiante et CREP et Gaz.

Chaque parution conditionne le démarrage des instructions des demandes d’accréditation reçues par le COFRAC.

Ces examens se décomposent en plusieurs épreuves :

• Examen théorique sous forme de QCM réalisé thème par thème.
• Examen pratique de mise en situation de diagnostic sur les cinq thèmes techniques
• Exercices de rédaction d’un rapport qui fait suite à chacune des missions réalisées dans le cadre de l’examen pratique
• Avis de l’examinateur qui observe le candidat durant l’examen pratique.

PREPARATION AUX EXAMENS

Pour la préparation à ces examens, des entreprises proposent un service d’accompagnement à la certification avec différentes prestations qui ont pour objectif de vous faciliter l’obtention du certificat.

Ces prestations comportent par exemple une journée de révision pour vous préparer aux évaluations théoriques et pratiques, d’obtenir un bilan personnalisé de vos connaissances et de confirmer vos connaissances réglementaires. Elles peuvent être complétées par une session d’évaluation à blanc pour vous familiariser avec le contenu des épreuves théoriques des examens de certification des personnes.

Des tests gratuits sont également disponibles pour mieux appréhender les compétences nécessaires aux évaluations théoriques.

Résumé :

Afin d’offrir les meilleures garanties possibles aux vendeurs et aux acquéreurs, les prestations des diagnostiqueurs sont fiabilisées. Depuis le 1er novembre 2007, les candidats diagnostiqueurs doivent faire valider leurs compétences, pour chacun de leurs domaines d’intervention, par un organisme accrédité par le Cofrac (comité français d’accréditation) ou un équivalent européen.

Le dispositif de certification de personnes physiques professionnelles du diagnostic immobilier est piloté par la DGUHC (Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction.