Catégorie : Diagnostiqueur

Pour la réalisation du diagnostic gaz, la nouvelle norme NF P 45-500 entre en vigueur le 1er septembre 2010. Qu’est-ce qui change ?

Un état des installations intérieures de gaz doit être annexé obligatoirement au Dossier de Diagnostic Technique (DTT) dans le cadre de la vente d’un bien immobilier depuis 2007.
L’arrêté du 28 avril 2010 paru au Journal Officiel du 29 juin 2010 reconnaît la norme NF P 45-500 de mars 2010 pour le diagnostic gaz. Son entrée en vigueur est le 1er septembre 2010. Elle  perd par conséquent son statut de norme expérimentale (XP P 45-500) et l’arrêté du 29 octobre 2007 sera abrogé à dater du 1er septembre 2010.
Comme précédemment, seules les installations situées à l’intérieur des logements sont concernées. En revanche, des changements interviennent dans la réalisation propre du diagnostic gaz.

NOUVEAUTES LIEES A LA NORME NF P 45-500

Détection et gestion d’anomalies de type Danger Grave et Immédiat (DGI)

Le diagnostiqueur immobilier doit informer le distributeur de gaz dans les meilleurs délais de la présence d’anomalie DGI et lui communiquer les informations listées (4ème alinéa 7.1 de la NF P 45-500). Il doit fournir également au donneur d’ordre un document destiné à informer les occupants, le propriétaire et l’éventuel acquéreur. De plus, l’expert devra garder la trace de sa correspondance. L’objectif de cette procédure est de renforcer la protection des personnes : le CO (monoxyde de carbone) est à l’origine de nombreux accidents domestiques mortels.

Changements sur les contrôles

Le diagnostiqueur immobilier ne relèvera plus la mesure de tirage des appareils. La mesure du monoxyde de carbone à proximité de la chaudière afin de s’assurer de l’évacuation des gaz est considérée comme suffisante. En effet, un dispositif anti-refoulement des produits de combustion est présent sur toutes les chaudières depuis 1997, rendant donc la mesure de tirage inutile. Cependant, il devra vérifier les flexibles entre les récipients, les bouteilles, les installations fixes et leur résistance à la pression du gaz, ainsi que la conformité et le bon état des systèmes de ventilation et d’aération.

Nouvelle notation et modification des points de contrôle

Le défaut d’étanchéité d’un conduit de raccordement passe de DGI à A2, tout comme la hotte, et l’absence de relais pour une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) devient un DGI. Quelques points de contrôle ont été modifiés afin de parfaire le diagnostic qui doit refléter la réalité des installations et leurs dangers.

Formation à la nouvelle norme NF P 45-500

L’évolution de la norme met l’accent sur l’exigence de traçabilité de l’information ( en cas de DGI) et de responsabilisation des acteurs.
La nouvelle norme apporte de nouveaux points de contrôle. Certains sont mis en avant, et d’autres, rétrogradés. Des libellés ont été modifiés. Les experts en diagnostic immobilier  doivent se mettre à jour des exigences de la nouvelle norme.
Jusqu’au 31 août 2010, la norme XP P 45-500 reste applicable dans son intégralité.

TEXTE DE RÉFÉRENCE

Arrêté du 28 avril 2010 portant reconnaissance de la norme NF P45-500 en application des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz

Parmi les diagnostics techniques obligatoires ou recommandés, certains nécessitent des analyses en laboratoire. Quelles sont ces analyses et comment y procéder conformément à la législation et aux attentes des prescripteurs ?

ANALYSE EAU – LES LEGIONELLES

Les légionelles sont des bactéries à l’origine de maladies graves qui prolifèrent dans l’eau stagnante, à des températures comprises entre 20 et 45°C et également en présence de corrosion ou d’entartrage.

Le diagnostic technique légionelles permet d’évaluer le nombre de bactéries du genre Legionella par litre d’eau et leur capacité à se multiplier dans un milieu nutritif (UFC/L). Le seuil ne présentant pas de danger pour la santé est 1000 UFC/L. Au-delà, il faut prendre des mesures pour assainir l’eau au plus vite.

D’ailleurs certains contrôles obligatoires entrent en vigueur au 1er Juillet 2010 concernant les établissements de santé, sociaux et d’hébergement pour personnes âgées, et au 1er janvier 2011 pour le secteur du tourisme et les établissements pénitentiaires.

Le diagnostic technique légionelles comprend :

L’amiante, les légionelles, la potabilité de l’eau, le béton durci, la pollution des sols et le plomb requièrent des prélèvements  rigoureux qui seront par la suite soumis à l’analyse de laboratoires spécialisés. Si certains diagnostics sont réglementés, d’autres sont recommandés. En effet, le diagnostiqueur immobilier peut intégrer de nouveaux diagnostics à son offre, se diversifier et ainsi se démarquer de la concurrence.

• un examen de l’installation ou du réseau
• un contrôle des niveaux de températures
• une recherche des points de corrosion et d’entartrage
• des prélèvements et leur analyse en laboratoire

Un kit de prélèvements complet d’analyse de légionelles avec le transport coûte entre 75 et 85 € TTC.

ANALYSE DE LA POTABILITE DE L’EAU

Le diagnostic de potabilité de l’eau permet de vérifier si l’eau correspond bien aux normes réglementaires et d’évaluer les risques des réseaux d’eau pour la consommation concernant les immeubles à usage d’habitation, les bureaux, les établissements recevant du public, les collectivités…
Les ARS (Agences Régionales de Santé) peuvent être une source de prescription non négligeable pour le professionnel du diagnostic, à l’instar des collectivités locales et des administrateurs de biens.

Le diagnostic comprend un examen du réseau de distribution d’eau potable et des prélèvements.

Il existe des kits de prélèvements bactériologiques et/ou chimiques transportables par voie postale et leur coût (entre 70 et 140 € TTC) dépend du type d’analyse demandé.

ANALYSE AMIANTE

L’amiante est une substance d’origine minérale aux propriétés nombreuses : isolation acoustique, thermique, résistance à la chaleur…
Utilisé pour la construction dans de nombreux matériaux et produits jusqu’en 1997, l’amiante est désormais interdit d’usage du fait de la reconnaissance officielle de ses effets néfastes pour la santé.

Le diagnostic amiante est obligatoire à la vente d’un bien immobilier, avant travaux ou démolition. Les mesures de concentration de fibres dans l’air avant, pendant et après travaux de  désamiantage sont requis selon un plan de contrôle pré établi.

Il doit être réalisé par un professionnel certifié et selon une procédure normalisée.

Les points de contrôle du diagnostic amiante sont nombreux: faux-plafonds, dalles de sol, isolation… et les sondages pour les prélèvements peuvent être destructifs ou non-destructifs.
La technique d’analyse dépend du matériau prélevé : matériau friable ou non, fibres dans l’air…

ANALYSE PLOMB

Autre diagnostic obligatoire à la vente d’un bien immobilier (construit avant 1948 ou situé dans une zone à risque d’exposition au plomb) ou pour la location de certains logements (loi du 29 juillet 1998 et décret du 25 avril 2006), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) a pour objectif la prévention et l’information concernant le plomb dans les revêtements. Le diagnostiqueur va compléter son analyse concernant l’air et la tuyauterie.
Les mesures sont réalisées avec un spectromètre portable à fluorescence X, mais le professionnel du diagnostic, dans certains cas, peut également recourir à des prélèvements de revêtements, d’eau (potabilité de l’eau) et de poussières (à l’aide de lingettes) qu’il fera ensuite analyser en laboratoire.

ANALYSE DU BÉTON DURCI

L’analyse intégrale du béton durci est proposée aux administrateurs de biens et aux particuliers afin de vérifier l’état du bâtiment, qu’il s’agisse de valoriser le patrimoine ou d’envisager des travaux suite à des dégradations. Le diagnostic s’opère par prélèvements (façade, structures, sous-sols), puis analyse en laboratoire.

L’analyse du béton durci peut répondre à plusieurs objectifs :

• définir la composition globale du béton
• vérifier la conformité des dosages en ciment et en eau
• identifier les différents polluants
• prévenir certaines pathologies

L’avantage pour le diagnostiqueur immobilier : un rapport d’interprétation clair et lisible, qui peut être reprit en l’étât pour établir la conformité du béton vis à vis des caractéristiques de l’oeuvrage.

Le coût global d’une analyse intégrale de béton durci est d’environ 400 € HT.

ANALYSE DE LA POLLUTION DES SOLS

L’objectif du diagnostic environnemental de pollution des sols est de dresser un constat de l’état du site :

• les sources de pollution : citerne, déversement accidentel, déchets enfouis…
• les vecteurs de la pollution : eaux de surface ou souterraines, dissémination par les vents…
• les cibles atteintes ou menacées : êtres humains, faune et flore

L’étude des sols par des professionnels compétents est obligatoire lors d’une transaction foncière.
Le vendeur a une obligation d’information en général, mais aussi spécifique au droit de l’environnement.
Le diagnostic comporte des prélèvements de sol, d’air et d’eau, proportionnels à la densité du site, et un historique qui reflète l’ensemble des activités exercées sur site.

COMMENT FAIRE CES ANALYSES ?

Il est indispensable de s’adresser à des laboratoires d’analyses accrédités par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC) spécialisés dans l’analyse des polluants du bâtiment (plomb, amiante…), la microbiologie (légionelles), etc.

Certains laboratoires proposent l’ensemble des analyses et assurent :

• la garantie des délais d’analyses
• la fiabilité des résultats
• un soutien technique et logistique
• des kits de prélèvement

Nous vous proposons tous les mois un article sur l’actualité de la profession de diagnostiqueur immobilier. Ce mois-ci : la loi Grenelle 2 publiée au JO, réforme des aides à l’accession à la propriété, essayez gratuitement une caméra thermique FLUKE, nouvelles solutions VMC simple flux, salon de l’immobilier Var Méditerranée, salon Immobilier et Eco-Habitat, salon immobilier de Paris.

LEGISLATION

La loi Grenelle 2 publiée au JO

La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 relative au Grenelle 2 a été publiée au JO du 13 juillet 2010.  « L’obligation de joindre un état des risques naturels et technologiques aux baux commerciaux, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique dans les immeubles équipés d’une collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012 ». En savoir plus.

FEDERATIONS

Réforme des aides à l’accession à la propriété

La Fnaim plaide pour que le marché de l’ancien soit dynamisé ! Lire le communiqué.

Demi-journées d’information sur la norme gaz NF P 45-500

Afin de permettre à tous d’être opérationnels pour le 1^er septembre 2010, ces demi-journées, assurées par le formateur validé en Commission Formation FNAIM, sont offertes aux adhérents diagnostiqueurs FNAIM. Le coût est d’environ 80 €HT par personne pour les non-adhérents. En savoir plus.

INNOVATIONS/NOUVEAUTES

Essayez gratuitement une caméra thermique FLUKE

Unique ! Fluke lance une opération d’essai gratuit d’une caméra thermique pour tout les professionnels du bâtiment. Cette opération inédite vous permettra de vous rendre compte par vous-même de l’intérêt de ces nouveaux outils. En savoir plus.

Nouvelles solutions VMC simple flux – Autogyre

Nouveaux caissons à faible consommation d’AUTOGYRE : autoréglable compact et hygroréglable. En savoir plus.

SALONS/EVENEMENTS

Salon de l’immobilier Var Méditerranée – 10 au 12 septembre 2010 – Zénith Oméga – Toulon

Promoteurs, agences immobilières, constructeurs, banques, gestionnaires de patrimoine, autant d’acteurs prenant part chaque année depuis 2007 au Salon de l’immobilier Var – Méditerranée. Plus d’une centaine d’exposants participent à ce rendez-vous rythmé par les consultations notariales, conférences, conseils et propositions de prestations liées au marché de l’immobilier sous toutes ses formes. En savoir plus.

Salon Immobilier et Eco-Habitat – du 17 au 19 septembre 2010 – Artois Expo – St Laurent Blangy

En rencontrant, dans un même lieu, tous les acteurs du secteur, les porteurs de projets immobiliers ont toutes les cartes en mains pour prendre les bonnes décisions : aménager son logement ou en changer, louer ou acheter, choisir du neuf ou de l’ancien… Et connaître les meilleures solutions de financement ! En savoir plus.

Salon immobilier de Paris – du 24 au 26 septembre 2010 – Espace Champerret – Paris

Chaque année, des professionnels de l’immobilier se regroupent pour faire partager leur expérience. Cette concentration de compétences facilite les démarches et oriente rapidement vers un diagnostic sur mesure. Des conférences/Débats sont organisées afin de pouvoir confronter les projets à l’avis de conseillers spécialisés. En savoir plus.

Le projet de loi Grenelle 2 a été définitivement adopté par l’Assemblée Nationale début juillet, 3 ans après la naissance du Grenelle de l’environnement. L’objectif est clair : réduire la consommation d’énergie. Si le Grenelle 1 s’orientait vers la rénovation énergétique du parc immobilier, le Grenelle 2 impose désormais un cadre législatif.

L’ETIQUETTE ENERGIE AU MANDAT (article L134-4-3)

Ce qui va changer

Pour le moment, l’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières restait à l’appréciation des opérateurs immobiliers. Ils s’étaient engagés volontairement auprès du Ministère de l’Ecologie à généraliser l’affichage. Mais force est de constater que  les objectifs n’ont pas été atteints.
À compter du 1er janvier 2011, l’affichage de l’étiquette énergie accompagnera obligatoirement chaque bien mis en vente.
Elle sera visible sur les annonces de l’agence, les affichettes vitrines, et également sur les annonces immobilières mises en ligne sur les portails immobiliers.

Impact sur les différents acteurs

Issue du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’étiquette énergie fait apparaître la consommation en énergie primaire et l’estimation des émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement. Certains pensent que l’étiquette énergie jouera le rôle d’outil de négociation et s’attendent à la dépréciation systématique des biens énergivores.

Cette obligation d’affichage au mandat peut être néanmoins un levier dynamique pour accélérer le processus de rénovation du parc immobilier :

• la profession de diagnostiqueur immobilier va bénéficier d’un surcroît d’activité
• pour l’acheteur potentiel, cette mesure répond à la demande de transparence que nécessite toute transaction immobilière
• pour l’agent immobilier, c’est l’amorce de nouveaux partenariats avec les professionnels de la rénovation énergétique.

DDT : VERS UNE ÉVOLUTION ?

Alors que la proposition d’un  Dossier de Diagnostic Technique au mandat (DDT) avait passé toutes les étapes, elle n’a finalement pas été validée par la Commission Mixte Paritaire (CMP).
Subsiste l’obligation du DPE : il doit être obligatoirement tenu à la disposition de tout candidat acquéreur par le propriétaire (L.271-4 à L.271-6) et joint au contrat de location (L.134-1).

Toutefois, le Conseil d’État va définir le cadre de la réalisation d’un audit énergétique pour les bâtiments à usage d’habitation en copropriétés de 50 lots ou plus et équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Le décret est attendu dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012.

 

 

L’étiquette énergétique d’un bien renseigne sur :

• la consommation en énergie primaire du logement
• l’estimation de l’émission des gaz à effet de serre (GES) du logement

CONSTAT

L’engagement des agents immobiliers

En mai 2008, les opérateurs immobiliers se sont engagés devant le Ministère de l’Écologie et du Développement durable à intégrer dans leurs annonces immobilières, l’étiquette résultant d’un diagnostic DPE. L’étiquette énergie est une réponse claire à un client soucieux de contrôler sa consommation et ses dépenses et qui ne maîtrise pas forcément les labels énergétiques.

Répondre à la réglementation de janvier 2011

Le projet de loi d’engagement national pour l’environnement, autrement dit le Grenelle 2, a été validé par l’Assemblée Nationale. Et parmi les mesures proposées, la présence de l’étiquette de performance énergétique est rendue obligatoire sur chaque annonce immobilière, depuis le 1er janvier 2011 (article L 134-4-3).

NÉCESSITÉ DE FOURNIR UNE SOLUTION AUX AGENTS IMMOBILIERS

Au-delà de l’obligation légale, l’affichage d’une étiquette énergie s’impose pour les professionnels de l’immobilier et leurs clients comme le gage supplémentaire d’une bonne transaction. Pour le client, l’affichage énergétique peut devenir un outil de négociation.
Pour l’agent immobilier, c’est répondre à une demande informative la plus complète possible sur tous les supports : annonces de l’agence, affichettes vitrines, annonces sur des portails immobiliers et sites spécialisés.

La multiplicité des supports doit motiver le diagnostiqueur à intégrer automatiquement et simultanément l’étiquette énergie dans :

• les annonces immobilières de l’agence : l’agent immobilier utilise un logiciel de gestion de ses ventes et locations pour son portefeuille de bien et son affichage vitrine.

• les annonces sur les sites d’annonces immobilières : l’agent immobilier collabore avec les sites portails d’annonces immobilières sur internet via des « passerelles » qui actualisent les biens (nouveaux biens, biens vendus ou loués).

UNE SOLUTION POUR INTÉGRER AUTOMATIQUEMENT LES ÉTIQUETTES ÉNERGIE DANS LES ANNONCES IMMOBILIÈRES

Les « passerelles » permettent d’établir un lien dynamique  entre les diagnostiqueurs immobiliers (et leur DPE)  et les professionnels de l’immobilier (et leur annonces immobilières).

Intégrer un réseau

Il existe des services gratuits, partenaires des plus gros sites d’annonces immobilières et d’agences.
Leur mission : sécuriser le transfert des données sur des sites portails sans risque d’erreur et permettre au diagnostiqueur immobilier de communiquer avec les logiciels professionnels utilisés par les agences immobilières.

Avantages pour le diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur immobilier capable de proposer une valeur ajoutée pour une agence (plans, DPE, fiche descriptive, étiquette énergie…) bénéficiera de nombreux avantages en utilisant une « passerelle » :

• il pourra intégrer cette solution à ses offres

• il pourra être référencé dans un annuaire accessible aux partenaires et aux agents immobiliers selon l’interface

• il pourra utiliser les logos des partenaires pour promouvoir son offre auprès des agences immobilières

• et enfin, cela fera gagner un temps considérable aux diagnostiqueurs immobiliers comme à leurs prescripteurs (agences immobilières).

Léger fléchissement du nombre de mises en vente et baisse du nombre de mises en location en juin. Les chiffres reviennent dans la tendance mensuelle des années précédentes. L’été 2009 avait vu une chute dramatique du nombre de mises en vente et en location. Les prochains chiffres seront donc riches d’enseignement.

TENDANCE DU MOIS

Le rattrapage avait été spectaculaire depuis le début de l’année 2010. Ce ralentissement attendu n’est pas alarmant. L’été 2010 devrait afficher un nombre de mises en vente et location supérieur à celui de 2009. A suivre.

 TABLEAUX DE BORD

DETAIL PAR DEPARTEMENT

 
METHODOLOGIE

Ces chiffres fournis par Immotracker sont issus de la centralisation quotidienne des petites annonces de ventes et locations fournies par les particuliers et les professionnels de l’immobilier.

Sont comptabilisées sur un mois, les annonces mises en ligne sur le mois concerné. Ainsi dans le cas où un bien serait mis en vente ou en location sur plusieurs mois, il sera comptabilisé uniquement le premier mois.

Nous assistons à un ralentissement du nombre de créations d’entreprises de diagnostiqueur immobilier. Bilan du premier semestre avec un total de 290 créations d’entreprises.

Avec 35 créations en mai 2010 et 27 créations en juin 2010, le nombre de créations d’entreprises par mois est en baisse constante depuis le debut de l’année. La tendance d’une baisse des créations par rapport à l’année 2009 se renforce. 

Le tableau ci-dessous fournit les chiffres mensuels.

METHODOLOGIE

Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».

Nous vous proposons tous les mois un article sur l’actualité de la profession de diagnostiqueur immobilier. Ce mois-ci : la FNAIM salue l’initiative des Etats Généraux du Logement, communiqué interne de la FNAIM, partenariat entre Swelcome et Propriétés-Privés.com, nouveau service gratuit pour les professionnels de l’immobilier, un projet pour la protection des bâtiments et de la population contre le radon, Testoon présente une nouvelle boutique pollutions électromagnétiques, salon de l’immobilier du pays d’Aix, salon des Entrepreneurs Lyon Rhône Alpes.

FEDERATIONS

La FNAIM salue l’initiative des Etats Généraux du Logement

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) se réjouit que tous les acteurs du logement social s’accordent à dire qu’il est nécessaire de mobiliser le parc privé pour réussir une « grande politique du logement » dans notre pays. Lire le communiqué.

Communiqué interne aux adhérents de la Chambre des diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM, relatif au Grenelle 2.

Même si les interprétations juridiques ne sont pas à remettre en cause, il est prématuré de tirer des conclusions sur l’entrée en vigueur des textes, d’autant que certaines dispositions pourraient être retoquées au final. Lire le communiqué.

ACTEURS

Partenariat entre Swelcome et Propriétés-Privées.com.

Première passerelle entre le monde du diagnostic et les professionnels de l’immobilier, Swelcome propose un service complet d’échange entre les acteurs de l’immobilier qui souhaitent connaître les diagnostiqueurs en mesure d’apporter du contenu aux annonces immobilières en intégrant des plans des biens en 2D et 3D.

Propriétés-Privées.com est une agence immobilière en ligne proposant achat et vente de maisons, appartements et locaux professionnels, en frais réduits, dans la France entière. Lire le communiqué.

Nouveau service gratuit pour les professionnels de l’immobilier

Les Editions Francis Lefebvre et Adviboard, lancent la « Solution Advi Diagnostic », service gratuit de simulation et de réalisation des diagnostics immobiliers. En savoir plus.

Radon : un projet pour la protection des bâtiments et des populations

Le gaz radon diffuse naturellement dans l’air. Par effet de confinement, ses concentrations sont plus élevées à l’intérieur des bâtiments qu’à l’extérieur. Ses effets nocifs sur la santé en ont fait une priorité au niveau européen. Aussi la Direction Générale de la Santé et de la Protection des Consommateurs (DG SANCO) a-t-elle lancé un programme européen sur le radon dans le bâtiment : RADon Prevention and Remediation, RADPAR. En savoir plus.

INNOVATIONS / NOUVEAUTES

Nouvelle Boutique « pollution électromagnétique » : Dans le cadre de la diversification des diagnostics dans l’habitat, de nombreux diagnostiqueurs sont tentés par le contrôle des pollutions électromagnétiques. Qu’elles soient causées par les systèmes électriques, par les systèmes électromagnétiques ou par les radiofréquences, le consommateur est de plus en plus souvent inquiet de ces ondes qui nous envahissent. Dans cette nouvelle boutique Pro, Testoon propose aussi bien des ouvrages traitant du sujet que des appareils de détection de ces ondes, du plus simple au plus sophistiqué. En savoir plus. 

SALONS / EVENEMENTS

4^e Salon de l’immobilier du Pays d’Aix – du 21 au 23 mai – Parc Jourdan – Aix en Provence

Salon réunissant promoteurs, agents immobilier, constructeurs de maisons individuelles, home stageurs ou professionnels de l’éco construction sur 5 000 m² d’exposition, il accueillera 120 sociétés exposantes et 65 stands. « Le Village des Economies d’énergies » mettra le développement durable à l’honneur. Plus de 10 000 visiteurs sont attendus pour 3 jours. En savoir plus.

Salon des entrepreneurs Lyon Rhônes Alpes – 23 & 24 juin 2010 – Centre des Congrès – Lyon

Aides au démarrage, trouver des financements, découvrir les nouveaux business, innover pour grandir, s’installer en franchise, reprendre une PME, entreprendre quand on est jeune… Rencontrez en un lieu unique tous les partenaires de votre projet. En savoir plus.