La responsabilité du syndic en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique
Un vote sur la question de la réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique, au sein des copropriétés concernées, doit intervenir pour permettre la réalisation de ces documents avant le 31 décembre 2016. Le syndic doit donc inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en temps utiles. Il devra à cet égard prendre en compte les délais nécessaires pour la mise en concurrence des diagnostiqueurs, la convocation des copropriétaires et la réalisation du diagnostic ou de l’audit.
Il ne faut pas exclure que la responsabilité du syndic puisse être engagée à défaut d’inscription de cette question à l’ordre du jour pour permettre la réalisation du diagnostic ou l’audit avant la date butoir prévue par la loi. Le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires pourraient en effet invoquer un préjudice lié au retard pris dans l’exécution de mesures visant à l’optimisation de la consommation d’énergie et/ou à l’amélioration des performances énergétiques. Chacun des copropriétaires a néanmoins la faculté de solliciter du syndic qu’il inscrive à l’ordre du jour une résolution relative au diagnostic ou à l’audit énergétique.
Le syndic devra mettre en œuvre la réalisation du diagnostic ou de l’audit énergétique une fois le vote intervenu. De la même manière, le syndic qui tarderait à mettre en œuvre la réalisation de ces documents pourrait engager sa responsabilité pour les raisons évoquées ci-avant.
Les responsabilités entourant le choix du diagnostiqueur
La loi impose au syndic de mettre en concurrence différents prestataires et de recueillir l’avis du conseil syndical.
Le diagnostiqueur devra remplir les conditions de compétence et d’assurance prévues par la loi.
Le syndicat des copropriétaires pourrait rechercher la responsabilité du syndic si le choix du diagnostiqueur s’effectuait en dehors de ce mécanisme décisionnel, le préjudice pouvant, par exemple, résider dans le surcoût du diagnostic ou de l’audit.
Les responsabilités encourues au titre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique
Le diagnostiqueur doit effectuer des préconisations visant à optimiser la consommation d’énergie et/ou à améliorer la performance énergétique du bâtiment.
Le diagnostiqueur engagerait sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires s’il effectuait des préconisations qui ne s’avéreraient pas avoir l’effet escompté au regard de la performance énergétique. Le syndicat des copropriétaires pourra décider en effet l’exécution de travaux au regard des préconisations du diagnostiqueur et des économies que ces travaux sont censées engendrées. S’il s’avère que ces économies sont inférieures à ce qui avait été annoncé, le syndicat des copropriétaires, voire des copropriétaires pris individuellement, pourraient solliciter la réparation du préjudice en résultant (coût des travaux s’ils ont été totalement inutiles, perte d’une chance de prendre une décision d’effectuer d’autres travaux plus efficaces ou moins couteux, etc.). Cette responsabilité du diagnostiqueur ne sera pas nécessairement exclusive dès lors qu’une opération de rénovation énergétique impliquera d’autres intervenants qui seront également responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires (architecte, bureaux d’étude, entreprise, etc.). En tout état de cause, le diagnostiqueur devra être vigilant dans la formulation de ses préconisations.
Le syndic devra également veiller, en amont, à apporter son assistance au diagnostiqueur dans le cadre de la réalisation de l’audit et, en aval, à apporter les éclaircissements nécessaires aux copropriétaires qui pourront engager des dépenses importantes sur la base de l’audit énergétique. Le syndic pourrait engager également sa responsabilité si les erreurs contenues dans un audit étaient liées à ses manquements dans le cadre de la transmission des informations au diagnostiqueur.
La présentation du rapport synthétique
Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la remise de l’audit énergétique, la présentation du rapport synthétique de cet audit.
Là encore, le syndic devra être vigilant et ne pas omettre de présenter le rapport synthétique en assemblée générale. Il pourrait engager sa responsabilité en cas de retard dans le processus de rénovation énergétique, le préjudice pouvant résider dans l’absence de réalisation d’économies d’énergie.
La réalisation des travaux
Si la réalisation des travaux est, en l’état actuel de la législation, facultative, le syndic, à la demande d’un copropriétaire ou de sa propre initiative, peut néanmoins inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires la question de la réalisation des travaux.
Le syndic devra joindre à la convocation à l’assemblée générale, le diagnostic de performance énergétique ou le rapport synthétique de l’audit énergétique.
Si l’assemblée des copropriétaires décide de réaliser les travaux, le syndic aura l’obligation de mettre en concurrence les entreprises pour la réalisation des travaux.
Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit cette mise en concurrence le vote, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.
Outre que le vote tiendra compte des devis, le syndic devra informer au mieux les copropriétaires des autres options offertes pour faciliter la réalisation des travaux (la possibilité et les modalités de l’emprunt collectif en copropriété, les aides financières existantes en matière de travaux d’économies d’énergie, etc.) et permettre un vote éclairé.
Le syndic pourrait engager sa responsabilité s’il ne met pas en concurrence les entreprises ni n’informe suffisamment les copropriétaires au moment du vote.
Au titre de la réalisation des travaux, les entreprises de travaux ou le partenaire du contrat de performance énergétique engagerait sa responsabilité en cas de mauvaise exécution et si les travaux ne permettent pas la diminution de la consommation d’énergie projetée.
