Ce qui rentre sous le vocable « copropriété »
On parle de copropriété :
- Quand on a affaire à un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis ;
- Quand cet immeuble est divisé en « lots » comprenant :
- des parties privatives (appartement, cave, parking) ;
- et une part (« quote-part ») des parties communes.
Dès lors qu’un immeuble comporte deux propriétaires de « lots », cet immeuble relève du régime de la copropriété : les propriétaires sont alors appelés copropriétaires et doivent respecter la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.
Le régime de la copropriété s’applique à des immeubles très simples aussi bien qu’à des ensembles immobiliers très complexes. Voici quelques exemples de copropriétés qui illustrent cette diversité :
- Un pavillon divisé en appartement (2 copropriétaires, une cage d’escalier en commun…) ;
- Un immeuble, sans espaces extérieurs, sans parkings, sans ascenseur, etc. ;
- Plusieurs immeubles dont espaces extérieurs, parkings… ;
- Un lotissement de pavillons partageant des voiries ;
- Etc.
Plus les copropriétés sont conçues de façon complexe, plus cela va entraîner des lourdeurs de fonctionnement et des surcoûts de gestion.
Par ailleurs, les grands ensembles immobiliers cumulent complexité et superposition de structures de gestion telles que syndicat de copropriété principal, syndicat de copropriété secondaire, ASL, AFUL, Union des syndicats, etc.).
Ces structures de gestion peuvent par ailleurs réunir des copropriétés verticales et des copropriétés horizontales (pavillons) pour lesquelles les problématiques sont très différentes ou des entités très différentes (centres commerciaux, HLM, etc.).
Chacune des entités de gestion ayant ses propres instances de gestion (assemblée générale, syndic pour syndicat de copropriété principal et secondaire, président de l’ASL…), les frais de gestion ainsi que les appels de charges propres à chaque entité en seront multipliés.
Nous allons montrer quelques exemples de ce type de structures qui engendre une certaine complexité juridique et renforce l’opacité de gestion.
La copropriété normale et la copropriété dite « coopérative »
Dans le cas d’une copropriété « normale », le syndicat de copropriété reste un syndicat classique. L’assemblée élit un syndic parmi les copropriétaires (syndic dit « bénévole » mais qui peut être indemnisé) ou professionnel, à la majorité de l’article 25. Par ailleurs, l’assemblée élit des conseillers syndicaux (également à la majorité de l’article 25) qui forment le conseil syndical. Ce conseil élira son (ou sa) président(e).
Dans le cas d’une copropriété « coopérative », l’assemblée générale élit d’abord parmi les copropriétaires un conseil syndical qui, à son tour, élira le président du conseil syndical, qui assumera les fonctions du syndic. On l’appelle alors président-syndic.
La grande différence entre les deux formules est que, dans le syndicat coopératif, le syndic est une émanation du conseil syndical. Dans le premier cas, il y a toujours une dualité entre syndic et conseil syndical qui demeure un organe de contrôle.
Sur le plan pratique, les conséquences sont les suivantes :
- Dans le cas du syndicat coopératif, le changement de syndic est plus souple ; il suffit d’une décision du conseil syndical. En revanche, pour le syndicat classique, en cas de démission du syndic, il faudra recourir à une assemblée générale.
- Autre conséquence : la gestion dans le système coopératif pourra être plus collégiale, tout le conseil syndical y étant étroitement associé. Néanmoins, la responsabilité restera personnelle, le syndic supportant l’entière responsabilité de sa gestion.
Un inconvénient important de la formule coopérative est que le syndic ne peut pas être rémunéré.
En dehors de ces points, le fonctionnement d’une copropriété normale et d’une copropriété coopérative sera tout à fait identique.
