Le diagnostiqueur immobilier est un acteur incontournable pour garantir la sécurité, la conformité et la performance des bâtiments. Entre obligations légales, évolutions réglementaires et attentes croissantes des maîtres d’ouvrage, ce métier exige une expertise technique pointue, une veille constante et un sens aigu du relationnel.
Quelles sont les compétences essentielles à maîtriser pour exercer avec succès ? Comment se positionner face à la transition énergétique, aux nouvelles normes (DPE, RE 2020, etc.) et à la digitalisation du secteur ?
A l’occasion de leur deuxième assemblée générale, Patrick Siksik nous présente la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM.
Interview Le rôle de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers de la FNAIM – Patrick Siksik
Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter :
Pour le deuxième trimestre consécutif, les diagnostiqueurs sont plus optimistes sur l’évolution sur leur activité. Les diagnostiqueurs ont ressenti une légère augmentation de leur activité depuis 3 mois et prévoit une amélioration de leur chiffre d’affaires annuel par rapport au précédent trimeste. Nous vous remercions d’avoir participé à cette enquête.
Retrouvez ci-dessous :
Les éléments à retenir (évolution depuis 3 mois)
Des diagnostiqueurs plus optimistes sur l’évolution sur leur activité : les diagnostiqueurs ont ressenti une légère augmentation de leur activité depuis 3 mois avec une progression de + 16,1 points depuis le précédent baromètre. Compte tenue de la progression déjà constatée au précédent trimestre (+ 12,6 points), la progression depuis décembre 2008 est désormais de + 28,7 points.
De la même manière, les prévisions de chiffre d’affaires pour l’année 2009 sont en hausse par rapport à 2008 de + 9,8 points. Les prévisions sont bien plus optimistes que pour le précédent trimestre.
La part des « diagnostics ventes » dans le chiffre d’affaire globale est reparti à la hausse : la proportion de diagnostiqueurs qui réalisent plus de 60 % de leur chiffre d’affaires grâce aux « diagnostics ventes » gagne 9,1 points. Cet indicateur reste néanmoins inférieur à celui de décembre 2008 (- 22,4 points).
Des prévisions d’embauche en légère baisse et qui restent très faibles : depuis trois mois les prévisions d’embauche ont baissé de -2,2 points à 15,1 %.
Une baisse de la diversification : pour les diversifications principales, nous constatons une augmentation de + 8,7 points pour le PTZ, une diminution de – 3,9 points pour l’économie d’énergie et – 6,6 points pour les plans.
La priorité de développement reste « l’augmentation de la clientèle » : avec une hausse de + 0,04 point de l’importance. Néanmoins « développer de nouvelles prestations » et « de nouvelles catégories de clients » font également partie des priorités.
Enfin, céder une société ou acquérir une société de diagnostic baisse fortement de – 6 points. La concentration des sociétés de diagnostiqueurs pour les prochaines années reste néanmoins toujours d’actualité avec 41,2 % des diagnostiqueurs qui envisagent soit de céder leur société soit d’acquérir une société.
Méthodologie du baromètre
Le baromètre reprendra tous les trimestres les thèmes suivants : évolution de l’activité à court et moyen terme, prévision d’embauche, répartition de l’activité, diversification, priorité de développement envisagée, évolutions majeures envisagées.
L’étude se déroule tous les trimestres par Web auprès d’un échantillon de plus de 4 500 diagnostiqueurs immobiliers.
Depuis le pic de création de février 2009, nous constatons une nouvelle baisse de cet indicateur. Néanmoins comparé à l’année dernière, nous constatons plus de créations ce mois-ci que pour le mois de juin de l’année dernière.
Le mois de juin fournit un indicateur de créations plus important que celui de l’année dernière. Le mois de juillet sera important pour voir si la baisse des créations d’entreprises continue ou si la tendance s’inverse.
Le tableau ci-dessous fourni les chiffres mensuels.
METHODOLOGIE
Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».
Le diagnostic immobilier est un métier né dans les années 90 et qui, au fil des années, est devenu une profession règlementée. Au Québec, les « vérificateurs » interviennent à la demande de l’acquéreur et les « constats préachats » ne sont pas imposés par le législateur.
Le Québec accueille chaque année de nombreux Français. Au delà de la langue commune, de nombreuses différences caractérisent cette province du Canada. La plus importante est la culture anglo-saxonne qui change considérablement l’approche dans le monde des affaires et du juridique.
Au Québec, les acquéreurs sont les donneurs d’ordre
Voilà pourquoi, dans le « diagnostic immobilier français » la France impose et, dans les « constats préachat Québécois », les particuliers prennent l’initiative de demander et les professionnels s’organisent pour formaliser une trame de rapport.
Les marchés de l’immobilier au Québec
En France pour un peu plus de 31 millions de logements et plus de 61 millions d’habitants, nous constatons quelques 600 000 ventes de logements anciens par an. Au Québec, qui représente en surface près de 3 fois la France, il y a 7,7 millions d’habitants (dont 3,7 millions pour l’agglomération de Montréal), et environ 73 000 ventes de logements anciens par an.
Les professionnels du constat préachat au Québec
A la différence des diagnostiqueurs immobiliers, les « vérificateurs » du Québec regroupent un ensemble de professionnels qui intervient sur ce sujet. Les principaux professionnels sont : les architectes (OAQ), les évaluateurs agréés (OEAQ) et les technologues professionnels (OTPQ).
Les 3 principales professions qui interviennent comme vérificateur ont défini une « Norme de pratique professionnelle pour l’inspection de bâtiments résidentiels ».
Le constat préachat au Québec
Le constat préachat du Québec est un constat qui reprend certains des éléments des missions du diagnostic immobiliers, du logement décent français et du diagnostic technique avant mise en copropriété. Il est plus large que les diagnostics immobiliers mais moins précis.
Le constat préachat (norme défini ci-dessus) consiste à faire un examen visuel, et porte sur les points de contrôle suivants :
Néanmoins, la norme de constat préachat n’est pas obligatoire, elle est simplement un minimum requis pas ces trois professions. Ainsi nous pouvons imaginer qu’il y a d’autres formes de constats préachat.
Les échanges franco-québécois
Le 17 octobre 2008, la France et le Québec ont adopté une procédure commune de reconnaissance des qualifications professionnelles qui vient faciliter et accélérer l’acquisition d’un permis pour l’exercice d’un métier ou d’une profession réglementée sur l’un et l’autre territoire.
Les diagnostiqueurs immobiliers et les vérificateurs pourront s’inscrire dans ce cadre afin de favoriser le développement de leur activité.
Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez visitez le site du « Salon de l’immobilier et de la copropriété » du Québec.
Le 4 mai 2009, la DGALN (Direction Générale de l’Aménagement du Logement et de la Nature) et la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) mettaient en place un projet de décret visant à apporter une réponse réglementaire face au commissionnement. En voici les grandes lignes.
CONTEXTE
Afin de créer et développer leur activité, certains diagnostiqueurs immobiliers établissent des partenariats apporteurs d’affaires avec des prescripteurs dans le secteur immobilier. Par exemple, ils versent à des agences immobilières des commissions pour l’apport de clients (sans qu’il soit possible de connaitre l’étendue de ces pratiques). En particulier, la valeur de reprise d’un cabinet de diagnostic immobilier peut dépendre de l’existence de contrats de partenariat commercial et de leur intérêt.
PROJET DE DECRET
Jusqu’à ce jour, la position de la DGALN et de la DGCCRF était de dire que « ces pratiques ne sont pas interdites en soi, tant qu’elles ne sont pas abusives, qu’elles ne placent pas le diagnostiqueur en position de dépendance économique, et qu’elles ne portent pas atteinte à son impartialité ni à son indépendance.
Certains diagnostiqueurs considèrent que le commissionnement correspond à une réalité et qu’il ne donne pas nécessairement lieu à une mauvaise fiabilité des diagnostics. D’autres en revanche ont créé une association anti-commissionnement : « le pacte déontologique » […] et proposent aux pouvoirs publics d’interdire formellement la pratique du commissionnement.
Elément nouveau, la DGCCRF a écrit à un diagnostiqueur qu’elle qualifie les pratiques de commissionnement d’infraction à l’article L. 271-6 qui impose l’impartialité et l’indépendance des diagnostiqueurs, et qu’il appartient aux directions départementales de l’Equipement de relever ces infractions au Code de la construction et de l’habitation. »
La DGCCRF a indiqué récemment à la DGALN « qu’elle est d’avis de ne pas laisser s’installer et se développer de mauvaises habitudes et envisage de proposer au ministre en charge de la consommation une interdiction explicite du commissionnement, après consultation du Conseil national de la consommation.
Par ailleurs, la DGCCRF propose que ses services soient habilités à dresser procès-verbal, ce qui n’est pas encore le cas pour le moment, et cela nécessite une disposition législative. »
Enfin la DGALN propose de modifier le décret pris en application de l’article L271-6 du Code de la construction de manière à interdire le commissionnement.
Ce projet de décret revient à créer de fait, à coté de la certification pour les nationaux, une procédure d’agrément pour les ressortissants communautaires au titre de la reconnaissance des qualifications professionnelles. Un argumentaire a été mis en place par la DGALN (Direction Générale de l’Aménagement du Logement et de la Nature) pour écarte l’application de cette directive. Voici ses arguments.
Le 25 mai 2009, la DGALN développait un « argumentaire pour écarter l’application de la directive qualifications professionnelles ». En voici les grandes lignes.
La certification des diagnostiqueurs n’est pas un certificat de qualification professionnelle
La certification de personnes selon la norme NF EN 17024 ne doit absolument pas être confondue avec la certification professionnelle définie par l’article L.335-6 du code de l’éducation, qui concerne les diplômes, les titres, et les certificats de qualification à finalité professionnelle.
La certification ne répond pas à la définition de qualification professionnelle selon la directive
Les organismes certificateurs n’ont pas à analyser et à décider de l’équivalence d’autres qualifications professionnelles ; notamment ils ne peuvent pas en tant que tels, être habilités pour la coopération administrative européenne visée par la directive. Ces organismes sont soumis à la libre concurrence et chaque diagnostiqueur peut choisir celui qui lui convient le mieux.
Les termes de la directive, à savoir : l’«attestation de compétence délivrée par une autorité habilitée sur la base d’un examen sans formation préalable », ne saurait que recevoir une interprétation stricte sous peine de détermination juridiquement trop imprécise.
La certification n’est pas une qualification professionnelle
L’évaluation des compétences par un organisme de certification par rapport à des critères définis ne saurait être considérée comme une qualification professionnelle.
La certification est limitée dans le temps, alors que le droit européen ne considère absolument pas de limitation de validité de la reconnaissance des qualifications professionnelles.
Les diagnostiqueurs immobiliers ne sont pas une profession réglementée
L’appellation de profession réglementée est erronée puisqu’il s’agit en fait d’une obligation de certification de personnes. Il n’y a pas d’obligation générale d’être certifié pour faire des diagnostics et il existe de nombreux types de diagnostics sans obligation de certification.
La certification relève de la directive services
L’article 3 de la directive services ne permet pas d’écarter l’application de cette directive dans notre cas. Selon cet article, « si les dispositions de la directive services sont en conflit avec les dispositions d’un autre acte communautaire régissant des aspects spécifiques de l’accès à une activité de services, la disposition de l’autre acte communautaire prévaut…ces actes incluent la directives 2005/36/CE (qualifications professionnelles)».
Transposer la directive qualifications professionnelles vide la certification de son sens
Pour transposer la directive qualifications professionnelles, i l est nécessaire de mettre en place l’autorité compétente (l’Etat…) pour instruire la reconnaissance des qualifications professionnelles, et par là même, de créer un statut dérogatoire parallèle à la certification, pour les diagnostiqueurs qui seraient reconnus comme ayant acquis des qualifications dans d’autres états de la Communauté. Ce statut n’est pas viable, du fait de l’instauration d’une ambiguïté insoutenable du dispositif.
La reconnaissance des qualifications professionnelles n’est pas conçue pour la certification
Par définition, le principe de la certification des personnes est de faire abstraction de la diversité des cursus de formation pour appliquer un référentiel unique et un suivi unique. Elle n’entre donc pas dans le champ d’application du système Européen de reconnaissance des qualifications professionnelles.
Résumé :
Pour en savoir plus sur la certification, vous pouvez consulter nos articles :
La baisse du nombre de mises en vente se poursuit pour le mois de mai 2009, celui des mises en location progresse. Néanmoins pour ces deux éléments, les données repassent sous celles du mois de mai 2008.
Après un premier bon trimestre qui a vu repartir le nombre de mises en vente et location, les mois d’avril et mai 2009 sont sous de moins bons hospices. Le nombre de mises en vente et location est légèrement inférieur à celui de l’année dernière.
Les chiffres des mois de juin et juillet seront déterminant pour fixer la tendance à venir puisqu’ils avaient été très bons l’an dernier avant la chute catastrophique de l’automne 2008.
Pour les diagnostiqueurs, l’activité a été portée également par les nouvelles règlementations (diagnostic électrique et métrage Boutin).
TABLEAUX DE BORD
METHODOLOGIE
Ces chiffres fournis par Immotracker sont issus de la centralisation quotidienne des petites annonces de ventes et locations fournies par les particuliers et les professionnels de l’immobilier.
Sont comptabilisées sur un mois, les annonces mises en ligne sur le mois concerné. Ainsi dans le cas ou un bien serait mis en vente ou en location sur plusieurs mois, il sera comptabilisé uniquement le premier mois.
Léger fléchissement des créations d’entreprises de diagnostiqueurs immobiliers par rapport au mois d’avril 2009 et baisse de 8 % par rapport au mois de mai de l’année dernière.
Le mois de juin sera un mois important pour venir confirmer la baisse du nombre de créations d’entreprises. Néanmoins le mois de juin 2008 avait vu un faible nombre de créations d’entreprises (54).
Le tableau ci-dessous fourni les chiffres mensuels.
METHODOLOGIE
Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».
Nous vous proposons tous les mois un article sur l’actualité de la profession de diagnostiqueur immobilier. Ce mois-ci : la Fnaim demande une loi contre les rétrocommissions, le projet de décret relatif aux systèmes de climatisation et aux pompes à chaleur d’une puissance supérieure à 12 kW, et celui relatif aux qualifications professionnelles, la nouvelle marque Evolutiv’Habitat, l’étiquette énergie étendue au bâtiment.
FEDERATIONS
La Fnaim demande une loi contre les rétrocommissions – La Vie Immobilière
La Fnaim demande au gouvernement de légiférer contre la pratique des rétrocommissions dans le diagnostic immobilier. Depuis la fin de l’année dernière, la Fédération interdit à ses diagnostiqueurs de démarcher leurs prescripteurs en utilisant les rémunérations pour être sollicités. Plus question non plus de conditionner une prescription à une rémunération, quelle qu’elle soit. En savoir plus.
La FNAIM solidaire des professionnels de l’immobilier et de leurs clients – Fnaim
Depuis septembre 2008 et le recul brutal des ventes immobilières, la FNAIM multiplie les actions fortes à destination des 13 000 entreprises membres de son organisation pour leur permettre de faire face à la crise. En savoir plus.
LEGISLATION/CERTIFICATION
Projet de décret relatif à l’inspection périodique pour les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur réversibles d’une puissance supérieure à 12 kW
La directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) prévoit dans son article 9 la mise en œuvre d’inspections périodiques des systèmes de climatisation.
Afin d’agrémenter les lois du code de l’environnement fixant les orientations de la politique énergétique, de nouveaux textes réglementaires sont mis en œuvre concernant cette disposition.
Un projet de décret en application de cet article a été élaboré par la DGEC (Direction Générale de l’Energie et du Climat). Il définit les principes de l’inspection périodique pour les systèmes de climatisations et les pompes à chaleur réversibles d’une puissance supérieure à 12 kW.
Projet de décret dans le cadre de la transposition de la directive qualifications professionnelles
Ce projet de décret revient à créer de fait, à coté de la certification pour les nationaux, une procédure d’agrément pour les ressortissants communautaires au titre de la reconnaissance des qualifications professionnelles. Un argumentaire a été mis en place par la DGALN (Direction Générale de l’Aménagement du Logement et de la Nature) pour écarte l’application de cette directive. En savoir plus.
La fin du commissionnement ?
Afin de créer et développer leur activité, certains diagnostiqueurs immobiliers établissent des partenariats apporteurs d’affaires avec des prescripteurs dans le secteur immobilier. Par exemple, ils versent à des agences immobilières des commissions pour l’apport de clients (sans qu’il soit possible de connaitre l’étendue de ces pratiques). En particulier, la valeur de reprise d’un cabinet de diagnostic immobilier peut dépendre de l’existence de contrats de partenariat commercial et de leur intérêt. En savoir plus.
INNOVATION / NOUVEAUTE
Evolutiv’Habitat : une nouvelle marque pour la rénovation des maisons individuelles – Le Moniteur
Le groupe Geoxia vient de lancer la marque Evolutiv’Habitat. Objectif : rénover, agrandir et embellir les 7 millions de maisons individuelles construites entre 1960 et 1980. En savoir plus.
L’étiquette énergie étendue au bâtiment ? – Batiactu
A l’image des vignettes énergie mises en place pour les appareils électroménagers et les voitures neuves, la société Actis, fabricant de solutions d’isolation, a choisi d’associer l’étiquette énergie à ses produits. Un point avec Laurent Thierry, Pdg d’Actis. En savoir plus.
Résumé :
Retrouvez également des informations sur l’immobilier dans notre article Actualité de l’immobilier – juin 2009.
Diversification, rime avec action … le développement des cabinets de diagnostic passe au moins par le fait de s’interroger sur les opportunités d’évolution de son entreprise tant au niveau des types de prestations qu’au niveau des catégories de clientèles à cibler. Mais quelles sont les conditions pour réussir une diversification, quelles clés de lecture pour ne pas se tromper et investir pour rien ?
POURQUOI SE DIVERSIFIER ?
Faire face aux menaces
Intensification concurrentielle, stratégies de bas prix … diversifier, c’est un moyen défensif pour contrer ses concurrents et se différencier. Attention cependant à adopter la « tactique du suiveur » …
Anticiper et innover
Face à l’émergence de nouveaux besoins de leurs clients, les cabinets ont tout intérêt à rester actifs et à adapter leur stratégie pour profiter au plus tôt de nouvelles opportunités de marché : nouvelle réglementation, exigence supplémentaire de client… la prime au premier est toujours payante. Tester de nouvelles offres, créer son expérience, acquérir au plus tôt de nouvelles références sur de nouvelles prestations constitue systématiquement un avantage vis-à-vis de ses concurrents.
QUELLES OPTIONS POSSIBLES DE DIVERSIFICATION ?
Diversifier ses prestations signifie proposer de nouveaux services à ses clients actuels ou à de nouveaux clients. Autre option : diversifier sa clientèle, en proposant son offre traditionnelle à de nouvelles catégories de clients.
La prise de risque sera proportionnelle à l’écart entre la situation actuelle du cabinet et son projet de diversification ciblé. Ainsi, selon la position de chaque cabinet, le chemin à parcourir est plus ou moins important.
Loin d’être inaccessible, la diversification est cependant un projet stratégique pour tout cabinet, il s’agit donc de bien le penser en amont :
COMMENT CHOISIR, COMMENT DETERMINER LA TRAJECTOIRE LA PLUS PORTEUSE ?
Qualité de l’air, accessibilité, ANC (assainissement non-collectif)… autant de prestations sous les feux des projecteurs dans les actualités récentes de la profession, qui pourtant sont loin de concerner tous les cabinets de diagnostic. S’informer sur le potentiel du marché et sur les acteurs déjà en présence est la première étape.
Définir les relais de croissance les plus pertinents pour un cabinet de diagnostic immobilier passe aussi par une auto-évaluation de ses forces et faiblesses. L’évaluation des capacités de l’entreprise doit être globale, elle porte notamment sur les compétences techniques de l’équipe, mais également sur les atouts commerciaux de l’entreprise. Le facteur humain joue également un rôle clé : pour mobiliser une équipe et l’amener à proposer de nouvelles prestations, ou à cibler de nouvelles catégories de clients, l’ouverture au changement et l’adhésion des personnes sont des conditions indispensables, en particulier pour des diversifications de rupture (nouvelles prestations / nouveaux clients).
Résumé :
Pour en savoir plus sur les formations de diversification : Atelier Ideal conseils