Catégorie : Diagnostiqueur

Le rôle du diagnostiqueur est plus que jamais stratégique dans un contexte marqué par la réglementation environnementale, la performance énergétique et la sécurité des bâtiments.

 

Avec l’arrivée de nouveaux diagnostics obligatoires (DPE, audit énergétique, état des risques…), l’évolution des attentes des maîtres d’ouvrage et le déploiement de nouvelles technologies (capture de la réalité, dématérialisation, thermographie…), l’expertise des diagnostiqueurs doit sans cesse s’adapter.

  • Précision et qualité : les nouvelles exigences du DPE

    Précision et qualité : les nouvelles exigences du DPE

    La nouvelle mouture du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devrait finalement entrer en application le 1er juillet 2021. Stanislas Jaubert, référent technique Énergie chez AC Environnement, précise les dernières avancées sur le sujet.

    Comment avance le projet d’évolution du DPE ?

    C’est un travail de longue haleine puisque le processus de concertation a démarré fin 2018. Si la crise sanitaire a retardé la sortie des derniers textes encadrant les évolutions du DPE, les travaux ont pu reprendre début novembre auprès des administrations gouvernementales. Nous sommes actuellement en train de travailler sur les dernières retouches de la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des logements), retenue comme la future et unique méthode de calcul pour les logements à compter de juillet 2021.

    Quels sont les impacts de cette méthode pour les maîtres d’ouvrage ?

    La méthode 3CL s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti concernant ses cinq usages principaux : le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement, l’éclairage, ainsi que la consommation électrique des auxiliaires de ventilation et de chauffage, tels que le moteur du ventilateur et les circulateurs de chauffage. Elle prend également en compte des paramètres extérieurs comme les données climatiques locales et le facteur d’ensoleillement.

    L’usage exclusif de la méthode de calcul 3CL apportera bien plus de précision que la méthode sur facture, qui ne prend en compte que la consommation réelle de l’ancien occupant. Or, les usages et la composition d’un ménage ne sont pas les mêmes d’une occupation à l’autre.

    La méthode sur facture est actuellement imposée pour les logements construits avant 1948 et tous les appartements équipés d’un système de chauffage collectif sans comptage individualisé. Les premiers, ne bénéficiant pas des procédés industriels des immeubles des 30 glorieuses, étaient considérés comme difficilement modélisables physiquement. Cet argument n’est plus valable : les diagnostiqueurs ont à présent à leur disposition un outil pour modéliser ces bâtiments.

    Que change la notion d’opposabilité du DPE ?

    Le DPE deviendra « opposable », c’est à dire contestable, au même titre que d’autres diagnostics tels que ceux portant sur l’amiante ou la sécurité électrique. La responsabilité professionnelle du diagnostiqueur pourra donc être engagée en cas de manquement à ses obligations. Pour ne pas s’exposer à des litiges, ces derniers devront maintenir leur rigueur dans la définition des données d’entrée du calcul.

    Surtout, plus d’informations seront demandées à leurs clients en préalable au diagnostic. Il sera essentiel de sensibiliser les maîtres d’ouvrage à la restitution de ces éléments dès la prise de rendez-vous, qui constituera une prédéfinition du bien.

    Il me semble toutefois opportun de rappeler que le descriptif du bien tel que réalisé dans les DPE actuels était déjà opposable et a pu donner lieu à de nombreux litiges. L’opposabilité à venir en juillet 2021 portera sur le descriptif et sur l’estimation de la consommation énergétique du bien.

    L’opposabilité du DPE met fin de facto au rendu de DPE vierges, qui offraient encore une porte de sortie lorsque les propriétaires d’un bien ne fournissaient pas les informations nécessaires. Les diagnostiqueurs auront alors tout intérêt à consolider leurs conditions de vente.

    Chez AC Environnement, nous accueillons favorablement ces changements, qui feront entrer le DPE dans une approche encore plus qualitative. L’acquéreur du bien sera en mesure de prioriser correctement ses futurs travaux, de mieux gérer son budget et d’assurer la performance énergétique et l’évolution de son bâti.

  • Analyse amiante : spécificités et impacts de l’arrêté du 1er octobre 2019

    Analyse amiante : spécificités et impacts de l’arrêté du 1er octobre 2019

    Eurofins Analyses pour le Bâtiment est un réseau de laboratoires connu et reconnu pour ses analyses de polluants du bâtiment. Ces dernières années ont été marquées par la diversification de l’offre analytique (analyses de plomb, détection de mérule pleureuse, détecteur de radon…). Toutefois l’amiante reste au cœur de l’activité des laboratoires. Robbie Jameson, directeur des laboratoires du réseau français revient sur l’arrêté du 1er octobre 2019 et ses spécificités.

    Cet arrêté entre en application le 20 avril 2021, quel est son impact au sein d’un laboratoire ? Comment vous y êtes-vous préparé ?

    L’innovation, la fiabilité et la satisfaction de nos clients sont dans l’ADN du Groupe Eurofins, c’est tout naturellement que nos laboratoires sont prêts ou procèdent déjà pour certains d’entre eux aux analyses selon les exigences de ce nouvel arrêté. Il reprend sur de nombreux points des procédés qui font partie de notre méthode analytique depuis toujours. L’adaptation à cet arrêté se fait plutôt simplement et sans perturbation opérationnelle pour nos Clients.

    Il rend obligatoire la séparation de couche lorsque cela est possible : « chaque couche dissociable d’un échantillon, dont la quantité de la prise d’essai est suffisante, fait l’objet d’une analyse unitaire. » (Art.5). Nous avions déjà fait les études longues et exigeantes et les investissements nécessaires pour l’accomplir.

    Un autre item du nouveau texte de loi impose l’usage du Microscope Optique à Lumière Polarisée (MOLP) lors de l’analyse d’un matériau. Ceci fait aussi partie depuis toujours de nos pratiques analytiques. Nous sommes étonnés que certains laboratoires ne pratiquent toujours pas l’observation au MOLP.

    La notion de quantité minimale est un des facteurs clés d’une bonne analyse et nous communiquons depuis longtemps à nos clients sur ce point. Si l’opérateur de repérage ne fournit pas au laboratoire une quantité suffisante pour permettre une analyse valide, il risque un rejet de l’échantillon, ce que nous aimerions forcément lui éviter ! Aujourd’hui cela devient une obligation réglementaire, cette approche de bon sens sera adoptée par l’ensemble de nos confrères.

    Certaines de ces nouveautés ont un impact également chez les opérateurs de repérage. Les équipes au sein de nos laboratoires sont formées et apportent à nos clients toutes les informations dont ils ont besoin à ce sujet.

    Vous avez parlé de l’analyse à la couche, pourtant nous entendons également parler d’analyses monocouche, multicouches ou encore globales. Comment s’y retrouver ?

    Les analyses globales étaient déjà proscrites depuis la parution du LAB GTA 44, et même avant cela avec la NFX 46-020 parue en 2008. Il est un peu illusoire de découvrir aujourd’hui que de telles pratiques n’étaient pas acceptables.

    L’analyse multicouches, lorsqu’il s’agit d’analyser toutes les couches d’un matériau en même temps, revient à une analyse globale et est donc strictement interdite.

    En revanche, si l’analyse multicouche signifie que l’on analyse chacune des couches séparément, alors cette pratique est conforme aux exigences de l’arrêté du 1er octobre 2019. C’est cette approche que nous avons toujours adoptée, car elle seule permet de garantir la limite de 0.1% en masse en évitant par exemple une dilution des fibres solide/solide. Elle permet à notre client de savoir exactement où se situe l’amiante dans le matériau ou produit.

    Quid des matériaux routiers ? Que préconise l’arrêté du 1er octobre 2019 ?

    L’arrêté du 1er octobre 2019 traite spécifiquement des méthodes et principes à mettre en œuvre dans les matériaux et produits dans lesquels on trouve un squelette granulaire d’origine naturelle. Il définit donc clairement l’emploi de méthodes adaptées à l’analyse du squelette granulaire et du liant, s’ils existent. A ce titre, l’arrêté reste assez clair dans sa lecture puisqu’il s’agit bien d’une méthode adaptée à mettre en œuvre aux différentes matrices ou mix de matrices soumises aux essais.
    Selon l’article 2 de l’arrêté, une méthode adaptée est demandée. Il n’est alors pas formellement nécessaire de proposer des analyses en surcoût pour des méthodes qui vont au-delà des exigences réglementaires.
    L’arrêté stipule que « chaque composant fait l’objet d’au minimum trois prises d’essai faisant chacune l’objet d’au moins une préparation. ». Un matériau routier est constitué en général de granulats, fillers, d’un liant et d’amiante délibérément ajouté. Chaque constituant doit alors être analysé à l’aide d’une méthode adaptée.

    La technique dite « de Chatfield » mise en place chez Eurofins est basée sur une succession d’attaques thermiques et acides. Elle est répétable et reproductible et non spécifique, ce qui n’est malheureusement pas le cas de nombreuses autres méthodes.

    C’est sur ce point d’ailleurs que nous espérons une évolution de la réglementation. La norme ISO 22262-1 à la base de la méthode de Chatfield permet un résultat valide avec la lecture d’une seule grille. Le nouvel arrêté exige la lecture de deux grilles. Ceci est absolument superflu avec notre méthode et nous espérons un assouplissement sur ce point.

    Cet arrêté permet une montée en compétences globale de la filière avec un niveau d’exigences accru de la qualité des analyses. Cependant, nous ferons tout notre possible pour éviter une envolée des prix. Aujourd’hui comme hier et comme demain, Eurofins est prêt à proposer un haut niveau de qualité sans en impacter ses clients.

    L’arrêté ne semble pas concerner l’air, comment répondez-vous aux problématiques de vos clients sur ce sujet ?

    Cet arrêté est plutôt ciblé sur le massif, mais il a un impact sur les prélèvements et analyses d’ANP, et il élargit à d’autres sujets HP Env, PMAi, PMA, sur lesquels nous avons des prestations et de l’accompagnement à proposer à nos clients.

  • Assurance des diagnostiqueurs immobiliers : les pièges à éviter à la souscription du contrat

    Assurance des diagnostiqueurs immobiliers : les pièges à éviter à la souscription du contrat

    L’assurance professionnelle accompagne les diagnostiqueurs immobiliers tout au long de leur activité. Choisir le contrat le plus adapté à sa situation est primordial et doit se faire en connaissance de cause. Le point avec Sandra Lutz, chargée de clientèle Diagnostiqueurs au sein du cabinet Condorcet, et Grégoire Marion, responsable branche Responsabilité Civile.

    Quels sont les principaux points de vigilance à la souscription d’un contrat d’assurance ?

    Il y a trois points importants à avoir en tête avant la souscription d’un contrat d’assurance professionnelle. Le premier est bien connu, il s’agit des minimums légaux de la garantie Responsabilité Civile Professionnelle : la loi impose au diagnostiqueur une garantie de 300 000 euros par sinistre et de 500 000 euros par année d’assurance. Or, certaines compagnies d’assurances étrangères ou non spécialisées dans le diagnostic immobilier ne proposent pas ces montants légaux. Un diagnostiqueur peu vigilant s’expose ainsi à un risque de défaut d’assurance. Précisons également que les deux montants de garantie sont fixes et ne se compensent pas entre eux.

    Le deuxième point de vigilance concerne la définition légale des assureurs sur les activités pratiquées. Certains assureurs résument cette définition et excluent des domaines d’intervention pourtant susceptibles de concerner les diagnostiqueurs. C’est notamment le cas pour les termites et l’état parasitaire, qui sont deux diagnostics différents. Le premier est soumis à certification et fait partie du diagnostic de base dans certaines régions, mais il n’intègre pas l’état parasitaire. De même concernant le diagnostic amiante, pour lequel certains contrats ne font pas la distinction entre le diagnostic avec et le diagnostic sans mention.

    Le dernier piège à éviter se situe dans une confusion récurrente, dans la structure même du contrat de responsabilité civile professionnelle, entre la garantie de « défense recours » et les contrats de protection juridique. Les seconds ont pour objets d’indemniser les frais de défense en cas de litige avec un tiers pendant l’exploitation de l’activité, tel qu’un différend avec un fournisseur de matériel ou encore avec un salarié. Mais ces contrats ne prennent pas en compte l’indemnisation des frais de défense lorsque le diagnostiqueur est mis en cause sur un diagnostic. Dans ce cadre, c’est la garantie « défense recours » du contrat de responsabilité civile professionnel qui protège le professionnel.

    On observe que les diagnostiqueurs souscrivent souvent des contrats séparés de Protection Juridique en étant persuadés qu’il s’agit du contrat qui leur servira en cas de sinistre sur un diagnostic remis. Or, ce n’est pas le cas. Ces contrats seront plus utiles à des entreprises de taille moyenne, avec un chiffre d’affaires important, du matériel et des salariés.

    Avec la crise du Covid-19, de nombreux diagnostiqueurs ont souhaité mettre en sommeil leurs contrats. Est-ce possible ?

    Un contrat de responsabilité civile professionnelle ne fait pas de pause : il a pour objet de garantir les réclamations portant sur des diagnostics remis. Même en cas d’arrêt d’activité, un diagnostiqueur peut toujours recevoir une réclamation d’un client. Il est donc impossible pour eux de faire des économies au détriment du contrat.

    Nous comprenons toutefois le besoin de nos clients de réduire leurs frais. En tant que courtier, nous avons développé au maximum des solutions en cas de retard de paiement, avec notamment une mensualisation sans frais supplémentaires et l’annulation des envois de relance avec mise en demeure.

    Quels sont les atouts de Cabinet Condorcet pour négocier un contrat d’assurance ?

    Notre principal atout est d’être le premier courtier en France dans le domaine de l’assurance des diagnostiqueurs immobiliers. Nous avons donc un poids, puisque la négociation se fait sur la masse, mais aussi une expertise et une connaissance pointue du métier. Nous sommes en mesure de présenter aux assureurs des dossiers complets et d’objecter des arguments en faveur de nos clients pour négocier leur contrat et revoir le chiffrage à la baisse. Le cabinet Condorcet est également un courtier qui se développe au sein d’un groupe, PatrimOne, qui prend de l’ampleur.

  • Diagnostic et exploitation des bâtiments : que faire de la donnée amiante ?

    Diagnostic et exploitation des bâtiments : que faire de la donnée amiante ?

    Brice Bessières, responsable grands comptes chez AC ENVIRONNEMENT, répond aux questions sur la donnée amiante issue des diagnostics et son utilisation dans le cadre de l’exploitation du bâtiment, à travers notamment la démarche BIM.

    Les questions :

    • Que doit-on faire de la donnée amiante tout au long du cycle de vie du bâtiment ?
    • À qui appartient la donnée ?
    • Quel est le retour sur investissement de la démarche BIM ? – Quel est le meilleur moment pour créer cette donnée ?

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    • Sebastien OLIVIER, directeur du Développement et de l’Innovation CONSUEL

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