Aujourd’hui de nombreux acteurs du diagnostic immobilier annoncent une forte baisse du marché et un nombre de diagnostiqueurs en trop forte augmentation. Qu’en est-il vraiment ?
En dehors de toute polémique, nous avons réalisé une étude précise sur ce sujet sensible : décryptage et préconisations !
Le marché du diagnostic immobilier est lié à plusieurs variables : le nombre de ventes et de locations ainsi que les nouvelles obligations. Au-delà d’un marché global, il faut rajouter une variable qui impacte sur l’activité du diagnostiqueur : il s’agit du nombre de ses concurrents.
Le tableau ci-dessous résume l’évolution du nombre de diagnostics par an en prenant l’hypothèse d’un baisse annuelle de 15 % du volume des ventes immobilières.
LE MARCHE DE LA TRANSACTION ET DE LA LOCATION
Les perspectives concernant le marché de la transaction sont plutôt pessimistes. Les chiffres fournis par HSBC et d’autres banques prévoient une baisse en valeur, sur la transaction, de -4% en 2008 et – 6 % en 2009. Pour le diagnostic immobilier, nous ne sommes pas sur un marché en valeur mais sur un marché en nombre. Là, aucune prévision ne vient étayer le pronostic futur. Néanmoins, nous avons des échos de la profession, comme des agents immobiliers (voir notre dernière revue de presse) qui annoncent une baisse en nombre de -15 % par rapport à la même période l’année dernière. Les chiffres pour l’année 2007 présentaient approximativement 700 000 ventes dans l’ancien.
Le marché de la location est moins soumis à ces fluctuations, aucune baisse n’est prévue. Le nombre annoncé est d’environ 1 400 000 locations par an pour les deux années à venir.
LE MARCHE DEVELOPPE PAR LES NOUVELLES OBLIGATIONS
Les deux nouvelles obligations à court terme concernent le plomb pour le locatif et l’électricité pour la vente. Dans ces deux cadres, nous avons estimé l’évolution en nombre dans le tableau ci-dessous. Il ressort une progression de l’ordre de +11 % en août 2008 avec le plomb et de +16% en janvier 2009 avec l’électricité (dans l’hypothèse d’un marché de l’immobilier en nombre stable).
| |
nombre de diagnostics unitaires ramené en année pleine |
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01/01/2008 |
12/08/2008 |
01/01/2009 |
| |
ventes |
locations |
ventes |
locations |
ventes |
locations |
| Termites |
300 000 |
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300 000 |
|
300 000 |
|
| Métrage |
200 000 |
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200 000 |
|
200 000 |
|
| Amiante |
650 000 |
|
650 000 |
|
650 000 |
|
| Plomb |
210 000 |
|
210 000 |
420 000 |
210 000 |
420 000 |
| Energie |
700 000 |
1 400 000 |
700 000 |
1 400 000 |
700 000 |
1 400 000 |
| Gaz |
250 000 |
|
250 000 |
|
250 00 |
|
| Electricité |
|
|
|
|
700 000 |
|
| ERNT |
200 000 |
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200 000 |
|
200 000 |
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TOTAL
|
2 510 000
|
1 400 000 |
2 510 000 |
1 820 000
|
3 210 000
|
1 820 000 |
| |
3 910 000 |
4 330 000 |
5 030 000 |
| progression |
11% |
16% |
L’EVOLUTION DU NOMBRE DE DIAGNOSTIQUEURS
Ce nombre est essentiel car il vient diminuer le chiffre d’affaires par diagnostiqueur immobilier. Il ne faut pas avoir une analyse purement mathématique puisque que l’arrivée d’un nouveau diagnostiqueur ne divise pas systématiquement la part de chacun. Le lien entre ces deux paramètres est à moyen terme plus vrai. La progression du nombre de nouveaux diagnostiqueurs sur les 2 prochaines années semble établie autour de +15 % par an, ce qui représente tout de même plus de 1 000 nouveaux diagnostiqueurs par an soit plus de 10 par an et par département. Ce mouvement de fond est engagé depuis maintenant 1 an et ne devrait pas faiblir sur les prochains mois. Les diagnostiqueurs devront en tenir compte.
L’IMPACT DE LA BAISSE DU NOMBRE DE VENTES IMMOBILIERES
Avec les nouvelles obligations, nous aurons un marché du diagnostic en progression de +26 % sur 1 an (voir le tableau ci-dessus) avec un nombre de diagnostiqueurs qui lui va progresser de l’ordre de +15 % sur l’année. Ce chiffre n’a rien de choquant puisque le marché des nouvelles obligations croit plus rapidement que celui du nombre de diagnostiqueurs. En moyenne tout le monde est gagnant : diagnostiqueurs installés comme diagnostiqueurs en création.
Le tableau est noirci par la désormais célèbre crise financière (liée aux subprimes) et la fin de cycle pour l’immobilier : la baisse du nombre de ventes immobilières. En étant dans une fourchette haute de baisse du nombre de ventes immobilières (- 15 % par an à compter du 1er novembre 2007) le tableau du marché du diagnostic sera ainsi impacté comme suit.
| |
nombre de diagnostics unitaires ramené en année pleine |
| |
01/11/2007 |
01/01/2008 |
12/08/2008 |
01/01/2009 |
| diagnostics vente (actuel) |
2 510 000 |
2 447 250 |
2 386 069 |
1 968 507 |
| diagnostics location (actuel) |
1 400 000 |
1 400 000 |
1 400 000 |
1 400 000 |
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plomb locatif
électricité vente
|
|
|
420 000
|
372 750
577 500
|
total
|
3 910 000
|
3 812 250
|
4 245 741
|
4 318 757
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| variation |
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-2,5% |
11,4% |
1,7% |
| variation depuis le 01/11/2007 |
10,5% |
Il en ressort donc une baisse en valeur par diagnostiqueur de l’ordre de -5 % sur l’année 2008 pour une baisse du marché de l’immobilier (en nombre) de -15% sur 1 an. Nous pouvons espérer que nous n’en n’arriverons pas là.
Les six premiers mois de l’année 2008 ont certainement été les plus durs pour les diagnostiqueurs immobiliers. Les nouvelles obligations à venir sur les prochains mois devraient relancer ce marché, ce qui atténuera la crise liée à l’immobilier.
LA VERITABLE BAISSE DE MARCHE: LE PANIER MOYEN PAR ORDRE DE MISSION
Les échos du terrain annoncent une sérieuse baisse de l’activité. Il faut aller chercher cette dernière plus du côté du « panier moyen par ordre de mission » qui joue un rôle important et impacte fortement le chiffre d’affaires. Il s’agit d’une variable moins maîtrisable et plus liée à la concurrence locale. Cette baisse est toujours très douloureuse dans une structure car elle doit être compensée par l’acquisition de nouveaux clients alors que l’environnement concurrentiel s’est dégradé. Comme l’illustre la précédente démonstration, le problème ne provient pas seulement du nombre croissant de diagnostiqueurs, ni de la crise de l’immobilier. Le marché n’est pas affecté en volume mais bien en valeur, en raison de la baisse du panier moyen.
PRECONISATIONS
La responsabilité de tous les acteurs de ce marché est de maintenir un niveau de tarifs élevé, dans la mesure du possible, pour que cela profite à l’ensemble de la filière.
Le marché du diagnostic immobilier est en pleine mutation. Les disparités peuvent être fortes d’un département à l’autre. Il est donc indispensable avant de se lancer d’effectuer une sérieuse étude de marché. Nous développerons une analyse sur ce sujet dans notre newsletter du mois d’août.
Par ailleurs, la professionnalisation du métier sera certainement une clé de réussite pour l’avenir.: fonction commerciale mieux maîtrisée et spécialisée, marketing opérationnel efficace, diversification métier (thermique), outils permettant de gagner en productivité (tablette PC), formation et certification de qualité.
Pour aller plus loin, retrouvez nos articles:
Résumé :
Le marché du diagnostic immobilier devrait croître de +10 % sur l’année à venir en raison des effets opposés de l’augmentation des diagnostics obligatoires et de la baisse de l’immobilier. La baisse du marché est plus à rechercher du côté de la baisse du panier moyen par ordre de mission. Les solutions sont donc entre les mains de la profession.
