Nous allons décrire la typologie des blocages identifiés en copropriété quand il s’agit de réaliser un projet de gros travaux.
Trois types de blocages ont été recensés :
- difficultés architecturales et techniques ;
- difficultés structurelles de la copropriété ;
- difficultés liées aux acteurs : organisation de la copropriété et mode de gestion.
Difficultés architecturales
On recense trois principaux types de situations.
Exigences esthétiques et techniques : copropriété de type « Haussmannien »
La difficulté de ce type de copropriété réside dans les contraintes architecturales liées à l’isolation des parois opaques et à l’amélioration de la ventilation :
- impossibilité d’isolation par l’extérieur,
- aucun système de ventilation forcée.
Grandes parois vitrées : copropriétés des années 70
La difficulté technique de ce type de copropriété concerne l’isolation des surfaces vitrées, principalement :
- grandes baies vitrées,
- problèmes de VMC : VMC absente, défaillante ou insuffisante,
- mauvaise répartition de la chaleur : inconfort important en été comme en hiver.
Dégradation du bâti : copropriété ancienne non haussmannienne.
Pour ce type de copropriété, le bâti est de mauvaise qualité et est très dégradé mais ne présente souvent pas de difficultés majeures pour la rénovation (bâti sans contraintes architecturales, facile à « envelopper »).
Difficultés propres aux copropriétaires : situations socio-économiques, stratégies ou parcours
Là encore, on recense trois séries principales de difficultés.
Difficultés sociales liées à l’occupation : population peu solvable, vieillissante
Dans ce cas, la difficulté majeure réside dans la capacité d’investissement des copropriétaires qui est limitée, qu’ils soient âgés ou primo-accédants, ou simplement modestes. La possibilité, pour les copropriétaires, de prendre en charge un nouvel investissement est limitée (prêts individuels difficiles à mettre en place). Il faut donc trouver d’autres sources de financements innovants.
Stratégies patrimoniales non compatibles avec un programme de gros travaux : majorité de bailleurs ou d’investisseurs
Là encore, le montage financier du programme est très important. Les personnes sollicitées (et majoritaires pour la prise de décision) ne sont pas celles qui tireront directement bénéfice des travaux : l’argument du confort ou de la diminution des charges n’a pas de poids. Il faut trouver des modes de financement attractifs pour des propriétaires sensibles à la rentabilité de leur bien sur le court terme (ou à sa valorisation sur le marché immobilier).
Diversité de destination des lots entraînant une diversité d’intérêts
Il peut y avoir blocage en copropriété en cas de présence importante de commerces, surtout si ceux-ci sont de gros détenteurs de millièmes : refus de suspension d’activité, crainte de perte de clientèle en cas de travaux lourds, refus de mise en place de compteurs, etc. Des outils seront à expérimenter pour savoir comment lever de tels blocages.
Difficultés organisationnelles / de gestion : les jeux d’acteurs en copropriété
Voici quatre grandes séries de difficultés.
Difficultés liées aux organes de la copropriété
Les organes de la copropriété fonctionnent mal. La relation syndic / CS est difficile. La relation au sein du CS est compliquée, voire le CS est inexistant. Les jeux d’acteurs rendent tout projet un peu complexe et nécessitant un suivi sur le long terme très difficile à mettre en place.
Difficultés liées à l’absence de règles de gouvernance adaptées à la rénovation (et donc à la rénovation énergétique)
Les organes de la copropriété ne dysfonctionnent pas nécessairement, mais rien n’est mis en place pour permettre une bonne gestion d’un programme de rénovation important : absence de programmation pluriannuelle des travaux, absence de provisions pour anticiper les grosses réparations à venir, etc.
Difficultés liées à la complexité juridique ou au mode de chauffage
La copropriété est alimentée au chauffage urbain, ou est dépendante d’une ASL ou d’autres copropriétés, ce qui rend la gestion de son mode de chauffage complexe. Une opacité de gestion, un système de renégociation de contrat complexe, peuvent rendre difficile l’adhésion des copropriétaires à un projet de rénovation de leur immeuble, d’autant plus si la diminution des besoins du bâtiment ne garantit pas une diminution de leurs consommations / de leurs charges (risque de surchauffe ou d’augmentation du coût d’abonnement après travaux). Une action spécifique sur la gestion du chauffage sera nécessaire.
Réticences liées à une mauvaise expérience de gestion de travaux
La copropriété s’est déjà engagée dans une dynamique de travaux importants mais a dû gérer de lourds problèmes, liés à des malfaçons, à des travaux payés non réalisés, à des audits restés sans suite. Les copropriétaires ayant déjà financé des opérations et n’ayant pas vu de résultats, ou ayant connus des résultats médiocres, sont très réticents à s’engager dans un nouveau programme de travaux important.
