Catégorie : Audit, conseil

L’Agence Internationale de l’Energie le disait dans son World Energy Outlook 2012 : l’efficacité énergétique doit être rendue plus visible en renforçant les dispositifs de mesure et d’affichage des consommations. En effet, la performance globale et réelle d’un bâtiment ne peut être assurée et maintenue dans le temps que par la mise en place d’un ensemble de services permettant cette visualisation. C’est précisément cet ensemble de services que couvre l’efficacité énergétique active. La mise en place d’un dispositif d’efficacité énergétique active présente de plus un certain nombre d’avantages particulièrement adaptés à la gestion énergétique des copropriétés.

Revenons sur le concept de performance énergétique. Que ce soit à l’échelle d’un pays ou à l’échelle d’un bâtiment, le système énergétique a toujours été conçu pour fournir de l’énergie en quantité. Plus un système était capable de fournir d’énergie, plus le système pouvait être qualifié de performant. Il est maintenant évident que ce mode de pensée n’est pas soutenable. Il faut dès lors effectuer un nécessaire changement de paradigme dans notre façon d’appréhender nos choix énergétiques. En effet, l’énergie ne doit pas être considérée comme une finalité en soit, mais comme un moyen de répondre à des besoins de services rendus. C’est sur l’analyse de ces besoins que le dimensionnement d’un système énergétique doit être fait pour ne pas générer de gaspillage ou de surproduction inutile. L’énergie doit être consommée à son plus juste besoin. C’est sur cette règle simple que se fonde le concept d’efficacité énergétique active.

Comment appliquer ce principe dans un bâtiment ?

Tout d’abord en identifiant les besoins dans chaque pièce : pour cela, à l’aide d’un système de capteurs de présence, de température, de qualité de l’air, de lumière, on peut déterminer avec précision la quantité d’apports énergétiques qu’il faut fournir à cette pièce en particulier.

L’information est ensuite envoyée au régulateur des installations qui peut alors ajuster le niveau de production des équipements énergétiques (chaudière, climatisation, régulateur de la lumière, etc.). Il s’agit là d’optimiser l’approvisionnement énergétique pour servir ces besoins à leur juste niveau. Enfin, ce juste niveau d’énergie est approvisionné jusqu’à la pièce. Les capteurs permettent de vérifier que le service énergétique est bien rendu et d’ajuster en temps réel, par un dialogue permanent avec les équipements, les niveaux de consommation.

Avec ce schéma de fonctionnement, ce sont les besoins qui déterminent le niveau de consommation en fonction du service désiré et non l’inverse. Ainsi, la consommation énergétique du logement est maintenue à son niveau le plus faible possible pour fournir les services dont le consommateur a besoin : pas de gaspillage, pas d’énergie consommée inutilement.

En parallèle, afin que le consommateur puisse s’impliquer dans la performance énergétique de son logement, il faut que les informations sur ses consommations lui soient fournies, via un dispositif d’affichage (mural, tablette, téléphone ou autre). Des logiciels permettent aujourd’hui de pouvoir visualiser ses consommations et de comprendre leur impact sur la facture énergétique. Ainsi, grâce à la mesure de ses consommations et à la compréhension de l’interaction entre usages énergétiques et volume de consommation, le consommateur peut alors maîtriser davantage sa facture d’énergie en ajustant ses habitudes de consommation. L’efficacité énergétique active contribue ainsi par sa dimension pédagogique à la lutte contre la précarité énergétique. La part des charges énergétiques diminue pour les consommateurs, permettant en retour de faciliter le paiement des loyers.

En résumé, la performance énergétique d’un bâtiment dépend de 3 familles de solutions :

• L’amélioration de la qualité de l’enveloppe (isolation, étanchéité, inertie, facteur solaire) permet de diminuer les fuites d’énergie en fonction de la différence de température entre l’intérieur et l’extérieur du logement.
• Le choix d’équipements techniques de production, de distribution ou de consommation, plus performants permet de diminuer les pertes d’énergie dues au rendement de ces équipements.
• Enfin, l’efficacité énergétique active permet d’éliminer les gaspillages d’énergie liés à la production de services énergétiques inutiles.

La question du coût d’investissement pour la copropriété se pose alors. En effet, la rénovation énergétique globale d’un immeuble est un investissement lourd qui nécessite une approche séquentielle afin d’être soutenable financièrement. Le graphique suivant montre, de façon indicative, que les trois familles de solutions décrites plus haut, bien que toutes nécessaires pour obtenir la meilleure performance énergétique, n’ont pas les mêmes caractéristiques en termes de retour sur investissement et d’économies d’énergie. Il conviendra pour la copropriété d’effectuer un arbitrage raisonné pour séquencer dans le temps les investissements.

Technique née dans les années 1960, diffusée en recherche et développement puis, dans l’industrie, en maintenance et prévention, la thermographie s’est largement répandue, depuis 2006-2007, auprès des acteurs du bâtiment, propulsée par la préoccupation du réchauffement climatique et la raréfaction des ressources fossiles ; voilà qui induit des actions concertées pour l’amélioration de la performance énergétique et l’exploitation du gisement des économies d’énergie dans l’habitat existant.

Un contexte délétère mais en phase de profonde professionnalisation

Néanmoins, devant l’apparente évidence de ce qu’est une image des températures, la plupart des utilisateurs ont jugé superflu de se former, ce qui les a grandement dévalorisés auprès des donneurs d’ordre, bien vite échaudés par les interprétations fantaisistes qu’on leur soumettait : ainsi, les thermographes professionnels ont été rapidement contournés par les dilettantes à bas coût, eux-mêmes brutalement évacués comme non pertinents et inutiles.

2012 a été l’année d’un premier aboutissement de la professionnalisation des thermographes ; ils atteignent, par une formation éclairée et une certification de compétence, une évidence de niveau supérieur dont l’à-propos technique est circonstancié et incontestable, baigné par l’interrogation avisée et l’imagination féconde : en thermographie du bâtiment, on ne sait pas tout, beaucoup reste à formaliser.

Ce qu’est la thermographie du bâtiment

La caméra thermique est l’outil de la thermographie ; elle met en évidence les irrégularités dans l’isolation thermique de l’enveloppe, identifie les ponts thermiques, détecte les défauts d’étanchéité à l’air, relève les infiltrations d’eau et la présence d’humidité et, plus généralement, pointe du doigt ce qui relève de l’inconfort thermique.

Elle allie la cartographie et la mesure des rayonnements, des déperditions, des températures (apparentes et parfois vraies), ainsi que des nombres en relation avec la performance énergétique du bâti. La caméra thermique est sous le contrôle du thermographe : s’il existe des situations où elle a spontanément raison, nombreux sont les cas où le thermographe aurait tort de la croire.

La thermique, enseignée à un niveau trop simpliste, nécessite d’être détricotée pour que la thermographie puisse s’installer à sa place comme aide à la décision et comme outil de contrôle de la performance énergétique du bâti, en parallèle avec l’infiltrométrie déjà appelée par la RT 2012.

La thermographie, comme l’infiltrométrie, est un outil du réel

La conformité à telle réglementation thermique ou tels DTU ne signifie pas encore la garantie de l’économie d’énergie et du confort. Or, la thermographie n’est pas un calcul conventionnel ou une hypothèse, c’est le constat cartographique de la thermique du réel, tel qu’elle est maintenant, in situ et non sur la table à dessin ou au bureau d’étude. C’est un outil qui parle des déperditions et des températures, qui contribue à valider une part de la conception, une part des calculs, une part de la mise en œuvre. Avec sa sœur l’infiltrométrie, mise à l’honneur par la RT 2012, la thermographie deviendra aussi un outil de contrôle incontournable, quand la formalisation quantitative aura pleinement abouti et quand les freins au contrôle indépendant auront cédé face à une réglementation de plus en plus sévère. Concevoir, calculer, réaliser, contrôler et mesurer : B-A-BA.

Mise en garde

Par essence, la thermographie du bâtiment est trompeuse, mais pire encore, elle est dangereuse pour qui n’a pas intégré que le bâtiment est une machine thermique dans un environnement évolutif : on trouvera des images thermiques très aisées à comprendre et à interpréter. Mais quel que soit le bâtiment, la thermographie produit immanquablement des images dont la compréhension et l’interprétation nécessitent des savoirs spécifiques qui ne s’acquièrent qu’auprès de formateurs expérimentés. Attention donc, si, en thermographie, il y a des vérités et des illusions, il en est de même pour l’internet, la presse, les fournisseurs et les centres de formation.

L’entrée en matière des bureaux d’études thermiques

Aujourd’hui, il n’est plus anecdotique que l’ingénieur thermicien du bureau d’étude, sollicité par un maître d’ouvrage pour un audit énergétique ou une étude thermique, propose une thermographie dans son offre. Mais il ne s’agit, la plupart du temps, que d’une cerise sur le gâteau, manifestant accessoirement que le BE dispose de moyens illustratifs et… souvent gracieux. Cette cerise n’est pas valorisée à sa juste valeur puisque l’ingénieur, presque toujours non ou mal formé à cette technique qu’il croit comprendre – la thermographie n’est-elle pas parfaitement évidente (!) – ne sait pas en tirer parti ni vendre cette prestation non encore imposée par la réglementation.

D’ailleurs le donneur d’ordre n’a pas non plus de compétence en la matière et s’interroge sur :

• l’intérêt de la thermographie – ne s’en est-on pas passé jusqu’ici ?
• la nécessité de la payer – non obligatoire, n’est-il pas normal qu’elle soit proposée gracieusement !

Dans ce contexte indigent, cette puissante technique pourra-t-elle porter ses fruits, l’ingénieur y consacrera-t-il le temps nécessaire, ne sent-il pas que son rapport – du reste illisible – ne sera pas même considéré, cela vaut-il la peine de dépenser pour se former ? Pour qu’un constat plus heureux se dessine, il faudra un nouvel élan des acteurs de part et d’autre, ainsi qu’une approche plus professionnelle avec démonstration à la clé.

L’importance de l’indépendance des mesureurs

La notion d’offre globale de travaux doit être comprise pour être opérante ; elle ne doit pas provoquer la confusion des genres : juge et partie. Ainsi, l’AMO, le contrôle à réception ou le conseil, doivent impérativement rester distincts des entreprises de conception et d’exécution. L’autocontrôle fait par l’artisan ou la démonstration incitative n’ont d’autre valeur que… commerciale. L’audit énergétique ou l’étude thermique ne doivent pas faire partie de l’offre globale de travaux sous peine d’autosatisfaction, de conflit d’intérêt voire d’incongruité ou de non-pertinence. Enfin, une AMO est plus que fortement conseillée pour les travaux de copropriété où généralement les compétences en matière de performance énergétique sont minimales.

En quoi la thermographie s’insère-t-elle dans le processus de l’audit énergétique ?

L’audit énergétique (de même que le DPE ou l’étude thermique) comprend une phase de calcul qui ne prend pas en compte les défauts localisés de la construction : le calcul est dit conventionnel. Or, plus l’enveloppe du bâti est performante, et plus les défauts localisés ont de conséquence sur sa performance énergétique, au point que l’on peut dire que l’enveloppe de la maison passive ne souffre plus que de ses défauts localisés.

L’audit énergétique comprend aussi des phases du réel :

• une enquête d’évaluation de la consommation et du confort thermique ;
• une visite de logements ;
• des propositions de travaux.

Pourvu qu’ils aient lieu à un instant permettant l’observation de la performance énergétique, l’enquête ainsi que la visite incorporeront utilement la thermographie :

pour comprendre et prendre en compte la réalité de l’enveloppe avant de corriger le calcul ;

comme preuve illustrative et convaincante des diverses causes d’inconfort, causes imputables :

• à la conception du bâti ;
• aux détails de sa réalisation ;
• à l’implantation, à l’état et au réglage des équipements ;
• au mode de vie…
• comme outil d’aide à la décision lors de la définition et de la hiérarchisation des travaux proposés.

En quoi la thermographie s’insère-t-elle dans le processus de réception des travaux ?

La réception des travaux en collaboration avec un mesureur doit déjà être inscrite au stade de la préconisation des travaux : l’infiltrométrie et la thermographie sont des techniques impératives de contrôle incluses dans la réception. Ce contrôle a un coût, à intégrer aux propositions. Par thermographie, la réception a lieu quand les conditions d’emploi de la technique sont réunies, ce qui n’est pas souvent possible en stade de la réception classique. Il faut donc y penser durant l’année de garantie de parfait achèvement : les réserves à la réception classique diront donc que la performance énergétique sera observée par thermographie, à telle date et dans la mesure où l’hiver le permet. Au-delà, on entre dans le délai de la garantie décennale.

Le contrôle par thermographie à réception comprend toutes les applications habituelles de la technique.

Il va falloir s’y faire : les maîtres d’œuvre commencent à employer la thermographie (même à mauvais escient et sans la comprendre, comme un outil flou de père fouettard). C’est un début. D’autres y ont renoncé puisqu’ils ont fait appel au moins disant qui en a dit… le moins possible. Et il est alors considéré que la thermographie n’a rien à dire, alors qu’il aurait suffi de payer un thermographe certifié… à sa juste valeur.

Une voie d’avenir ? La correction des calculs conventionnels par le Seid

Comment appliquer une correction au calcul conventionnel en fonction des irrégularités et des défauts de l’enveloppe ? Si l’audit se basait sur la norme NF 12831 (ce qui est le cas de l’étude thermique), les détails de l’enveloppe (irrégularités) seraient pris en compte ; mais les défauts de l’enveloppe (défauts de conception ou de réalisation, défauts apparus au cours du temps) ne sont jamais considérés. La norme applicative de thermographie NF 13187 décrit la détection qualitative des irrégularités sur l’enveloppe, mais distingue ensuite irrégularité (normale) et défaut (anormal) puis elle demande de définir l’importance des défauts, sans donner de piste à cette quantification ! Depuis lors, un nouveau paramètre a été introduit, le Seid ou Surface Equivalente d’Irrégularité et de Défaut : il permet de quantifier les irrégularité et les défauts en terme d’équivalence de surface saine :

l’enveloppe voit ainsi sa surface de déperdition augmenter par rapport au strict calcul surfacique. L’intérêt de cette nouvelle notion, présentée au colloque CETE de l’Ouest-CSTB en janvier 2011 (http://www.cstb.fr/actualites/dossiers/batiments-basse-consommation-quelles-performances.html) n’a pas encore excité les décideurs des organismes. Nous leur disons : qu’ils s’en emparent, la développent et définissent son champ d’application. Le Seid permettra de corriger les calculs conventionnels.

Un bel exemple à améliorer, renouveler, amplifier

L’hiver 2012-2013, un grand bailleur social a diffusé 40 appels d’offre de thermographie sur la base de trois documents établis par un ingénieur thermicien formé et en liaison avec l’association des thermographes professionnels, l’Institut de la Thermographie. Mais les donneurs d’ordre locaux n’ont pas tous suivi les recommandations détaillées et motivées dans ces documents. Les résultats sont très clairs : retenir le moins disant, sans tenir compte des recommandations, signifie obtenir un rapport de mauvaise qualité, inconsistant ou erroné. Suivre les recommandations a abouti à des coûts supérieurs pour un rapport circonstancié, élaboré et pertinent. Et de tels rapports ne peuvent être rédigés que par des intervenants solidement formés ou certifiés (… Cofrac). Si les rapports avaient été notés sur 20, la fréquence des notes donnerait deux maxima, l’un à 3/20 (ce que l’on ne devrait pas même payer – intervenants non formés, non certifiés) et l’autre à 18/20 (ce qui est simplement correct et attendu – intervenants solidement formés ou certifiés). Voilà qui valide le principe-même des fameux documents : ils ont été rédigés dans l’optique d’en finir avec l’amateurisme à la fois des donneurs d’ordre inconscients et des thermographes équivoques.

Les diagnostics d’immeuble s’imposent peu à peu comme un moyen de gérer correctement le patrimoine bâti. Ils sont ainsi devenus obligatoires pour la mise en copropriété d’un ensemble immobilier. C’est également la méthode du diagnostic qui a été retenue pour la prise en mains du problème énergétique dans les grandes copropriétés (plus de 50 lots avec chauffage collectif). Pour finir, les lois en préparation envisagent d’imposer la réalisation de diagnostics (ou audits) globaux à intervalles réguliers.

L’architecte visite tout l’immeuble à diagnostiquer, parties communes et privatives. Il procède essentiellement à des constatations qualitatives, avec pour but d’inventorier le maximum d’éléments, et d’établir une synthèse. Il replace aussi l’immeuble dans son contexte historique, sociologique et financier : par exemple, dans la proche banlieue parisienne, les anciens logements ouvriers ont été investis par de jeunes bourgeois, et le diagnostic ne sera pas le même que dans le même bâtiment situé dans un environnement resté populaire.

Détail du diagnostic-type

On précise tout d’abord que ce Document est confidentiel, réservé aux Copropriétaires et à leur Syndic.

Il n’engage la responsabilité de l’architecte que sur les ouvrages qu’il a effectivement pu visiter dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, ouvrages qui sont répertoriés ci-après.

I. But de ce diagnostic

S’il s’agit de mettre aux normes un immeuble devenu inadapté à sa fonction, ou de vérifier avant ravalement que d’autres travaux moins évidents ne seraient pas nécessaires, la manière de rédiger le rapport doit s’adapter à la demande de la clientèle.

II. Présentation générale

Il faut préciser à quel type de construction on a affaire !

C’est aussi là que les éléments historiques, sociologiques et techniques trouvent leur place. Par exemple, pour les immeubles très anciens, on rappelle systématiquement qu’avant l’invention du camion, le transport de matériaux était très difficile, ce qui explique des dispositions constructives qui sinon paraissent illogiques.

III. Structure

On va « de fond en comble », expression remarquablement opérante.

On décrit correctement l’existant, et on insère dans la description la liste des pathologies qui l’affectent.

1. Fondations et caves
2. Humidité en rez-de-chaussée
3. D’une manière générale, humidité et ventilation sont les deux clés pour comprendre un bâti ancien. Ce sont aussi les données le plus souvent négligées.
4. Éléments porteurs verticaux
5. Structure porteuse des planchers
6. Structure porteuse des escaliers
7. Charpente (Il va de soi que si l’immeuble n’en comporte pas, ce chapitre n’est pas renseigné)
8. Couverture
9. Façades

IV. Équipements et finition

Protection incendie

Une analyse complète du risque incendie est nécessaire. On ne se contente pas de pointer les non-conformités (un immeuble ancien doit être aux normes de l’époque où il a été construit, ce qui le rend non-conforme aux normes actuelles, évidemment), mais on considère le bâti avec bon sens, et on en déduit des mesures souvent très simples à prendre pour améliorer la sécurité.

C’est ici aussi qu’on évoque l’éventuel danger de certains travaux que d’autres considérations rendraient souhaitables (par exemple, l’isolation par l’extérieur des façades peut poser des problèmes au regard du risque incendie).

Isolation thermique

Là aussi, on ne se contente pas de confronter l’immeuble avec la réglementation actuelle, mais de le considérer dans sa matérialité et de voir comment améliorer les choses raisonnablement. On évoque aussi la possibilité d’une rénovation thermique par bouquet de travaux, on la replace dans une perspective globale, et on renvoie à l’audit thermique s’il en existe un.

Plomb, Termites, Amiante

On évoque surtout ces problèmes en renvoyant aux diagnostics spécialisés. Si ceux-ci prescrivent des travaux, on les cite ici, et on les raccorde au reste du diagnostic global.

Protection contre l’intrusion

Accessibilité Handicapés

Là aussi, on va au-delà d’une simple application de la réglementation en vigueur, pour mettre en évidence les mesures de bon sens aptes à faire évoluer les choses. Comme pour la thermique, on replace cette problématique dans une perspective globale.

Revêtements et sols des parties communes

Canalisations eau froide et eaux usées

Le problème du plomb est encore très présent dans les immeubles d’avant 1948.

Gaz

On procède à une inspection sommaire, souvent suffisante pour détecter des problèmes à régler. Si nécessaire, on renvoie à un diagnostic technique spécialisé.

Installations électriques et télécommunications

On décrit les ouvrages, ce qui suffit généralement pour déterminer s’ils nécessitent des travaux.

Chauffage

Là encore, on reste descriptif. Tous ces points techniques sont évoqués pour être replacés dans le contexte global de l’immeuble.

Énergies renouvelables

La possibilité d’implantation de panneaux solaires, ou plus rarement d’éoliennes, est examinée.

Évacuation des déchets

Cet article examine les locaux poubelles, vide-ordures, les conditions de collecte et le cheminement des bennes.

Ventilation

Ce problème excessivement important mais méconnu est abordé à partir des pathologies qu’on constate. Une vérification des circuits aérauliques est également effectuée.

Ascenseur

S’il existe, on le mentionne. S’il n’existe pas, on évalue les possibilités d’installation.

Menuiseries extérieures

Menuiseries intérieures

Détail des logements (ou bureaux ou boutiques…)

C’est dans cet article qu’on fait l’inventaire des problèmes spécifiques à chaque logement (ou bureau), entre autre les installations sanitaires, étanchéité des sols, ventilation, etc.

V. Liste des travaux à prévoir sous cinq ans

Essentiellement qualitative, cette liste donne également les ordres de grandeur des investissements à prévoir.

Ce diagnostic rend l’immeuble intelligible à ses propriétaires. Il a un rôle technique, mais également prospectif, financier, et il rend plus efficaces les Assemblées Générales de Copropriété

Ce n’est qu’après la réalisation d’un tel diagnostic global qu’on peut, en pleine connaissance de cause, aborder la rénovation énergétique proprement dite.

Le débat d’actualité sur la transition énergétique s’inscrit dans démarche de réduction des émissions de gaz à effet de serre pour toujours atteindre l’objectif du « Facteur 4 ».  Cette dynamique se traduit notamment par de nécessaires actualisations des réglementations thermiques et une obligation d’étude énergétique* pour les copropriétés en chauffage collectif. En effet, avec plus de 8 millions de logements en copropriété soit plus du quart du parc de logements, le constat est clair, manquer ce « chantier » de la rénovation énergétique, c’est tout simplement rater la cible visée du « Facteur 4 » !

Nos interventions diverses sur le terrain (conseils syndicaux, associations de copropriétaires, institutionnels, fournisseurs, …) nous ont amené au constat que la performance énergétique doit être « embarquée »2 dans le plan de réhabilitation global pour être acceptée. Au-delà de l’environnement, l’enjeu est également social, économique et culturel ! A noter que la rénovation énergétique ne peut se développer que dans le respect du patrimoine architectural du bâti ancien comme récent. Dans ces conditions, le bien immobilier acquiert de la valeur verte ou valeur verte énergétique ou valeur nette additionnelle dégagée grâce à une meilleure performance environnementale et un bâtiment plus confortable, plus désirable…

Voilà pourquoi nous impulsons avec d’autres partenaires convaincus, l’approche de l’audit global. Réalisé par une équipe pluridisciplinaire (architecte, thermicien, ingénieur financier) en amont du projet de rénovation, il permet d’établir une feuille de route complète et acceptée des copropriétaires, un équivalent « passeport » du bien.

Au-delà d’une étude « obligatoire », l’idée est bien de mettre en place un accompagnement renforcé des  copropriétés, pragmatique, réellement adapté au site existant, à l’écoute des copropriétaires pour rendre possible et désirable une réhabilitation performante et confortable !

In fine, la valorisation du patrimoine d’une copropriété3 passe nécessairement selon les trois étapes suivantes :

1. Audit global
2. Définition de votre projet
3. Suivi des travaux

L’audit global

Comme rapidement décrit ci-dessus, l’audit global est un outil d’aide à la décision pour d’éventuels travaux structuré selon 4 grandes parties

A. Relevés, état des lieux

Cette phase consiste à réunir sur place les informations pour la réalisation de l’audit : mesures, sondages et métrés, photos thermographiques (selon contexte), entretiens in vivo, questionnaires à tous les copropriétaires, collecte des documents nécessaires (plans, factures, contrats, …)

B. Analyse

Les données collectées sont analysées pour mettre en évidence les éventuelles pathologies, la consommation moyenne du bâtiment et son étiquette énergie et bien sûr les attentes des copropriétaires

C. Préconisations

Les résultats de l’analyse sont croisés pour proposer une liste de travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, plancher bas, menuiseries) et sur les équipements (ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire, énergies renouvelables, récupération de chaleur, …). Les travaux sont décrits en détail, chiffrés précisément et validés techniquement.

D. Synthèse pédagogique

Les différentes améliorations sont regroupées en scénarios cohérents qui tiennent compte : de l’urgence de l’entretien et de la vétusté des parois ou des équipements, de la complexité, de la durée et du coût des travaux, du gain énergétique et de la cohérence des actions, des attentes des copropriétaires.

Chaque scénario fait l’objet d’une simulation de financement par type d’appartement en intégrant les mécanismes d’aide et les économies d’énergie. Un professionnel de l’immobilier estime également la valorisation du patrimoine générée par chaque scénario.

Définition de votre projet et consultation des entreprises

Si la copropriété souhaite s’engager dans un programme de travaux, elle peut s’adresser à une équipe de maîtrise d’œuvre pour avancer sur les préconisations de l’audit global.

Réalisable conjointement avec l’architecte de copropriété le cas échéant, la mission s’organise comme suit :

• Phase d’étude pour définir par étapes successives le projet définitif sur le plan esthétique, technique et économique, pour obtenir les autorisations administratives nécessaires, voire préparer la négociation du contrat de fourniture de chaleur.
• Consultation des entreprises sur la base d’un cahier des charges détaillé pour analyser les offres.
• Mise à jour les simulations de financement avec les prix définitifs et les aides disponibles.
• Montage des dossiers de demande de subventions.

Dossier de financement, suivi et réception des travaux

Si l’Assemblée Générale des copropriétaires vote en faveur du projet présenté, cette dernière étape consiste à réaliser les travaux dans le respect de l’enveloppe budgétaire et des délais prévus. Avant de commencer les travaux, il est à prévoir un accompagnement du Conseil Syndical dans la réalisation des dossiers de financement (prêt à taux bonifiés, …).

Après passation des marchés, le maître d’œuvre pilote les différents corps d’état en communiquant régulièrement aux copropriétaires sur l’avancée des travaux.

A la fin des travaux, il lève les réserves, renégocie le contrat de fourniture de chaleur avec l’exploitant et accompagne le Conseil Syndical dans la réalisation des dossiers d’aides.

 

DESCRIPTION	AUDIT ÉNERGÉTIQUE	AUDIT GLOBAL
Analyse de l’enveloppe	Moyenne	Détaillée
Enquête copropriétaires	Pas ou peu	Oui
Définition et chiffrage préconisations	Ratios standards	Evaluations ciblées
Etat des lieux et propositions de scénarios	́nergétiques	Globaux
Simulation du financement (aides inclus)	Non	Oui
Estimation de la valorisation patrimoniale	Non	Oui
Probabilité de voter les travaux	Forte	Forte

Réalisation du BIC par le conseil syndical

Le cahier du BIC disponible en téléchargement sur le site de Planète Copropriété ou le site de l’UNARC permet au conseil syndical de recenser les informations nécessaires à la réalisation d’un premier état des lieux de la situation de la copropriété, aussi bien du point de vue de la gestion, de son fonctionnement, de ses équilibres financiers, que du point de vue technique et de ses besoins de travaux.

Analyse du BIC

Les informations recensées grâce au BIC sont analysées par le conseil syndical, aidé éventuellement par un accompagnateur compétent (EIE, association ARC…).

Mise en place d’un premier plan de traitement des problèmes de gestion

Ce premier état des lieux permettra d’orienter la copropriété vers des actions de renforcement du fonctionnement de la copropriété si besoin (actions dites de « mise à niveau» par exemple concernant la maîtrise des charges ou des impayés) ou directement vers la constitution d’un dossier d’appel d’offres pour un audit.

Préparation de l’audit global partagé

Une fois le BIC réalisé, la copropriété aura une bonne vision de ses points forts et de ses points faibles et sera à même, avec l’aide de son accompagnateur de savoir si elle est prête ou non à passer en phase d’audit. Si c’est le cas, l’accompagnateur aidera à déterminer le type d’audit nécessaire pour définir un plan de gros travaux d’entretien et de rénovation adapté à ses besoins et ses capacités.

C’est ce que nous appelons l’audit global partagé. « Global » car il n’est pas focalisé sur l’énergie, mais aussi sur les autres problématiques d’entretien ; et «partagé» car le conseil syndical se doit d’y jouer un rôle actif.

Ainsi l’audit sera adapté à la copropriété et non un « prêt-à-porter ».

Par ailleurs, ce travail de recensement des informations nécessaires à la réalisation d’un audit énergétique permettra à la copropriété de mieux négocier financièrement les conditions de réalisation d’un audit efficace, une partie du travail de l’audit ayant déjà été préparée et le déroulement de celui-ci faisant l’objet d’une aide du conseil syndical.

Lancement de l’audit global partagé

Pour effectuer un audit global partagé, seule une équipe pluridisciplinaire est en mesure de répondre aux conditions de compétences nécessaires.

Planète Copropriété a défini la démarche de l’audit et a identifié des binômes architectes- thermiciens capables d’assurer ce travail collaboratif.

L’accompagnateur aidera la copropriété à finaliser le cahier des charges de l’audit qui intégrera les attentes et remarques issues du BIC, et à consolider les informations nécessaires à la réalisation de l’audit. Une série de fiches a été mise au point permettant à l’accompagnateur et au conseil syndical de constituer le dossier complet.

Il est important de rappeler que la finalité de l’audit global partagé est de définir un plan d’entretien et de rénovation à moyen terme intégrant des travaux d’économies d’énergie cohérents par rapport à la stratégie d’ensemble.

Nous reprenons ces grandes étapes de façon synthétique dans le schéma ci-dessus.

 

Comme nous l’avons évoqué dans un précédent article, l’audit énergétique en copropriété n’est pas une sinécure. Les plans de travaux et les contrats de performance énergétique qui en découlent sont bien réels, et l’auditeur doit ainsi posséder un ensemble de savoirs et savoir-faire indispensables pour assurer une prestation de qualité.

Les connaissances règlementaires et techniques à avoir

• Connaître le contexte règlementaire thermique, et notamment les cas d’application des RT élément par élément, ou globale, ainsi que les niveaux de performance à atteindre.
• Connaître le contexte règlementaire spécifique de la copropriété, notamment les règles de majorité encadrant la prise de décision en assemblée générale selon la loi du 10 juillet 1965: les majorités simple (article 24), absolue (article 25), double (article 26) et l’unanimité.
• Connaître les rôles et responsabilités respectives du syndic et du conseil syndical.
• Dans le cas d’une installation de chauffage collectif, savoir lire et analyser les contrats d’exploitation/maintenance, les contrats de fourniture énergétique, ainsi que les factures et relevés associés.
• Savoir planifier le déroulement de l’audit avec les différentes parties prenantes: représentant du syndic, certains copropriétaires, gardien ou concierge, exploitant de chauffage…
• Savoir lire les plans masse, les coupes horizontales, verticales et les élévations et en extraire les informations chiffrées nécessaires au bilan thermique; c’est-à-dire réaliser le métré.
• Connaître les matériaux de construction et leurs méthodes de mise en œuvre en fonction des époques de construction et des régions. Être capable d’estimer une résistance thermique à partir de ses propres connaissances, des plans ou descriptifs de construction ou encore à partir de relevés de température (Umètre).
• Connaître les caractéristiques thermiques et d’éclairage des menuiseries en fonction de leur nature (bois, métal, PVC) et des qualités des vitrages (simple vitrage, double vitrage, faible émissivité, argon…) et savoir mesurer les épaisseurs de lames de verre et d’air.
• Connaître les principes des ventilations, naturelle et mécanique, et les règlementations associées et savoir mesurer un débit de ventilation en entrée d’air, en bouche d’extraction ou en gaine, ou à défaut savoir en faire l’approximation grâce à d’autres paramètres.
• Connaître les principes de la production de chaleur en chaufferie collective ou en individuel et les règlementations associés, et savoir lire un plan de chaufferie en repérant les éléments physiques de la chaufferie.
• Connaître les principes de la régulation en chauffage central et individuel, la distribution et l’émission du chauffage à eau chaude ainsi que les règles du confort thermique. Savoir relever les températures en locaux chauffés et non chauffés puis analyser ces relevés. Traduire en termes techniques les commentaires des résidents rencontrés.
• Connaître les différentes sources d’apports thermiques internes les plus courantes: le métabolisme, le solaire et les appareils électriques. Être capable de chiffrer ces apports selon le bâtiment considéré.
• Connaître les différents types d’éclairages artificiels (incandescent, halogène, fluorescent, fluocompact, LED…) et leurs caractéristiques.

L’ensemble des savoirs et savoir-faire énoncés doit permettre d’effectuer un relevé juste qui conduise tout d’abord à la modélisation la plus juste possible du bâtiment, mais aussi aux meilleures préconisations possibles de travaux.

Quelle température fait-il chez vous ? La température ressentie ou la température du thermomètre ?

Dans le cadre de l’audit énergétique une des étapes obligatoires consiste à calculer la consommation théorique de l’énergie nécessaire au chauffage des bâtiments. Ce calcul s’établit souvent sur la base d’une hypothèse de température moyenne autour de 19°C pendant la saison de chauffage. Or la température réelle s’avère bien souvent très éloignée (au dessus ou en dessous) de cette valeur pour différentes raisons : des façades diversement ouvertes vers l’extérieur, une distribution du chauffage qui peut être différenciée selon les orientations principales du bâtiment, des situations multiples d’appartements dans le bâtiment (sous toiture, en pignon…) plus ou moins favorable.

Pour améliorer la qualité de l’audit énergétique et la fiabilisation des données à prendre en compte pour le calcul de modélisation thermique du bâtiment, il convient d’utiliser une métrologie simple qui va consister en une campagne d’enregistrement des températures intérieures des bâtiments pendant la saison de chauffe et également l’été si la copropriété dispose d’un système de rafraichissement. Cette campagne se déroulera sur une durée suffisamment longue et dans un échantillon de logements représentatif de la variété des situations. Les informations ainsi collectées (température, hygrométrie) pour chaque logement de l’échantillon permettront de mieux caractériser la situation de la copropriété au regard de la température de chauffage et par là d’apprécier le niveau d’équilibrage (ou déséquilibrage) des réseaux de chauffage. On trouve bien souvent des réseaux de chauffage déséquilibrés qui sont à l’origine de gaspillages importants d’énergie car il faut maintenir un réglage élevé pour fournir une température acceptable aux appartements les plus défavorisés.

La première économie est de supprimer l’énergie dont nous n’avons pas besoin : c’est la démarche de sobriété énergétique.

La métrologie au service de l’audit énergétique peut également prévoir dans certains cas l’installation de comptages ou sous comptages des différents usages énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire…). Pour les besoins de l’audit énergétique, ces comptages vont permettre de déterminer avec précision le poids des différents usages dans la facture énergétique de la copropriété. Ils peuvent néanmoins être installés de façon pérenne afin de pouvoir mesurer les bénéfices des différentes actions ou travaux d’économie d’énergie futurs qui seront votés.