Les Etats des lieux représentent un marché de diversification non négligeable pour le diagnostiqueur. Proposer cette prestation sera d’autant plus aisé commercialement lorsque le diagnostiqueur intervient déjà pour les administrateurs de biens. Tour d’horizon du marché et des solutions pour développer cette activité.
LA REGLEMENTATION
La loi a rendu obligatoire son établissement en début (états des lieux entrant) et en fin de location (états des lieux sortant) afin d’éviter des litiges au départ du locataire. Il concerne les locations de logements vides régies par la loi du 6 juillet 1989, quel que soit le statut du bailleur. Il ne concerne ni les locations meublées, ni les locations saisonnières.
L’état des lieux a la valeur juridique d’une preuve et doit être rédigé contradictoirement en présence du propriétaire ou de son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et du locataire.
Son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location : article. 1731 du Code Civil « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
LES CONCURRENTS DES DIAGNOSTIQUEURS IMMOBILIERS
Mis à part l’agent immobilier qui réalise les Etats des Lieux en tant que professionnel, le principal concurrent des diagnostiqueurs sur ce marché est l’huissier de justice. Leur nombre est d’environ 3 800 huissiers regroupés dans 2 100 offices.
Le succès de cette profession pour les états des lieux réside pour l’essentiel dans sa fonction d’officier ministériel (tout comme les notaires) et sur le caractère authentique de leurs actes, ce qui ne rend plus le caractère contradictoire dans l’établissement des états des lieux comme indispensable.
LE MARCHE ET LES PRESCRIPTEURS
L’analyse du marché est complexe puisque l’état des lieux n’est pas obligatoire et que les propriétaires bailleurs peuvent le réaliser eux-mêmes.
Néanmoins sur un total de 1 400 000 locations par an, l’estimation de 700 000 états des lieux réalisés par des professionnels est souvent avancée. Les huissiers de justice réalisent environ 500 000 états des lieux.
Les administrateurs de biens constituent la cible privilégiée pour proposer sa prestation d’états des lieux. Devant l’accroissement des diagnostics liés à la location, le diagnostiqueur bénéficie désormais d’un solide argument face aux huissiers de justice pour proposer cette prestation d’états des lieux packagée.
Les arguments qu’il pourra développer seront :
- dans le cas d’un huissier en concurrence : un coût bien moindre que l’intervention d’un huissier de justice (dans la mesure où l’intervention est cumulée avec d’autres diagnostics)
- dans le cas ou l’administrateur de biens réalise lui-même les états des lieux : le décharger de ce temps consacré à l’état des lieux qu’il peut difficilement facturer à son client, et éviter à l’ADB d’assumer lui-même le risque de contentieux lié à l’état des lieux. Rappelons pour ce point que le diagnostiqueur immobilier devra signaler à son assureur qu’il réalise également des états des lieux locatifs.
COÛT DE L’ETAT DES LIEUX
Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l’état des lieux n’entraîne aucuns frais.
Si l’état des lieux est réalisé par un professionnel la facture sera alors partagée par moitié entre propriétaire et locataire. Le coût pris par les huissiers est de l’ordre de 100 €HT néanmoins il existe, tout comme pour les diagnostics règlementaires, de fortes disparités de tarifs suivant les régions.
COMMENT REALISER CETTE PRESTATION ?
Pour un professionnel, il n’est plus envisageable aujourd’hui de réaliser des états des lieux sans un logiciel spécifique. Les avantages sont nombreux : gain de temps, réduction des litiges et estimations des travaux.
Des solutions spécifiques existent qui permettent également d’imprimer sur place l’état des lieux et de le faire signer au locataire.
Résumé :
Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez également consulter :
- Etat des lieux d’un logement
- le document Etat des lieux (2003) Commission Nationale de Concertation
- la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- le Blog GERCOP – Vidéo Etat des lieux
