Catégorie : Matériel et logiciel

La quasi-totalité des bâtiments existants présente ce phénomène où les flux de chaleur sont plus concentrés que sur une surface environnante. Le mur ou le plancher agit comme une « ailette » d’échangeur qui capte la chaleur. Un renforcement de l’isolation par l’intérieur va augmenter la concentration du flux « chaud ».

PROCEDER A L’INSPECTION

 

La réalisation des thermogrammes suit une démarche d’investigation. Pour réussir à coup sûr la visualisation des défauts recherchés, les paramètres de la caméra doivent être correctement réglés :

 

• Réglage de l’émissivité
• Réglage de la TAR (température apparente réfléchie)
• Réglages finaux de la caméra (distance), zone de mesure des températures

 

L’inspecteur va cibler les zones spécifiques « classiques » :

 

• Les liaisons parois verticales/parois horizontales
• Les jonctions avec les refends
• Les ruptures de plans…

 

Il faudra ensuite rechercher des ponts moins fréquents :

 

• Reprise de maçonnerie
• Présence de matériaux de la construction de natures différentes
• Défauts d’isolation…

 

L’investigation peut se faire par l’intérieur et par l’extérieur du bâti si les conditions météorologiques le permettent.

 

 

 

PRESENTER LES CONCLUSIONS

 

Dans ce type d’inspection, la connaissance des différents modes constructifs sera un plus pour être en mesure d’estimer si le pont thermique est « normal » ou au contraire particulièrement important.

 

Les écarts de couleurs présents sur les thermogrammes parlent souvent d’eux-mêmes. Le donneur d’ordre voit pour la première fois de façon « éclatante » les défauts de son isolation. L’échelle des températures située à droite du thermogramme présente l’ampleur du défaut.

 

 

 

ATTENTION !

 

Selon la sensibilité du capteur de la caméra et selon le soin apporté aux réglages de celle-ci, les contrastes des palettes de couleurs peuvent être impressionnants pour le non initié alors qu’il ne s’agit peut-être que de défauts minimes.

Sans formalisme particulier ni réglementé, le rapport qui présente les conclusions des travaux d’inspection doit être explicite, sans interprétation possible pour le non sachant. Le savoir faire et le professionnalisme du conseiller en rénovation doit apporter toutes les réponses aux questions du donneur d’ordre, même à celles qu’il ne se posait pas !

ASSOCIER LES IMAGES VISIBLES ET LES CLICHES INFRAROUGES

 

 

Selon la définition du thermogramme et la zone étudiée, il se peut que l’image infrarouge réalisée ne soit pas compréhensible, que l’on ne sache pas où la localiser. La solution est au moins d’associer une prise de vue numérique et un thermogramme, si possible en réalisant une fusion, ou une intégration.

 

 

 

CHAQUE THERMOGRAMME N’EST PAS FORCEMENT EXPLOITABLE

 

 

Le rendu sur papier après impression, ou même à l’écran, peut-être sensiblement différent de ce à quoi l’on peut s’attendre. Dans certains cas, même un retraitement de l’image infrarouge n’apporte rien de plus pour la qualité de compréhension. Dans ce cas, il est raisonnable de ne pas diffuser les prises de vues inexploitables, mais peut être de les justifier auprès du donneur d’ordre.

 

 

 

S’ASSURER QUE LES CONCLUSIONS SONT SANS INTERPRETATION POSSIBLE

 

 

L’habitude, la connaissance du métier font souvent apparaître des évidences aux yeux du professionnel. Mais ce qu’il a compris ou vu est-il aussi évident pour le donneur d’ordre qui voit pour la première fois un thermogramme ? La mission d’inspection thermographique que le conseiller en rénovation énergétique  accepte de réaliser s’étend, sauf indication contraire, jusqu’à la remise d’une conclusion. Dès lors, il faut s’assurer que le client la comprendra parfaitement.

 

L’utilisation de certaines palettes de couleurs, des taux de saturation, l’adaptation de l’outil de mesures, sont autant de manières de présenter les résultats les plus probants, notamment face au client moins expérimenté que le professionnel.

FAIRE ATTENTION A L’ENVIRONNEMENT EXTERIEUR

 

 

Une façade ensoleillée, une pluie forte, des conditions météorologiques qui ne présentent pas un écart de températures suffisant entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment… Autant de précautions dont il faut mesurer l’impact avant de commencer à travailler. De plus, pour éviter toute contestation potentielle, ces relevés apparaitront de façon sûre sur le rapport d’inspection.

 

 

 

REALISER DES THERMOGRAMMES SIGNIFICATIFS

 

 

Il ne faut pas hésiter, au cours des déplacements sur les lieux à inspecter, à réaliser des prises de vues qui seront claires à comprendre et exploitables. La prise de vues sous un angle ou un autre fera apparaître des phénomènes de façon plus ou moins visible. Dans le doute, on réalisera plutôt davantage de thermogrammes que pas assez car le rendu sur l’écran de la caméra sera certainement différent de l’effet rendu sur l’écran d’ordinateur et encore différent de l’impression papier du rapport qui sera laissé au client.

 

 

 

FAIRE SON AUTOCONTROLE AVANT DE STATUER

 

 

Avant toute prise de position ou conclusion à apporter sur une inspection, il est souhaitable de se poser les bonnes questions :

 

• Ai-je pris le meilleur cliché ?

• Ma caméra est elle bien paramétrée ?

• Ce que je fais est-il compréhensible par mon client ?

• Mon inspection est-elle réalisée pour connaître un défaut déjà repéré ?

• Le déroulement de mon inspection va-t-il me permettre de répondre au questionnement de mon donneur d’ordre ?

 

L’utilisation de cette technologie de pointe nécessite au préalable de s’être formé. Il faut aussi connaître les moindres détails des fonctionnalités de sa caméra. L’étalonnage est la première étape obligatoire sous peine de travailler dans l’erreur et donc de fournir des conclusions fausses.

LA REGLE DE SECURITE

 

 

Les réglages sont à réaliser obligatoirement avant chaque inspection thermographique car les caractéristiques ont toutes les chances de différer selon les matériaux. Les conditions de réalisation seront forcément différentes d’une inspection à l’autre.

 

 

 

LES PARAMETRES NECESSAIRES

 

 

Il est impératif de mesurer les paramètres relevés préalablement à la réalisation de l’inspection thermographique tels que :

 

• L’émissivité du matériau à inspecter

 

• La température apparente réfléchie du matériau

 

• L’humidité relative relevée

 

• La distance à laquelle est réalisée la prise de vues

 

 

 

QUESTION DE PROFESSIONNALISME

 

 

Il est inconcevable de ne pas assurer la réalisation de sa prestation de toutes les sécurités visant le meilleur déroulement de l’inspection. En outre, l’utilisation d’un équipement performant ne tolérera pas l’approximation en cas de litige sur une conclusion rendue.

 

La fiche descriptive d’un bien immobilier, c’est sa carte d’identité.
Et plus elle sera détaillée, plus l’agent immobilier sera à même de tirer parti de chaque caractéristique pour mettre le bien en valeur. Synthèse d’un document incontournable dans la vente immobilière.

LA FICHE DESCRIPTIVE : UN OUTIL D’AIDE A LA VENTE

 

La fiche descriptive d’un bien

Il n’existe pas d’obligation légale concernant la fiche descriptive, que ce soit au mandat, dans une annonce ou au compromis de vente.
Son objectif est de décrire exactement le bien : photo et plans du bien, équipements sanitaire et de chauffage, s’il est en copropriété, équipements collectifs, étiquette énergétique…
Cette liste n’est pas exhaustive.

Bénéfices de la fiche descriptive pour l’agent immobilier et son client

C’est clairement un atout pour la vente. En effet, la fiche descriptive peut être une véritable synthèse de bien. Elle peut permettre par exemple à l’acquéreur de se projeter avec des vues en 3D et des relevés de plans et éviter à l’agent immobilier des visites inutiles.
La fiche descriptive est aussi une carte de visite de l’agence immobilière via la mise en ligne du  bien : détaillé donc valorisé.
Avec une description complète du bien et sa représentation spatiale, la décision du client est aussi facilitée. La fiche descriptive est pareillement un allié pour le client de l’agence immobilière, soucieux d’optimiser ses recherches.
C’est l’élément le plus attendu sur les portails « internet » de l’immobilier.

LA FICHE DESCRIPTIVE : UN SERVICE RÉALISABLE PAR LE  DIAGNOSTIQUEUR

Le diagnostiqueur qui réalise un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour une agence peut très bien fournir, d’une part, l’étiquette énergétique issue de son diagnostic, et d’autre part, réaliser lui-même le métrage et le relevé de plans.
En effet, le marché propose de nombreuses offres d’appareils de mesures très précis (en remplacement de la méthode classique de triangulation) et qui s’utilisent facilement :

 

• le relevé de mesures est simplifié
• les fonctionnalités sont automatiques, sans intervention de l’opérateur.

Exemples de fonctionnalités

Selon l’appareil, le professionnel peut :

 

• produire les dessins de la pièce et des murs
• générer les surfaces utiles pour le calcul de la superficie « Loi carrez »
• sortir automatiquement un plan à l’échelle
• mettre ses vues en perspective
• repérer sur plan, l’amiante, l’état parasitaire, le risque d’accessibilité au plomb…

 

Avantages

Pour un agent immobilier, ne faire appel qu’à un seul professionnel pour réaliser la fiche descriptive d’un bien est un gain de temps considérable.

Pour le diagnostiqueur immobilier, réaliser un relevé et produire des plans automatisés n’est plus un investissement matériel et logiciel coûteux : certains appareils sont autonomes et faciles à utiliser, rapides, productifs et qualitatifs (capables de produire des relevés complexes, et ce, malgré une pièce encombrée par des meubles, ou des surfaces inaccessibles).

Pour l’expert en diagnostic immobilier, réaliser une fiche descriptive, c’est garantir un produit de qualité, exprimer et optimiser son potentiel.

 

COMMENT DEVELOPPER SON OFFRE COMMERCIALE ?

 

Le diagnostiqueur immobilier peut proposer la fiche descriptive en même temps que le DDT, au mandat. Il propose un service à valeur ajoutée à l’agent immobilier.
Il peut intégrer le coût de la fiche descriptive dans le coût des diagnostics. Ainsi, le propriétaire ne supportera pas un coût supplémentaire.
Les arguments que pourra développer le diagnostiqueur immobilier auprès des agents immobiliers pour réaliser les diagnostics au mandat seront les suivants :

 

• la réglementation évolue et obligera dès le 1er Janvier 2011 à afficher l’étiquette énergétique du bien dans les annonces immobilières

• les conclusions des diagnostics immobiliers présentent fréquemment des anomalies (notamment pour l’électricité et le gaz) qu’il convient d’anticiper auprès des acquéreurs potentiels

• l’agent immobilier bénéficie d’une fiche descriptive, réalisée en même temps que le DDT, sans surcoût pour le propriétaire.

La réactivité est la première attente des prescripteurs. Certains diagnostiqueurs sont réactifs plus facilement… tout simplement grâce à leur logiciel de diagnostic immobilier. Et vous ?

 

Désormais, les diagnostiqueurs équipés d’un Tablet PC (avec une connexion internet, type clé 3G) peuvent recevoir une mission, la traiter et la renvoyer, une fois terminée, au service administratif et au client, sans passer par le bureau.

 

 

Voici les fonctionnalités que permet ce tour de force :

 

 

Insertion automatique des photos

 

Dans le repérage amiante ou termites, il est important d’inclure une photo pour illustrer le diagnostic. Désormais, la photo peut être importée de manière automatique in situ (avec un appareil photo possédant une connexion bluetooth ou wifi).

 

 

Créer des catalogues de textes personnalisés

 

Les diagnostiqueurs saisissent souvent les mêmes textes. Ils doivent pouvoir disposer de catalogues personnalisables. Cela leur permettra de réaliser rapidement des observations sur une pièce, sur un repérage, de justifier l’absence de prélèvement…

 

 

Croquis multivues

 

Dans les différents diagnostics, le diagnostiqueur immobilier s’appuie souvent sur le même croquis de départ. Lui permettre d’effectuer un seul croquis et de le reproduire comme un « copier/coller » dans les différents diagnostics évitera d’effectuer à chaque fois la même tâche. Ensuite pour chacun des diagnostics, il personnalisera le croquis initial.

 

 

Repérage – Mise à jour dynamique des croquis

 

Pour le plomb, l’amiante et les termites, il faut insérer des textes précisant : matériaux, parasites, échantillons… En cas de changement de ces textes, les modifications sont directement reproduites dans les croquis associés.

 

 

Génération des rapports Word

 

Les rapports doivent pouvoir être générés au format Word. Le temps de génération est plus ou moins rapide (jusqu’à 10 fois) suivant les solutions logicielles.

 

 

Tablet PC et ergonomie

 

Les solutions sur Tablet PC se sont aujourd’hui imposées auprès des diagnostiqueurs immobiliers. Les logiciels utilisés doivent avoir été conçus pour ces équipements afin de raccourcir les « chemins » de saisie et les clics inutiles.

 

 

Acquisition automatique des mesures plomb par bluetooth

 

Comme pour les photos, les mesures plomb peuvent être intégrées directement dans les rapports et cela sans saisie des valeurs. Pour un diagnostic plomb comportant plusieurs centaines de valeurs, c’est pratiquement devenu une nécessité.

 

 

Signature électronique des rapports

 

La dématérialisation des diagnostics immobiliers signés au moyen d’un certificat électronique a la même valeur qu’un écrit manuscrit (Loi du 13 mars 2000, et selon les articles 1316 et suivants du Code Civil). Le rapport peut ainsi être envoyé directement depuis le lieu de l’expertise avec une valeur légale. Cela permettra en outre de réaliser des économies sur les coûts d’impression et d’envoi.

 

Résumé :

Les solutions logicielles sont nombreuses (plus de 10) pour une population somme toute modeste (7 500 diagnostiqueurs certifiés). La productivité apportée par un logiciel est certainement un des premiers critères de décision, voilà qui mérite de bien étudier les différentes solutions logiciels.

Lors du renouvellement des licences, certains diagnostiqueurs immobiliers changent de logiciel de diagnostic immobilier ; d’autres en utilisent plusieurs, différents, pour effectuer différents types de diagnostics immobiliers. Avant de s’équiper, il convient d’analyser tous les enjeux de ce changement.

 

 

 

 

 

LE LOGICIEL DE DIAGNOSTIC IMMOBILIER : STRUCTURANT EN INTERNE

 

 

Le logiciel est aujourd’hui très structurant dans l’activité des diagnostiqueurs immobiliers. Il permet d’être efficace lors de la prise de l’ordre de mission, à la réalisation du diagnostic, à l’import des données (photos, fichiers…), à la facturation, dans le suivi des clients…

La plupart des logiciels a un ou plusieurs points forts limités à seulement 1 voire 2 modules. Ainsi, au fil du temps, certaines sociétés se retrouvent à jongler entre plusieurs logiciels pour réaliser une même mission.

Uniformiser sa production de rapports avec un seul logiciel sera la première source d’augmentation de productivité.

 

 

LE LOGICIEL DE DIAGNOSTIC IMMOBILIER DANS LA RELATION CLIENT

 

 

Le rapport représente le premier élément de communication auprès des prescripteurs (notaires, agent immobiliers…). Élément de promotion de la société, il doit être parfait dans la forme et bien entendu dans le fond. Là encore, disposer d’une seule solution logicielle constituera un avantage concurrentiel.

 

 

 

Résumé :

Avec une quinzaine de sociétés d’édition de logiciels de diagnostic immobilier, choisir un logiciel n’est pas chose facile. Le logiciel de diagnostic immobilier structure l’activité en interne, participe à la promotion auprès des clients et permet d’être compétitif vis-à-vis des concurrents. Les éditeurs de logiciels de diagnostic immobilier sauront être des accompagnateurs avertis pour faire le bon choix.

Il existe une solution simple à mettre en œuvre qui permet non seulement d’apporter une valeur ajoutée à ses prestations habituelles, mais aussi d’en proposer de nouvelles : la réalisation de plan automatisée. Tour d’horizon des 10 applications possibles.

Le diagnostiqueur immobilier éprouve des difficultés pour se différencier face à ses concurrents. Cette difficulté est née de la standardisation des rapports d’expertises et de la certification.

Comment sortir du lot et fidéliser ses prescripteurs ? Voilà une difficulté que rencontrent un certain nombre de diagnostiqueurs.

 

UNE SOLUTION POUR SE DÉMARQUER

Les solutions sont connues mais souvent difficiles à mettre en œuvre. Le relevé de plans devient maintenant accessible à tous grâce à l’arrivée d’une nouvelles solutions de production de plan automatisée. Cette nouvelle solution offre le moyen de contrôler lors du levé, l’exactitude des mesures et surtout évite de reporter les mesures pour faire le plan une fois de retour au bureau.

 

Cette solution confère aux utilisateurs une avance concurrentielle en fournissant des plans 2D ou 3D. La technologie  permet ainsi aux diagnostiqueurs :

 

• de réaliser un plan extrêmement rapidement et donc à un coût de production faible.
• de produire des plans en 2D/3D. Une vraie révolution dans le métier.

Ces solutions comprennent matériel et logiciel permettant d’accomplir un ensemble de prestations innovantes.

Voilà donc les 10 autres applications possibles grâce à ces nouveaux outils

 

 

 

LES TROIS PRINCIPALES APPLICATIONS

 

 

Ces trois premières applications sont des prestations qui permettent au diagnostiqueur immobilier de proposer une nouvelle prestation à leur prescripteur et d’accéder à d’autres types de clients comme les architectes et les administrateurs de biens.

 

• les descriptifs de biens : plan (2D/3D) avec un descriptif du logement (notamment de confort), et l’étiquette DPE
• la mise en copropriété : réaliser les plans et les calculs de tantième
• la sous-traitance pour les architectes : notamment pour les relevés d’existant

 

 

LES SEPT AUTRES APPLICATIONS

Elles ne sont pas moins importantes puisqu’elles permettront de proposer une prestation "plus"  et donc de se différencier. Ce sont :

 

• les mesurages (Loi Carrez, Boutin, accessibilité handicapé) avec plans
• les plans avec les Prêts à Taux Zéro et l’Eco-Prêt à Taux Zéro
• les plans pour les audits thermiques dans le cadre du conseil énergétique
• les plans pour les syndics de copropriété (carnet de santé et bilan prévisionnel des travaux)
• les plans dans les évaluations financières des biens immobiliers
• les plans pour la gestion de patrimoine immobilier
• les plans pour les dossiers de défiscalisation de Robien dans l’ancien

 

L’APPLICATION A NE PAS OUBLIER

Ne négligeons pas également l’une des applications évidentes de ces outils : tout simplement le mesurage (Loi Carrez ou Boutin).

 

Dans les cas compliqués (néanmoins fréquents pour les bâtiments anciens), la triangularisation est nécessaire.

 

Le calcul des surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur n’est pas évident avec un télémètre classique.

 

Ces outils permettront dans ces deux cas de limiter le risque d’erreur (dont la sanction est extrêmement rapide et violente) et de gagner un temps précieux.

Résumé :

La réalisation de plan automatisée est accessible au diagnostiqueur avec un niveau de qualité équivalent aux dessinateurs professionnels.

Le métier de diagnostiqueur immobilier est un métier de terrain qui exige une certaine mobilité. Il est nécessaire de s’organiser afin d’être efficace, professionnel et réactif. Le Tablet PC peut-être une solution pour gagner en productivité et travailler en toute sérénité. Que propose-t-il ? Quels sont les avantages ? Et comment l’utiliser au profit du diagnostic immobilier ?

L’EVOLUTION DU PC PORTABLE

 

Le Tablet PC est l’évolution du PC portable, il combine la fonctionnalité d’un ordinateur portable et la flexibilité d’un ordinateur de poche. Il peut se présenter sous la forme d’un ordinateur portable dont l’écran peut se rabattre sur le clavier (convertible) ou bien sous la forme d’un écran seul (ardoise). Dans les deux cas, on peut interagir avec un stylet grâce à un système d’encre numérique permettant la prise de notes directement sur l’écran, faisant du Tablet PC une sorte de bloc-notes numérique. Le stylet sert à la fois de crayon et de souris. L’affichage peut se faire en mode portrait ou paysage, uniquement en tournant l’écran.

 

Le Tablet PC offre un grand nombre de fonctionnalités :

 

• Graphiques, visuelles, optiques
• Selon le système d’exploitation : Windows, Linux
• De connexion sans fil : Wifi, Bluetooth, 3G
• De sécurité…

Cependant, afin de pouvoir travailler en toute sérénité, la technologie doit être simple et faire partie intégrante de la solution pour ne pas devenir elle-même un problème.

 

 

 

MOBILITE ET PRODUCTIVITE

 

 

Le principal intérêt du Tablet PC est sans aucun doute la mobilité puisqu’il peut être à la fois l’ordinateur principal sur lequel seront stockées toutes les données professionnelles et que l’on reposera sur sa base au bureau, et être emmené partout sans contraintes d’encombrement, de fils…

 

Pouvoir travailler sur sites, en ayant toutes ses données à portée de main, permet : gain de temps, réactivité, d’être polyvalent, le développement d’un argument commercial, d’améliorer  la relation client…

 

L’utilisation d’un Tablet PC induit un nouveau mode de travail avec une organisation simplifiée, elle peut donc permettre de gagner en productivité.

 

 

 

LE TABLET PC AU SERVICE DU DIAGNOSTIC

 

 

Les fonctionnalités du Tablet PC sont nombreuses et les fournisseurs développent sur le marché des produits présentant globalement les mêmes technologies. Cependant l’utilisation dans le cadre du diagnostic est bien spécifique et il convient de le prendre en compte et de choisir un matériel adapté.

 

Les points importants (non exhaustifs) dans le choix du Tablet PC :

 

• Puissance et  autonomie : selon les modèles une batterie peut aller jusqu’à plus de 5 heures, en offrant le maximum d’autonomie elle s’adapte au temps de travail.
• Ergonomie et légèreté : il sera plus aisé en travaillant dans des combles par exemple d’utiliser un matériel léger, maniable et peu encombrant. Les Tablet PC les plus légers ne dépassent pas 1,3Kg !
• Communications : on ne capte pas forcément partout un réseau sans fil, il existe donc différents types de connexion pouvant se relayer et permettant d’être toujours connecté (Wifi, Bluetooth, 3G).
• Résistance et fiabilité : le Tablet PC doit pouvoir résister aux chocs, à la poussière, aux éclaboussures, à l’humidité, aux vibrations, aux grandes différences de température, à l’usure… Certains fabriquant utilisent des normes correspondant à des produits élaborés pour l’armée !
• Sécurité : elle concerne le réseau mais essentiellement les données. Que se produit-il si l’appareil est perdu ou volé ? Comment s’assurer que l’on dispose d’une connexion sécurisée ? Comment s’assurer que les appareils utilisent la connexion la mieux adaptée disponible ?… Il existe des applications permettant de répondre à ces questions : authentification, encodage des données, suppression définitive de dossier…
• Compatibilité : d’une part avec le matériel de prise de mesures (analyseur plomb, caméra thermique…), et d’autre part avec les logiciels de diagnostics (calculs, édition de rapport, envoi de données…).

 

 

Il est également important que le Tablet PC soit simple d’utilisation et qu’il convienne à son utilisateur et à l’utilisation qu’il en fait. L’objectif est avant tout de faciliter le travail !