Les nouvelles obligations dont font l’objet les copropriétés rendent plus que jamais indispensable de regrouper les travaux de rénovation. Focus sur les avantages financiers et techniques de la rénovation globale avec Raphaël Claustre, directeur général d’Île-de-France Énergies.
Raphaël CLAUSTRE MOWAT
Directeur Général
ILE DE FRANCE ENERGIES
L’obligation de réalisation du DPE collectif modifie-t-elle la manière d’envisager les travaux de rénovation ?
La loi Climat vient en effet d’introduire une nouvelle obligation de réalisation du DPE collectif. Dès le 1er janvier 2024, cette obligation concernera les immeubles de plus de 200 lots, puis ceux de 51 à 200 lots en 2025 et enfin toutes les copropriétés en 2026. La constitution d’un plan pluriannuel de travaux deviendra également obligatoire, un an plus tôt pour chacune de ces trois catégories d’immeubles. L’échéance est donc très courte.
Ces deux outils sont néanmoins très intéressants pour les propriétaires, car ils leur permettent d’identifier les travaux nécessaires et de planifier la maintenance de leur bâtiment. Le risque est cependant de trop étaler et morceler ces travaux dans le temps. Cette méthode n’est pas efficace en termes de coût, ni performante d’un point vu technique. L’idéal est de réaliser une rénovation globale, couvrant plusieurs lots de travaux à la fois tels que l’isolation (parois extérieures, plancher bas, couverture), le remplacement des menuiseries, la mise à jour de la ventilation ou encore le chauffage collectif.
Réaliser ces travaux en une seule fois permet de mieux organiser le chantier et de limiter la multiplication des frais fixes. De plus, les aides financières MaPrimeRénov’ ne sont versées qu’aux projets visant 35 % d’économies d’énergie et les prêts à taux zéro sont limités en nombre.
Quel est le meilleur moment pour réaliser les travaux ?
La programmation de travaux de ravalement est l’étape à ne surtout pas rater pour isoler les façades et ouvrir le chantier à une rénovation plus large. C’est une étape qui n’a lieu en moyenne qu’une fois tous les 25 ans ! Le projet doit embarquer le plus de travaux possibles, et a minima l’isolation, le remplacement des menuiseries et la ventilation. Le changement de chaudière est également une bonne opportunité pour planifier des travaux plus importants, tout en étant l’occasion pour les copropriétés qui sortent du chauffage fioul de bénéficier de subventions supplémentaires.
L’essentiel est de ne pas seulement planifier, mais d’organiser le projet sous forme de scénarios de travaux. De manière générale, le temps presse pour les bâtiments les moins performants énergétiquement. À compter du 25 août 2022, la hausse des loyers des biens classés G et F ne sera plus autorisée.
Ces biens seront même progressivement interdits de mise en location en 2025 et 2028, puis en 2034 pour les étiquettes E. Tout cela aura un impact considérable sur la valeur de ces bâtiments : déjà avant cette réglementation, des études des notaires indiquaient que – toutes choses étant égales par ailleurs – un bien dans les meilleures classes énergétiques en petite couronne francilienne valait 12 % de plus qu’un bien dans les moins bonnes classes énergétiques. En grande couronne, l’écart se creusait pour atteindre jusqu’à 15 %. Il y a de grandes chances que cet écart s’amplifie.
Est-il plus facile qu’avant de réaliser ces travaux ?
La filière est bien plus mature qu’aux débuts de la rénovation énergétique. Nous avons dépassé l’étape de l’expérimentation et il existe des solutions à grande échelle accessibles à tous et à tous les prix.
Aussi, les pouvoirs publics ont continué de renforcer les aides financières. Les subventions représentent en moyenne entre 15 et 40 % des projets. Parmi les nouveautés, l’Éco Prêt à Taux Zéro peut désormais courir jusqu’à 20 ans, contre 15 ans auparavant, et peut s’élever jusqu’à 50 000 euros pour les projets les plus complexes (exigences architecturales élevées, présence d’amiante…).
Proportionnelles à l’investissement, les aides MaPrimeRénov’ sont à présent ouvertes à tous, sans conditions de ressources. Les projets devront toutefois justifier du seuil de 35 % d’économies d’énergie, ce qui demeure facile à atteindre dans la grande majorité des cas. Enfin, l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est financée par l’Anah à hauteur de 30 % du montant de la prestation.
En tant que spécialiste de la rénovation énergétique, Ile-de-France Energies accompagne les copropriétés dans le montage technique et financier de leur projet, en assurant elle-même la maîtrise d’œuvre ou en lien avec elle. Nous proposons également une avance sur les subventions et des prêts à taux zéro.
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