Catégorie : Matériel et logiciel

LES FACTEURS DE CHOIX DES LOGICIELS

Le choix d’un logiciel destiné au diagnostic immobilier doit prendre en compte différents facteurs :

• Le marché et le coût : avec la baisse du marché de l’immobilier, celui du diagnostic est quelque peu ralenti. Pour un diagnostiqueur qui s’installe chaque investissement est d’autant plus mûrement réfléchi.

• La règlementation. Le métier de diagnostiqueur immobilier est relativement récent, et la règlementation en perpétuelle évolution : diagnostic plomb pour les locations en août 2008, diagnostic électrique en janvier 2009, superficie habitable dans les locations (loi Boutin) en mars 2009. La liste des diagnostics s’allonge et les attentes en termes de rapport évoluent.

• L’évolution du matériel informatique est également à prendre en compte puisque les logiciels changent vite mais les équipements avec lesquels ils sont compatibles aussi (tablette PC, matériel de prises de mesures…)! Il est par exemple important de pouvoir s’adapter aux différents types de formats d’édition de rapport.

• L’utilisation : elle est propre à chaque professionnel, si l’activité du diagnostic représente ou non son cœur métier. Le principal est que le logiciel n’impose pas une méthode de travail mais s’adapte à la méthode que choisit le diagnostiqueur.

• L’efficacité et la productivité : chaque logiciel a ses fonctionnalités, plus ou moins faciles d’accès. Plus l’utilisation du logiciel sera simple, plus le diagnostiqueur sera efficace et donc productif. Par ailleurs, l’exigence de détail n’est pas la même suivant le type de mission réalisée.

LES FONCTIONNALITES

Avant de se lancer dans l’achat, il est important de s’assurer des fonctionnalités du logiciel choisi.

Certains logiciels proposent :

• Organisation, préparation, facilité d’exécution des missions
• Traitement des échantillons d’analyses
• Sortie des rapports
• Archivage et transfert des missions, envoi électronique, facturation…
• Dessins de croquis, intégration de photos, importation des mesures automatique…
• Extranet des clients: une partie du site internet de l’utilisateur est sécurisée et interfacée avec le logiciel pour la saisie des ordres de mission et la présentation des rapports sur internet.

Par ailleurs, il faut savoir quels types de diagnostics pourront être réalisés, en prenant notamment en compte les dernières règlementations en vigueur ainsi que les diagnostics de diversification qui permettent au diagnostiqueur d’élargir son activité.

« PAYER UNE LICENCE » ou « PAYER A L’USAGE »

Il existe différentes solutions de paiement quels que soient les logiciels.

Logiciels de bureautique

Le paiement à la licence se fait généralement de façon annuelle, cependant il existe des formules « tout inclus », des forfaits annuels avec une redevance mensuelle, et des possibilités de payer à la mise à jour. Le pack Microsoft Office est un exemple classique de paiement à la licence.

A l’inverse, il existe des logiciels disponibles en téléchargement gratuit avec un paiement à l’utilisation. Les logiciels à usage de téléphonie sur internet (Skype…) proposent par exemple ce type de services.

Certains logiciels vont jusqu’à offrir des versions gratuites (Google, PDFCreator pour la génération d’un document PDF à partir d’un document imprimable…) et se rémunère à travers d’autres services payants.

Logiciels de diagnostic

Concernant le diagnostic immobilier, nous retrouvons les mêmes types de produits (« payer une licence » ou « payer à l’usage »). Les diagnostiqueurs peuvent ainsi choisir la formule la plus adaptée à leurs besoins. En terme tarifaire le paiement à la licence (utilisation illimitée) devient intéressant à partir d’un certain nombre de rapports.

Les différences :

• Le coût par rapport au produit : le paiement à l’usage permet de lisser sa dépense en fonction de son activité. En cas de baisse d’activité la charge diminue, lors d’une forte activité, le paiement à la licence peut être plus intéressant.

• La période d’essai : dans le cas des logiciels à licence annuelle, il existe des solutions d’évaluation pour quelques semaines le temps de découvrir si le logiciel correspond à ses attentes. Dans le cas des logiciels avec paiement à la consommation, il n’y a plus d’engagement dans la durée.

La vraie contrainte dans un changement de solution est souvent la période d’apprentissage et de formation qui demandera un investissement personnel !

  LE COÛT

• Pour une licence à l’année les coûts sont de l’ordre du millier d’euros et les mises à jour annuelles plus proches de quelques centaines d’euros.

• Pour le paiement à l’usage le cout est de moins de 1 € par rapport

Le diagnostiqueur doit donc faire le choix entre besoins, fonctionnalités et coûts. Alors comparez !

Résumé :

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article Informatique et saisie des rapports.

Sur le marché de la diversification du diagnostic immobilier, l’audit thermique est en bonne place. Quel matériel utiliser et à quelles fins ? Michaël Bonin de chez Fondis electronic nous présente la caméra thermique, ses fonctions et utilisations.

LA CAMERA THERMIQUE – Michaël BONIN

QUELQUES PHOTOS DE CAMERAS ET EXEMPLES DE CLICHES

Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article Les audits thermiques.

Face à une constante progression du nombre des diagnostics immobiliers, l’équipement du diagnostiqueur devient bien souvent lourd et encombrant. Cependant des solutions existent pour faciliter le transport du matériel mais également améliorer la productivité et les conditions de travail du diagnostiqueur immobilier en toute sécurité. Voici quelques exemples.

Depuis l’arrivée récente de l’état des installations intérieures électriques, le nombre de diagnostics obligatoires s’élève désormais à 7 pour les ventes et les locations, sans compter les diagnostics non obligatoires et de diversification.

Si chaque diagnostic nécessite un matériel spécifique, le diagnostiqueur se voit vite contraint et embarrassé en termes de transport.

OPTIMISER LE TRANSPORT

Il existe des solutions permettant de faire face à la problématique de transport d’un matériel lourd et volumineux.

La première consiste à s’équiper de machines plus légères, plus petites et ainsi plus transportables. Il existe aujourd’hui sur le marché, des appareils de mesures compacts et économiques.

La seconde vise à optimiser le transport en lui-même, en optant pour des solutions permettant d’emporter le maximum d’équipement dans des contenants prenant le minimum de place, tout en en prenant soin.

Certains fabricants proposent des sacoches professionnelles, fourre-tout, comprenant de nombreux compartiments, renforcées, des sacoches chariots ou à roulettes, des sacs à dos… spécialement adaptés au métier du diagnostic immobilier.

AMELIORER LA PRODUCTIVITE

Parallèlement à la question du transport et au-delà des obligations règlementaires, le diagnostiqueur immobilier se doit d’être de plus en plus performant s’il veut faire face au marché concurrentiel.

Diversifier son équipement et l’agrémenter d’accessoires peut s’avérer être une stratégie utile dans l’objectif d’améliorer sa productivité. Effectivement, si le travail est facilité, le diagnostiqueur n’en sera que plus efficace et donc productif.

Il est important d’opter pour un matériel correspondant aux normes de règlementation, et judicieux de le choisir à la fois portable et interfaçable.

Exemple d’accessoires facilitant le travail : étiquettes, enrouleur, cordon prolongateur, perchette de contact, solution globale, imprimante intégrée à certains appareils, cordon pour tableau…

ASSURER LA SECURITE

Enfin il apparait indispensable de travailler en toute sécurité. Le diagnostic immobilier est un métier de terrain, qui a pour but de prévenir des risques liés au bâtiment. Le diagnostiqueur peut travailler dans des conditions « hostiles » et être confronté à des matériaux ou des gaz dangereux mettant sa propre santé en péril.

Il existe divers accessoires de protection :

• lunettes de protection
• visière
• gants
• tournevis isolés
• VAT (détecteur de tension)
• tapis isolant
• détecteur de monoxyde de carbone pour le diagnostic gaz
• masque et combinaison pour le diagnostic amiante

Certains fournisseurs proposent des kits EPI comprenant visière, gants et tournevis isolés, VAT.

Etant donné la quantité importante de matériel nécessaire et indispensable à la réalisation de son travail, le diagnostiqueur immobilier doit prendre en compte tous ces éléments : transport, productivité et sécurité. En fonction du travail et de chaque diagnostiqueur la problématique est différente.

Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre VIDEO – Interview Les accessoires du diagnostiqueur. 

Les accessoires du diagnostiqueur sont variés, nombreux et souvent encombrants. Jean-Michel Catherin nous explique les solutions que Testoon a mis en place pour perfectionner le travail des diagnostiqueurs et les accompagner au quotidien.

 LES EQUIPEMENT ET ACCESSOIRES DU DIAGNOSTIQUEUR

Les Etats des lieux représentent un marché de diversification non négligeable pour le diagnostiqueur. Proposer cette prestation sera d’autant plus aisé commercialement lorsque le diagnostiqueur intervient déjà pour les administrateurs de biens. Tour d’horizon du marché et des solutions pour développer cette activité.

LA REGLEMENTATION

La loi a rendu obligatoire son établissement en début (états des lieux entrant) et en fin de location (états des lieux sortant) afin d’éviter des litiges au départ du locataire. Il concerne les locations de logements vides régies par la loi du 6 juillet 1989, quel que soit le statut du bailleur. Il ne concerne ni les locations meublées, ni les locations saisonnières.

L’état des lieux a la valeur juridique d’une preuve et doit être rédigé contradictoirement en présence du propriétaire ou de son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et du locataire.

Son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location : article. 1731 du Code Civil « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

LES CONCURRENTS DES DIAGNOSTIQUEURS IMMOBILIERS

Mis à part l’agent immobilier qui réalise les Etats des Lieux en tant que professionnel, le principal concurrent des diagnostiqueurs sur ce marché est l’huissier de justice. Leur nombre est d’environ 3 800 huissiers regroupés dans 2 100 offices.

Le succès de cette profession pour les états des lieux réside pour l’essentiel dans sa fonction d’officier ministériel (tout comme les notaires) et sur le caractère authentique de leurs actes, ce qui ne rend plus le caractère contradictoire dans l’établissement des états des lieux comme indispensable.

LE MARCHE ET LES PRESCRIPTEURS

L’analyse du marché est complexe puisque l’état des lieux n’est pas obligatoire et que les propriétaires bailleurs peuvent le réaliser eux-mêmes.

Néanmoins sur un total de 1 400 000 locations par an, l’estimation de 700 000 états des lieux réalisés par des professionnels est souvent avancée. Les huissiers de justice réalisent environ 500 000 états des lieux.

Les administrateurs de biens constituent la cible privilégiée pour proposer sa prestation d’états des lieux. Devant l’accroissement des diagnostics liés à la location, le diagnostiqueur bénéficie désormais d’un solide argument face aux huissiers de justice pour proposer cette prestation d’états des lieux packagée.

Les arguments qu’il pourra développer seront :

• dans le cas d’un huissier en concurrence : un coût bien moindre que l’intervention d’un huissier de justice (dans la mesure où l’intervention est cumulée avec d’autres diagnostics)

• dans le cas ou l’administrateur de biens réalise lui-même les états des lieux : le décharger de ce temps consacré à l’état des lieux qu’il peut difficilement facturer à son client, et éviter à l’ADB d’assumer lui-même le risque de contentieux lié à l’état des lieux. Rappelons pour ce point que le diagnostiqueur immobilier devra signaler à son assureur qu’il réalise également des états des lieux locatifs.

COÛT DE L’ETAT DES LIEUX

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l’état des lieux n’entraîne aucuns frais.

Si l’état des lieux est réalisé par un professionnel la facture sera alors partagée par moitié entre propriétaire et locataire. Le coût pris par les huissiers est de l’ordre de 100 €HT néanmoins il existe, tout comme pour les diagnostics règlementaires, de fortes disparités de tarifs suivant les régions.

COMMENT REALISER CETTE PRESTATION ?

Pour un professionnel, il n’est plus envisageable aujourd’hui de réaliser des états des lieux sans un logiciel spécifique. Les avantages sont nombreux : gain de temps, réduction des litiges et estimations des travaux.

Des solutions spécifiques existent qui permettent également d’imprimer sur place l’état des lieux et de le faire signer au locataire.

Résumé :

Pour en savoir plus sur ce sujet, vous pouvez également consulter :

• Etat des lieux d’un logement
• le document Etat des lieux (2003) Commission Nationale de Concertation
• la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 
• le Blog GERCOP – Vidéo Etat des lieux

Les équipements informatiques sur le marché vous permettent désormais de répondre à de multiples applications, de l’ordre de mission à la facturation…. De plus, certains logiciels sont évolutifs afin de s’adapter à l’évolution des nouveaux décrets.

Associer des outils informatiques (tablette) à des matériels de relevés permet par exemple des fonctions interactives. Cela permet de simplifier les relevés de géométrie de la construction, notamment dans des endroits encore encombrés, et d’incorporer des photos…

Par exemple, l’association d’une tablette avec un appareil de mesure Loi Carrez prendra en compte les difficultés (avant-coffres, bow window, lucarnes…), l’assemblage automatique des pièces, le calcul automatique des surfaces inférieures à 1,80 m…

Pour le plomb, la tablette peut par exemple communiquer avec les analyseurs de plomb, enregistrer directement les mesures (unités de diagnostics, locaux,…), effectuer le calcul des classes (0, 1, 2 ou 3) selon le taux de plomb et l’état de dégradation.

Pour le repérage amiante, l’utilisation de grilles d’évaluation et l’édition de la lettre d’envoi des prélèvements au laboratoire vous simplifieront la tâche.

Pour les états parasitaires, la tablette peut vous proposer l’utilisation de listes déroulantes pour le choix des xylophages et de la partie de la pièce concernée et une aide sur les éléments constitutifs de la charpente.

Résumé :

Enfin, pour vos rapports, elle peut vous permettre une édition automatique des rapports d’expertises immobilières dans WORD^TM et EXCEL^TM (Loi Carrez, amiante, plomb, états parasitaires, prêt à taux zéro, Loi SRU, états des lieux, DPE).

La plupart assure une interface avec la comptabilité CIEL^TM, la gestion des contacts via OUTLOOK^TM, l’insertion de photos, de croquis, de notes vocales…