La connaissance du bien immobilier est la première étape avant de se lancer dans un programme de travaux de rénovation. C’est aussi un impondérable de plus en plus encadré par la réglementation pour s’assurer de la bonne évaluation et de l’amélioration de la performance énergétique et du bon état des copropriétés. Le point sur ces obligations et sur les solutions pour capitaliser sur la donnée avec Matthieu du Roscoat, directeur technique chez AC Environnement, et Jérôme Bonnet, directeur développement BIM.
Quelles sont les obligations relatives à la donnée énergétique en copropriété ?
M.R. Les obligations dépendent de la taille des copropriétés. Celles de plus de 50 lots ont l’obligation de réaliser un audit énergétique, tandis que celles en dessous de ce seuil pourront se contenter d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) au niveau de l’immeuble. Si ces deux démarches consistent à relever les caractéristiques thermiques de l’immeuble et à calculer sa performance énergétique, l’audit va plus loin en proposant un véritable accompagnement des copropriétaires, avec une phase de retour d’étude pour leur présenter les solutions.
Audit et diagnostic servent donc tous deux de base de réflexion sur les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique de la copropriété. Cependant, je pense qu’il faut avoir une vision plus globale, qui ne se focalise pas uniquement sur la partie énergétique mais qui intègre également le suivi de l’état du bâtiment et de la copropriété. L’actualité nous a ramené à ce constat fin 2018, suite à l’effondrement des immeubles rue d’Aubagne, à Marseille, où des copropriétés défaillantes n’ont pas assuré le bon entretien de leur patrimoine. Or tout est lié : s’il y a un problème d’humidité, il y a forcément aussi un problème thermique sous-jacent.
C’est pourquoi la loi Alur impose depuis 2014 la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles de plus de 10 ans passant sous le statut de la copropriété et pour ceux faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité. Il n’est pas obligatoire pour les copropriétés existantes, mais sa réalisation doit être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce DTG comporte un volet énergétique, une réflexion sur l’état de la copropriété et sur les travaux qui devront être réalisés en urgence ou à plus long terme. L’audit et le DPE s’intègrent dans ce document.
À quelles évolutions réglementaires s’attendre ?
M.R. Le Parlement débat actuellement sur un nouveau projet de loi pour l’amélioration de la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux. Si celle-ci est mise en application, elle viendra modifier le cadre juridique du DTG en le rendant obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. La mesure est assez logique puisque les immeubles construits pour la copropriété depuis 15 ans sont déjà entrés dans une démarche globale, notamment en intégrant les caractéristiques thermiques. Tandis que les plus anciennes subissent l’état de la réglementation thermique de leur époque, c’est-à-dire aucune pour les bâtiments d’avant 1973. Avec cette loi, la réflexion globale deviendrait donc la règle.
Quel est le lien entre audit/DPE et BIM ?
J.B. Le BIM est avant tout une base de données multi-métiers du BTP, qui intègre l’ensemble des informations relatives au bâtiment, ses équipements et ses matériaux. Si vous avez une fenêtre de 1m2 plein nord, la maquette est en mesure de calculer automatiquement les ponts thermiques, les parois déperditives et d’appliquer les règles de calcul du DPE conformes au mode de chauffage, individuel ou collectif. Contrairement à un rapport DPE classique, qui est un livrable pdf, le BIM permet de capitaliser sur la donnée recueillie. Si demain, le mode de calcul du DPE évolue – ce sur quoi le législateur travaille actuellement – la totalité ou la quasi-totalité des informations nécessaires pour calculer le nouveau rapport sera déjà à la disposition des copropriétaires. Avec la plateforme CN BIM d’AC Environnement, pour “cahier numérique BIM”, les copropriétaires conservent la propriété d’une donnée consultable à volonté, traçable et modifiable.
