Comment intégrer les nouvelles technologies et contrôler les installations ? Comment garantir la sécurité et la conformité dans un environnement en constante évolution ? Les réponses dans les Émissions, Reportages et Interviews d’Améliorons La Ville.
Il existe au Québec ce qu’on appelle des « constats pré-achats » non obligatoires et réalisés par des « vérificateurs » à la demande de l’acquéreur. Y a t-il des demandes en France ? Quelles sont les différences de législation entre pays ? Thierry Delesalle, notaire, nous donne ses impressions.
Interview Le constat pré-achat Québécois – Thierry DELESALLE – Notaire
Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre VIDEO – Interview avocat – Le constat pré-achat Québécois.
Il existe au Québec ce qu’on appelle des « constats pré-achats » non obligatoires et réalisés par des « vérificateurs » à la demande de l’acquéreur. Qu’en est-il en termes de droit ? Obligation de moyens ou obligation de résultats ? Jean-Marc Perez nous propose un retour sur son expérience sur le sujet en tant qu’avocat.
Interview Le constat pré-achat – Jean-Marc PEREZ – Avocat
Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre VIDEO – Interview notaire – Le constat pré-achat Québécois.
Renforcé dans son rôle par la validation du volet bâtiments et urbanisme du Grenelle 2, le DPE se généralise pour intervenir davantage dans l’incitation aux travaux de rénovation énergétique, en faisant notamment « participer » les locataires. Retour sur les nouvelles utilisations de ce diagnostic désormais très demandé et dont l’influence va maintenant au-delà du cadre de la transaction.
LE DIAGNOSTIC D’ECONOMIES D’ENERGIE
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Il sera dorénavant possible pour les propriétaires de demander à leurs locataires le cofinancement d’une partie des travaux de rénovation énergétique engagés pour leur logement. En effet, dans le cas de travaux importants d’économies d’énergie (travaux éligibles à l’éco-PTZ ou éco-prêt logement social), le dispositif validé par le Sénat prévoit que les économies calculées par le DPE puissent être partagées entre propriétaire et locataire.
Au vu d’un programme, de travaux envisagés et de bénéfices attendus, présenté par le propriétaire suite à la réalisation du DPE, le locataire sera donc, s’il l’accepte, mis à contribution. La participation, fonction de la taille du logement, pourrait aller de 10 € par mois jusqu’à atteindre 50 % au maximum des économies réalisées, et ce, pendant une durée maximale de 15 ans. Elle serait versée pour la première fois le mois suivant la date de fin de travaux sous l’appellation « contribution au partage de l’économie de charges ».
Ce dispositif qualifié de « gagnant / gagnant » lors de sa présentation amène les plus réticents à se poser la question de l’évaluation de la réelle performance des travaux réalisés. Hormis le choix du cabinet réalisateur du DPE par le bailleur, les locataires s’inquiètent de la justification de l’effort financier qui leur est demandé, d’autant plus que le montant à reverser par ces derniers, calculé après DPE ou étude thermique, sera fixe et non révisable.
ROLE RENFORCE DU DPE
Le projet de loi Grenelle 2 prévoit donc une généralisation du DPE : celui-ci sera automatiquement fourni au futur locataire ou acquéreur lors de toute transaction sans que celui-ci n’ait à le demander. La mention de l’étiquette DPE dans toute annonce immobilière (vente ou location) deviendra d’ailleurs obligatoire à partir du 1er janvier 2011. La durée de vie légale du DPE, jusqu’à présent de 10 ans, devrait être réduite (la nouvelle durée retenue sera précisée ultérieurement par décret). Rappelons que ce diagnostic devra également être établi par les copropriétés dotées d’un chauffage collectif dans un délai de 5 ans à compter de la parution de la loi Grenelle 2.
AUTRES MESURES
Signalons encore la réalisation obligatoire de travaux d’économies d’énergie d’ici 2020 pour les bâtiments tertiaires ou dans lesquels s’exerce une activité de service public.
Tout maître d’ouvrage construisant ou rénovant des bâtiments devra fournir après travaux une attestation de respect de la réglementation thermique.
Les communes, à défaut de bénéficier d’éco-prêts à taux zéro, pourront obtenir des prêts à taux réduits pour leurs travaux de rénovation énergétique.
Il ne sera plus possible pour les élus de s’opposer à des travaux de rénovation énergétique pour des raisons d’apparence extérieure ou d’emprise au sol.
Résumé :
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter nos articles :
La loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 prévoit le contrôle et la réhabilitation de toutes les installations d’assainissement non collectif d’ici le 1er janvier 2013. Le diagnostic d’assainissement non collectif a donc de beaux jours devant lui. Qu’en est-il de la législation et de ce marché ?
L’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Appelé également assainissement autonome, l’assainissement non collectif est une installation individuelle (type fosse septique) permettant le traitement des eaux domestiques pour les habitations isolées non desservies par un réseau de collecte des eaux usées (égouts).
Tout propriétaire d’une habitation équipée d’une installation d’assainissement non collectif doit en assurer régulièrement l’entretien et la vidange, afin d’en garantir le bon fonctionnement et de traiter sur place leurs eaux usées avant de les rejeter dans le milieu naturel.
LE DIAGNOSTIC D’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Le diagnostic d’assainissement non collectif est le huitième certificat du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) selon la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques (article 46) et l’article L1331-11-1 du Code de la Santé Publique relatif à la salubrité des immeubles et des agglomérations.
Il sera obligatoire à la vente dès le 1er janvier 2013 pour tout propriétaire d’une habitation non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées et les maires ont l’obligation d’effectuer avant le 31 décembre 2012 un contrôle du bon fonctionnement de toutes ces installations situées sur leur commune (L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales).
La durée de validité de ce diagnostic n’est pas encore déterminée mais elle sera précisée par un décret à venir (a priori huit ans).
OBJECTIFS DU DIAGNOSTIC
L’objectif du diagnostic est de valider la conformité et le bon fonctionnement de l’installation d’ANC. S’agissant d’une installation de moins de 8 ans, le technicien agréé effectuant le diagnostic en contrôlera essentiellement la conception ; si l’installation d’assainissement date de plus de 8 ans, le technicien effectuera un diagnostic de bon fonctionnement et d’entretien.
Le diagnostic est un examen visuel des parties accessibles, visibles et susceptibles d’être démontées sans outils de l’installation.
LE MARCHE DU DIAGNOSTIC ANC
En France, il existe environ cinq millions de logements équipés d’une installation d’assainissement non collectif et en 2008 on estimait qu’environ 80 % de ces installations ne respectaient pas les normes. On peut donc estimer à environ 125 000 le nombre de diagnostics ANC par an.
Par ailleurs, outre les prescripteurs habituels (notaires, agents immobiliers, particuliers vendeurs), les mairies représentent une importante part de marché.
De plus, faisant partie du DDT, il est possible d’associer ce diagnostic aux autres diagnostics immobiliers règlementaires et de proposer de nouvelles offres aux mairies, en combinant par exemple l’amiante, le radon, les légionelles…
LES COMPETENCES REQUISES
La certification de personne du technicien réalisant ce diagnostic est ici obligatoire.
Il convient d’être attentif sur le terrain et de connaître le traitement des eaux usées prévu par la loi sur l’eau.
Ce qui fera la différence face à la concurrence est également la démarche commerciale puisqu’il est intéressant de la développer auprès des nouveaux prescripteurs que sont les maires des communes.
Afin de mettre toutes les chances de son côté, il existe des formations non juridiquement obligatoires mais fortement recommandées.
Ces formations sont courtes (de 1 à quelques jours) et coûtent environ de 300 à 500 euros.
Résumé :
Certains prescripteurs ont déjà anticipé la réglementation et sur ce marché la concurrence des SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) créés par les mairies est à prendre en compte. Afin d’y faire face, il est possible de suivre des formations spécifiques liées au diagnostic d’assainissement non collectif.
Depuis sa mise en place en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) a connu des transformations… Visant à faciliter l’accession à la propriété dans le neuf ou l’ancien, son obtention pour l’achat d’un logement construit depuis plus de 20 ans nécessite un diagnostic de conformité pour prêt à taux zéro. Diagnostic, marché, compétences : le tour sur la question.
LE PTZ
Le PTZ est une aide de l’Etat sous forme d’avance sans intérêts permettant aux personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, d’acquérir un premier logement. Il est distribué par des banques émettrices de prêts immobiliers, et assimilé par ces dernières comme faisant partie de l’apport personnel de l’emprunteur.
LE DIAGNOSTIC DE CONFORMITE POUR PRET A TAUX ZERO
Suivant l’article R318-1 du code de la construction et le décret 2005-69 du 31 janvier 2005, ce diagnostic est nécessaire à l’obtention d’un PTZ pour l’achat d’un logement dont la construction est achevée depuis plus de 20 ans. Sa durée de validité est illimitée.
Il est réalisé lors de la constitution du dossier d’emprunt auprès de l’établissement bancaire et demande d’une part un examen technique et visuel, et d’autre part l’examen de documents tels que PV d’assemblée générale ou le cas échéant du certificat de conformité de l’installation gaz.
OBJECTIFS DU DIAGNOSTIC
L’objectif du diagnostic est de réaliser un état descriptif aux normes de surface et d’habitabilité du logement visé.
Les points de contrôle sont donc nombreux : surface habitable, hauteur sous plafond, ventilation, équipements des pièces d’eau, installations de gaz, électrique et de chauffage, état général de l’immeuble…
UN MARCHE PORTEUR
Le marché du diagnostic de conformité pour prêt à taux zéro est plutôt porteur puisque le nombre de demandes de PTZ s’élève à environ 150 000 par an ; et les prescripteurs sont nombreux : banques conventionnées pour le PTZ (surtout celles spécialisées en crédit immobiliers), courtiers en crédit, notaires, agents immobiliers et bien entendu les acquéreurs d’un bien immobilier.
Par ailleurs, ce diagnostic peut faire appel à d’autres diagnostics : effectivement, il existe une forte synergie avec les diagnostics électrique, gaz et SRU, ainsi que l’éco-PTZ. Il peut donc être intéressant de proposer aux prescripteurs des offres couplées de type packs.
LES COMPETENCES REQUISES
Elles sont à la fois techniques et commerciales puisqu’il convient de maitriser d’une part les compétences techniques liées aux diagnostics électriques, de gaz et SRU ; et d’autre part de développer une démarche commerciale de proximité avec notamment les prescripteurs qui amèneront les rapports en main propre aux banques.
Afin d’évaluer au mieux les risques liés à ce diagnostic et mettre toutes les chances de son côté, il existe des formations non juridiquement obligatoires mais fortement recommandées.
Ces formations sont courtes (généralement 1 jour) et coûtent environ de 300 à 500 euros.
Résumé :
Sur ce marché en pleine expansion, les concurrents sont nombreux : diagnostiqueurs, architectes, experts divers… afin de développer au mieux son activité et de faire face à la concurrence, il est possible de suivre des formations spécifiques liées au diagnostic de conformité pour prêt à taux zéro.
Dans le cadre des échanges franco-québécois sur les expertises bâtiments réalisées en France et au Québec, nous avons participé à une réunion de travail à Montréal avec des diagnostiqueurs immobiliers, architectes, conseillers énergétiques et bureaux d’études français qui avaient fait le déplacement au Salon. Le thème : « comment développer de la valeur en France à partir du modèle québécois ? »
Il existe deux principaux types de logements au Québec : les « unifamiliales », qui sont nos maisons individuelles et les « condos », nos appartements. Dans les copropriétés, la gestion est très souvent réalisée par les copropriétaires eux-mêmes, regroupés autour d’un conseil d’administration. Les gestionnaires professionnels, dont le métier est beaucoup moins développé qu’en France, sont surtout présents sur les gros ensembles immobiliers. Aussi, le donneur d’ordre pour les expertises, que ce soit dans le cadre d’une transaction ou dans celui de la gestion, est-il très souvent un particulier.
LA STRUCTURE DES BATIMENTS
Le mode de construction des bâtiments québécois est très différent du mode français : l’utilisation des structures en bois est systématique pour les « unifamiliales », et quasi- généralisée pour les bâtiments de 2 ou 3 niveaux.
Pour les complexes plus importants, les bâtiments sont à ossatures métalliques (bureaux) ou en béton pour les grands bâtiments d’habitation.
QUELLE EXPERIENCE RETIRER DU MODELE QUEBECOIS ?
Les intervenants dans le domaine du diagnostic immobilier au Québec sont des généralistes en bâtiment qui se situent, en termes de compétences, à la croisée de nos trois métiers de diagnostiqueurs, architectes et conseillers énergétiques.
LES BESOINS DES GESTIONNAIRES IMMOBILIERS EN FRANCE
Les besoins des syndics de copropriétés en France sont bien identifiés, chaque métier fournissant des prestations qui lui sont propres, à savoir :
– Les architectes fournissent :
– Les conseillers énergétiques (ou bureaux d’études thermiques) fournissent les audits thermiques, qui prennent une place de plus en plus importante.
– Les diagnostiqueurs immobiliers fournissent :
UNE PROPOSITION ORIGINALE : UN POOL D’INTERVENANTS
C’est dans ce constat que réside la solution : l’originalité et l’efficacité du modèle québécois réside dans la capacité d’un seul acteur (souvent un technologue) à offrir une solution globale d’expertises aux gestionnaires.
Gageons que les professionnels français qui se regrouperaient en pool d’intervenants (architecte, diagnostiqueur immobilier et conseiller énergétique) bénéficieraient d’un avantage concurrentiel redoutable : un seul interlocuteur pour toutes les expertises assurerait au gestionnaire un gain de temps et d’énergie non négligeable.
Un Groupement d’Intérêt Economique (GIE) est peut-être une solution ?
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter tous nos articles liés au Québec.
Résumé :
Infodiagnostiqueur.com était partenaire du salon de l’immobilier et de la copropriété de Montréal (Québec) les 13, 14 et 15 novembre derniers.
Pour cette opération, nous avons encadré une délégation de diagnostiqueurs immobiliers, architectes, conseillers énergétiques et bureaux d’études pour venir échanger avec leurs homologues québécois.
Nous avons ainsi animé des tables rondes sur les pratiques autour du diagnostic immobilier et de l’expertise en bâtiment de part et d’autre de l’Atlantique.
Au Québec, aucune obligation ne vient contraindre le vendeur, l’acquéreur ou le copropriétaire dans la réalisation de diagnostics immobiliers, il s’agit d’un marché libre sur lequel environ 200 inspecteurs (nos diagnostiqueurs immobiliers) interviennent. Rappelons que le Québec représente environ trois fois la France en superficie et compte 8 millions d’habitants dont la moitié environ se situe à Montréal.
Puisque les expertises ne sont pas cadrées par une législation contraignante, comme en France, le champ d’application est beaucoup plus vaste. Elles sont donc beaucoup plus techniques et réalisées par des personnes qui ont suivi des formations longues en techniques du bâtiment.
LE CONSTAT PREACHAT
Les professionnels qui interviennent sur ce marché viennent de différents horizons :
Il existe une forte distorsion de concurrence entre ces acteurs puisque n’importe qui peut s’improviser inspecteur préachat, sans aucune formation.
L’ordre des technologues constitue le corps le plus actif pour développer cette prestation préachat puisqu’il milite pour une vraie compétence des professionnels avec notamment une formation technique en bâtiment (de 2 ans) et une formation au métier d’inspecteur (d’environ 1 an).
LES EXPERTISES REALISEES LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Suite à un constat préachat, d’autres acteurs peuvent intervenir si besoin est. Ce sont :
LES EXPERTISES DES COPROPRIETES
Pour les plans de gestion comme pour les réceptions des parties communes (bâtiments neufs), les technologues constituent les intervenants majoritaires. Les architectes interviennent dans une moindre mesure.
LES AGENTS IMMOBILIERS : PRESCRIPTEURS INCONTOURNABLES
Rappelons que le métier d’administration de biens est peu présent au Québec, les copropriétaires prenant directement en charge cette gestion.
En revanche, pour les transactions immobilières, les agents immobiliers sont extrêmement actifs : ils réalisent pratiquement 80 % du total des transactions. Ce taux extrêmement élevé est en grande partie dû à un double effet :
Ainsi, l’agent immobilier conseille le propriétaire dans le choix des intervenants pour la transaction, qu’ils soient inspecteurs préachat, laboratoires ou entreprises du bâtiment.
Enfin, le commissionnement des agents immobiliers, par ces acteurs, ne semble pas exister : la notion d’indépendance des acteurs est fortement ancrée dans la culture nord américaine. Ce qui n’est pas toujours le cas en France !
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter tous nos articles liés au Québec.
Résumé :
Infodiagnostiqueur.com était partenaire du salon de l’immobilier et de la copropriété de Montréal (Québec) les 13, 14 et 15 novembre derniers.
Pour cette opération, nous avons encadré une délégation de diagnostiqueurs immobiliers, architectes, conseillers énergétiques et bureaux d’études pour venir échanger avec leurs homologues québécois.
Nous avons ainsi animé des tables rondes sur les pratiques autour du diagnostic immobilier et de l’expertise en bâtiment, de part et d’autre de l’Atlantique.
Au Québec, les expertises réalisées lors de transactions immobilières ne sont pas obligatoires, elles ne sont effectuées qu’à l’initiative des acheteurs ou des copropriétaires. Ces pratiques reflètent, de manière générale, le marché nord américain. Nous avons réalisé un tour d’horizon des pratiques québécoises en matière de diagnostics immobiliers.
Les expertises réalisées sont différentes selon le cadre dans lequel elles sont demandées : transactions immobilières ou copropriétés.
LA DECLARATION DU VENDEUR
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur remplit une fiche sur l’état de son logement et y reporte les défauts dont il a connaissance. Cette déclaration concerne notamment les points suivants : zone inondable, fissures, qualité de l’air, électricité, plomberie, chauffage, sinistre, insectes, fosses septiques…
C’est une véritable protection pour l’acquéreur contre les vices cachés.
LES CONSTATS PREACHAT REALISES LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Dans le cadre des ventes, le constat préachat est réalisé pratiquement systématiquement sur les « unifamiliales » (maisons individuelles). Pour les « condos » (appartements), l’intervention est moins systématique, même si elle tend à se développer.
Le constat préachat consiste à faire un examen visuel sur l’état global du logement, des fondations à la toiture (voir notre article : Constat préachat : le modèle Québécois). L’inspecteur préachat (notre diagnostiqueur immobilier), se limitant à une inspection visuelle, n’utilise aucun matériel spécifique.
L’objectif du constat préachat est d’éviter toute surprise à venir pour l’acquéreur. Il est moins précis que nos diagnostics immobiliers mais plus généraliste quant à l’état du bâti. Il pose plus de risques quant à la responsabilité pris par l’inspecteur.
LES AUTRES EXPERTISES REALISEES LORS DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Quand des problèmes sont constatés par un inspecteur préachat ou quand le bâtiment se trouve dans une zone à risque, l’agent immobilier préconise très souvent des expertises complémentaires pour évaluer :
Les banques, pour s’assurer de la qualité des biens qu’elles financent, imposent souvent à l’acquéreur des expertises complémentaires :
Les notaires font réaliser un certificat de localisation quand le cadastre n’est pas à jour, ce qui est souvent le cas en ce moment à Montréal suite à la mise en place d’un nouveau cadastre.
LES EXPERTISES SUR LES COPROPRIETES
Concernant les copropriétés, il y a une obligation pour les copropriétaires de mettre en place un fond de prévoyance. Il s’agit d’un fond financier qui doit provisionner annuellement au minimum 5 % de la valeur du logement. L’objectif est d’assurer les travaux d’entretien du logement. La mise en place de ce fond a amené les copropriétaires à développer une logique de gestion d’actif immobilier.
Pour prévoir les travaux (généralement sur 25 ans), des techniciens du bâtiment réalisent des rapports extrêmement complets sur l’état du bâtiment (structures, isolation, étanchéité, ouvertures…). S’ensuivent des calculs complexes pour prévoir les sommes nécessaires à placer dans le fond de prévoyance.
Enfin, pour les bâtiments neufs en copropriété, une obligation impose au promoteur la réalisation d’une inspection de réception des parties communes.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter tous nos articles liés au Québec.
Résumé :
Infodiagnostiqueur.com était partenaire du salon de l’immobilier et de la copropriété de Montréal (Québec) les 13, 14 et 15 novembre derniers.
Pour cette opération, nous avons encadré une délégation de diagnostiqueurs immobiliers, architectes, conseillers énergétiques et bureaux d’études pour venir échanger avec leurs homologues québécois.
Nous avons ainsi animé des tables rondes sur les pratiques autour du diagnostic immobilier et de l’expertise en bâtiment de part et d’autre de l’Atlantique.
Nouvelle baisse du nombre de mises en vente et location. La baisse est plus marquée pour les locations que pour les ventes.
TENDANCE DU MOIS
Après les neuf premiers mois chaotiques, la tendance reste plutôt faible. Nous approchons les points bas depuis la mise en place de notre observatoire. La reprise ne semble pas encore à l’ordre du jour pour les mises en vente et location.
TABLEAUX DE BORD
METHODOLOGIE
Ces chiffres fournis par Immotracker sont issus de la centralisation quotidienne des petites annonces de ventes et locations fournies par les particuliers et les professionnels de l’immobilier.
Sont comptabilisées sur un mois, les annonces mises en ligne sur le mois concerné. Ainsi dans le cas ou un bien serait mis en vente ou en location sur plusieurs mois, il sera comptabilisé uniquement le premier mois.
Encore un nombre soutenu de créations d’entreprises pour ce mois d’octobre 2009. Le nombre dépasse même celui d’octobre de l’année dernière.
Le rythme de créations d’entreprises reste très important. Si ces chiffres devaient se confirmer sur les derniers mois de l’année, la filière pourrait dépasser les 1 000 créations d’entreprises depuis le début de l’année.
Le tableau ci-dessous fournit les chiffres mensuels.
METHODOLOGIE
Ces chiffres sont issus d’approximativement 200 inscrits mensuels sur le site infodiagnostiqueur.com. Il s’agit des sociétés se déclarant « en création ».