Ce que dit le décret [Article 1, article R.134-15, b)]

«Une enquête auprès des occupants devra être réalisée et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l’utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l’amélioration thermique de leur logement ».

Ce que dit l’arrêté [Article 4]

« La personne en charge de la réalisation de l’audit énergétique ou le syndic transmet, par courrier simple, un questionnaire à tous les occupants de la copropriété, visant à obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur l’état des équipements privatifs et du bâti. Ce questionnaire contient au moins :

• une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ;
• une rubrique sur l’utilisation et la gestion de leurs équipements ;
• une rubrique sur l’évaluation de leurs consommations énergétiques et de leurs charges mensuelles ;
• une rubrique sur les travaux réalisés ou envisagés visant à améliorer la performance énergétique de leur logement ;
• une rubrique relative à leur positionnement quant à la possibilité de réaliser des travaux importants à l’échelle de la copropriété.

Ce questionnaire est synthétique et ne comporte qu’un nombre limité de questions afin de le rendre pertinent et accessible à tous ».

Analyse et points de vigilance

Cette enquête doit s’adresser aux copropriétaires occupants, aux bailleurs, mais aussi aux locataires. Nous regrettons qu’aucun taux de retour ne soit exigé.

L’intérêt d’une bonne enquête auprès des résidents est double : mieux identifier les problèmes techniques ainsi que les situations d’inconfort et mobiliser les copropriétaires.

Aujourd’hui des techniques de questionnaires en ligne permettent la saisie rapide, et donc facilitent grandement leur analyse.

Retour d’expériences (ce que disent les observateurs)

Lorsque le conseil syndical est mobilisé, les taux de retours sont bons : entre 60% et 87%. En général les occupants ont un réel besoin d’exprimer leurs opinions.

Néanmoins il y a parfois des taux de retour à 15%… voire moins lorsque les fiches d’enquêtes sont trop longues et trop techniques (parfois jusqu’à sept pages de questions)…

 

De plus les bureaux d’études thermiques ont des difficultés pour saisir, analyser et exploiter les enquêtes. Par exemple :

• Les problèmes récurrents de surchauffe et de sous-chauffe identifiés ne sont pas étudiés en détail dans l’audit et n’aboutissent pas à des préconisations particulières,
• Les attentes des copropriétaires ne servent pas à hiérarchiser les préconisations de l’audit.

Nos conseils

Notons que la réalisation d’enquêtes est un exercice nouveau pour les thermiciens. Ils n’ont pas l’habitude d’élaborer des questionnaires d’enquêtes, qui de plus, doivent être adaptés aux particularités de la copropriété (par exemple si le chauffage collectif est « mixte », car couplé avec des radiateurs électriques privatifs, il faudra demander des informations spécifiques). Si certains bureaux d’études commencent à être bien « outillés » et produisent des questionnaires bien adaptés et en intègrent les résultats dans l’audit, ce n’est pas malheureusement encore le cas de tous.

Pour faciliter cette tâche, Planète Copropriété a rédigé le questionnaire d’enquête « type » suivant adaptable à chaque copropriété.

A noter : on peut maintenant faire une gestion par mail des questionnaires (envoi et retour), ce qui est simple et peu coûteux…

Afin d’être sûr que l’enquête soit utile, il convient, lors des appels d’offres d’audit, de demander :

• des exemples d’enquêtes déjà réalisées,
• un engagement sur les taux de retours des questionnaires à atteindre,
• les outils utilisés par le bureau d’études pour l’exploitation des données recueillies dans les questionnaires,
• des précisions sur la façon, dont les résultats de ces enquêtes seront intégrés à l’audit.

À noter : le décret fixe également comme objectif à l’enquête « d’évaluer » les consommations énergétiques des logements. Comment un simple questionnaire pourrait-il permettre de recueillir de façon réaliste ce type d’informations ?

Comment connaître le montant des charges chauffage par appartement ?

Souvent les résidents ne connaissent pas le montant des charges liées au chauffage qui, de surcroît, inclut souvent la production d’eau chaude sanitaire.

Il faut donc les inviter à regarder sur leur bordereau de régularisation des charges annuelles communiqué par le syndic les coûts détaillés qui y apparaissent.

Par ailleurs, les résidents ne sont pas toujours équipés de thermomètres et n’ont de fait pas d’idée sur la température qu’il fait dans leur logement. Il faut donc les inviter à se procurer un simple thermomètre pour ainsi mesurer la température dans le salon et les chambres en milieu de journée et pendant la nuit.

Comment faire en cas de chauffage mixte (collectif + appoint électrique) ?

En cas de chauffage mixte, il est difficile de déterminer la part d’électricité utilisée pour les radiateurs d’appoint. Néanmoins les thermiciens peuvent tout à fait demander des copies de quelques factures d’électricités pour certains appartements stratégiques (rez-de-chaussée, dernier étage, pignons) et appliquer des ratios pour déterminer la part des kWh affectés au chauffage (notamment en comparant les consommations pendant les mois d’été et pendant les mois d’hiver).

L’audit énergétique est une étape cruciale dans le processus de rénovation d’une copropriété. Recueil des données, visites, état des lieux… voici les détails d’un audit énergétique en copropriété.

 

L’article 58 de la loi ALUR instaure une nouvelle obligation pour les copropriétés : le Dossier Technique Global ou DTG. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2017 pour le neuf, et concernera l’existant à partir de 2025. Qu’en est-il ?

Le DTG ne s’applique pas à tous les immeubles en copropriétés, mais concerne uniquement les immeubles de plus de 10 ans qui ont fait l’objet d’une mise en copropriété ou bien ceux faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de la lui produire.

Quel sera son contenu ?

Le DTG doit comporter :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
• Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,
• Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Concrètement, le syndic de copropriété devra dans tous les cas voter ce point qui sera mis en œuvre à la majorité simple.

La rénovation énergétique du parc de bâtiments existants en France est une priorité pour atteindre nos objectifs en termes de réduction des consommations d’énergie. Parmi la variété des typologies de bâtiments et des maîtres d’ouvrage concernés par la rénovation de leur patrimoine, les logements en copropriétés et les spécificités associées à ce secteur en font une cible particulièrement intéressante à traiter dans le cadre du programme de rénovation des logements.

Tout d’abord, les projets de travaux en copropriétés sont souvent difficiles à initier pour les deux raisons principales suivantes : la gouvernance déconcentrée et les capacités d’investissement limitées. En effet, pour le premier point, la cohabitation de nombreux acteurs en fait une structure complexe à gérer. Les décisions d’investissement dans des travaux doivent refléter la volonté de l’ensemble des parties prenantes : résidents, bailleurs et locataires. Cette division de la maîtrise d’ouvrage complexifie nécessairement le processus décisionnel démocratique, qui a lieu lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. En revanche, dans le cadre de la loi A.L.U.R., la mise en place d’un fonds travaux devrait permettre de répondre, en partie du moins, au problème des capacités de financement limitées des copropriétés. De plus, ce fonds travaux est une excellente mesure pour accroître l’autonomie budgétaire des copropriétés vis-à-vis de leurs créanciers habituels (utilités, banques).

Ensuite, le contenu des travaux que peut lancer une copropriété est un facteur de première importance qui déterminera l’adhésion au projet ou non des parties prenantes. En effet, pour un projet d’investissement de la copropriété, les aspects énergétiques, bien qu’incontournables, ne peuvent pas seuls faire l’objet de la rénovation de l’immeuble. Toute rénovation doit intégrer les problèmes de structure, de clos couvert, ainsi que les équipements techniques et de confort de l’immeuble. L’efficacité énergétique est donc une problématique transversale qui doit par conséquent être abordée de façon globale. Vient évidemment s’ajouter une dimension sociale essentielle, puisque la performance énergétique de la rénovation dépendra forcément du comportement des occupants. C’est cette performance énergétique améliorée qui viendra in fine renforcer la valeur verte de l’immeuble, et ainsi la valeur patrimoniale de la copropriété. La bonne cohésion du bouquet de travaux déterminera la cohésion du projet d’investissement dans son ensemble. C’est ainsi qu’il convient de considérer l’accompagnement contractuel de la rénovation sous forme d’une Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique (CPPE).

Sur le plan financier, ce montage contractuel s’appuie sur le remboursement des prestations sur la base des économies d’énergie réelles mesurées après travaux et constatées sur les factures d’énergie. Ce modèle peut également prévoir de faire entrer un tiers investisseur dans le montage du projet, permettant ainsi à la maîtrise d’œuvre de s’affranchir de l’apport en capital initial, qui constitue bien souvent un obstacle au démarrage des projets.

Le Bilan Initial de Copropriété (le BIC), que l’ARC propose d’accompagner, est la première étape sur laquelle le projet de rénovation doit s’appuyer. A partir de ce diagnostic initial, le conseil syndicat peut constituer un comité de pilotage dédié au montage du projet de rénovation. Ce comité de pilotage, composé de droit par le syndicat, le conseil syndical et par tout sachant copropriétaire volontaire, élabore un projet de CPPE qui comprendra notamment la mise en œuvre de l’audit global en vue de rédiger l’appel d’offres. Peut ensuite s’engager une démarche incrémentale de montage de projet de rénovation dans laquelle conception par un bureau d’étude thermique et maîtrise d’œuvre doivent s’associer au plus tôt, en garantissant le respect des compétences respectives et des intérêts de l’ensemble des parties prenantes énumérées plus haut. Ainsi, la rénovation patrimoniale et énergétique doit être un processus partagé dans la durée par de nombreux acteurs. La CPPE permet un accompagnement contractuel dans le temps des parties prenantes engagées dans ce projet.

Afin d’assurer l’accès aux solutions d’efficacité énergétique les plus compétitives disponibles sur le marché, il faut veiller à ce que l’appel d’offres ne comporte aucune prescription technique, de façon à favoriser la créativité et l’innovation des entreprises. A contrario, une plus grande souplesse dans les modalités et conditions spécifiées par l’appel d’offres sera la garantie d’une plus grande variété de solutions proposées, permettant à la maîtrise d’œuvre de conserver un plus grand pouvoir décisionnel, notamment sur la mieux-disance des offres. De plus, comme recommandé par le CGDD (Commissariat Général au Développement Durable) en 20101 , la fourniture d’énergie ne doit pas figurer dans l’appel d’offres en services d’efficacité énergétique : ces compétences doivent faire l’objet de contrats strictement séparés avec des prestataires aux compétences bien différenciées. Cela permet à un panel très large de PME spécialisées dans les services d’efficacité énergétique (génie électrique, génie climatique, BTP, etc.) de proposer leurs solutions innovantes afin de garantir les économies en volume d’énergie finale consommé.

D’un point de vue plus macro-économique, grâce au partenariat des industriels sur une approche en coût global par les solutions de gestion active de l’énergie, la CPPE en copropriété pourrait même être un levier fort d’innovation et de compétitivité et par là-même un vecteur de relance pour tout un tissu de PME locales, indépendantes des groupes fournisseurs d’énergie. Les technologies de gestion active permettent également d’offrir des garanties sur la pérennité de la performance des rénovations, grâce à l’automatisation optimisée des usages énergétiques. Ces technologies, par leur intégration au cœur des logements, ont également une dimension pédagogique intéressante à l’égard des occupants, ce qui leur permet une meilleure appropriation de la performance énergétique de la copropriété, avec des retombées comportementales notables sur les volumes de consommation.

En conclusion, la Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique doit être conçue comme un outil pour concilier les intérêts de toutes les parties prenantes de la copropriété derrière un projet commun. Elle permet d’accompagner la rénovation globale d’une copropriété en intégrant les problématiques énergétiques au cœur du projet, mais également en assurant la valorisation patrimoniale des travaux effectués et de la performance finale sur la valeur verte de la copropriété.

La responsabilité du syndic en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique

Un vote sur la question de la réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique, au sein des copropriétés concernées, doit intervenir pour permettre la réalisation de ces documents avant le 31 décembre 2016. Le syndic doit donc inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en temps utiles. Il devra à cet égard prendre en compte les délais nécessaires pour la mise en concurrence des diagnostiqueurs, la convocation des copropriétaires et la réalisation du diagnostic ou de l’audit.

Il ne faut pas exclure que la responsabilité du syndic puisse être engagée à défaut d’inscription de cette question à l’ordre du jour pour permettre la réalisation du diagnostic ou l’audit avant la date butoir prévue par la loi. Le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires pourraient en effet invoquer un préjudice lié au retard pris dans l’exécution de mesures visant à l’optimisation de la consommation d’énergie et/ou à l’amélioration des performances énergétiques. Chacun des copropriétaires a néanmoins la faculté de solliciter du syndic qu’il inscrive à l’ordre du jour une résolution relative au diagnostic ou à l’audit énergétique.

Le syndic devra mettre en œuvre la réalisation du diagnostic ou de l’audit énergétique une fois le vote intervenu. De la même manière, le syndic qui tarderait à mettre en œuvre la réalisation de ces documents pourrait engager sa responsabilité pour les raisons évoquées ci-avant.

Les responsabilités entourant le choix du diagnostiqueur

La loi impose au syndic de mettre en concurrence différents prestataires et de recueillir l’avis du conseil syndical.

Le diagnostiqueur devra remplir les conditions de compétence et d’assurance prévues par la loi.

Le syndicat des copropriétaires pourrait rechercher la responsabilité du syndic si le choix du diagnostiqueur s’effectuait en dehors de ce mécanisme décisionnel, le préjudice pouvant, par exemple, résider dans le surcoût du diagnostic ou de l’audit.

Les responsabilités encourues au titre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique

Le diagnostiqueur doit effectuer des préconisations visant à optimiser la consommation d’énergie et/ou à améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Le diagnostiqueur engagerait sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires s’il effectuait des préconisations qui ne s’avéreraient pas avoir l’effet escompté au regard de la performance énergétique. Le syndicat des copropriétaires pourra décider en effet l’exécution de travaux au regard des préconisations du diagnostiqueur et des économies que ces travaux sont censées engendrées. S’il s’avère que ces économies sont inférieures à ce qui avait été annoncé, le syndicat des copropriétaires, voire des copropriétaires pris individuellement, pourraient solliciter la réparation du préjudice en résultant (coût des travaux s’ils ont été totalement inutiles, perte d’une chance de prendre une décision d’effectuer d’autres travaux plus efficaces ou moins couteux, etc.). Cette responsabilité du diagnostiqueur ne sera pas nécessairement exclusive dès lors qu’une opération de rénovation énergétique impliquera d’autres intervenants qui seront également responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires (architecte, bureaux d’étude, entreprise, etc.). En tout état de cause, le diagnostiqueur devra être vigilant dans la formulation de ses préconisations.

Le syndic devra également veiller, en amont, à apporter son assistance au diagnostiqueur dans le cadre de la réalisation de l’audit et, en aval, à apporter les éclaircissements nécessaires aux copropriétaires qui pourront engager des dépenses importantes sur la base de l’audit énergétique. Le syndic pourrait engager également sa responsabilité si les erreurs contenues dans un audit étaient liées à ses manquements dans le cadre de la transmission des informations au diagnostiqueur.

La présentation du rapport synthétique

Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la remise de l’audit énergétique, la présentation du rapport synthétique de cet audit.

Là encore, le syndic devra être vigilant et ne pas omettre de présenter le rapport synthétique en assemblée générale. Il pourrait engager sa responsabilité en cas de retard dans le processus de rénovation énergétique, le préjudice pouvant résider dans l’absence de réalisation d’économies d’énergie.

La réalisation des travaux

Si la réalisation des travaux est, en l’état actuel de la législation, facultative, le syndic, à la demande d’un copropriétaire ou de sa propre initiative, peut néanmoins inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires la question de la réalisation des travaux.

Le syndic devra joindre à la convocation à l’assemblée générale, le diagnostic de performance énergétique ou le rapport synthétique de l’audit énergétique.

Si l’assemblée des copropriétaires décide de réaliser les travaux, le syndic aura l’obligation de mettre en concurrence les entreprises pour la réalisation des travaux.

Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit cette mise en concurrence le vote, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.

Outre que le vote tiendra compte des devis, le syndic devra informer au mieux les copropriétaires des autres options offertes pour faciliter la réalisation des travaux (la possibilité et les modalités de l’emprunt collectif en copropriété, les aides financières existantes en matière de travaux d’économies d’énergie, etc.) et permettre un vote éclairé.

Le syndic pourrait engager sa responsabilité s’il ne met pas en concurrence les entreprises ni n’informe suffisamment les copropriétaires au moment du vote.

Au titre de la réalisation des travaux, les entreprises de travaux ou le partenaire du contrat de performance énergétique engagerait sa responsabilité en cas de mauvaise exécution et si les travaux ne permettent pas la diminution de la consommation d’énergie projetée.

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a pourtant bien essayé de faciliter la prise de décision : elle a réduit le niveau de majorité nécessaire pour le vote de tous les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui ne relèvent pas de l’entretien : au lieu de la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, ils peuvent être décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de procéder à un second vote à la majorité des voix exprimées des présents et représentés. De cette même manière peuvent être votés des «travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes». Sont ainsi rendus notamment possibles des remplacements collectifs de l’ensemble des fenêtres de l’immeuble sans que la copropriété soit tributaire du bon vouloir de chaque copropriétaire individuellement…

Est-ce suffisant ? Evidemment non, car l’obstacle suivant est la question « par où commencer ? ». Là encore, le législateur y a pourvu en rendant obligatoire, au moins dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, la réalisation avant le 31 décembre 2016 d’un diagnostic de performance énergétique ou, pour celles comptant 50 lots ou plus (caves et parkings inclus) d’un audit énergétique, et la proposition à l’assemblée qui suit cette réalisation (délai très court s’il en est) d’un « plan de travaux d’économies d’énergie » ou d’un contrat de performance énergétique (ou CPE). Dans le décret d’application, l’audit énergétique devra prendre en compte tous les aspects de l’état de l’immeuble, et pas seulement l’aspect énergétique, ainsi que les besoins, les priorités et les moyens des copropriétaires et des résidants.

Cette mise au pied du mur, et d’une certaine manière cette injonction d’étudier l’ensemble des besoins de rénovation de l’immeuble avant d’agir, est-elle de nature à débloquer la situation ? Là encore la réponse est négative, pour au moins deux raisons.

La première est que les copropriétés risquent, au vu d’offres plus concurrentielles les unes que les autres, de s’affranchir d’une obligation mal comprise par des diagnostics et audits a minima, dont le résultat sera au mieux rangé dans un tiroir sans conduire à des travaux appropriés. Pour ceux, plus motivés, qui veulent prendre le sujet au sérieux, la question qui se pose est à qui s’adresser ? Comment faire le tri entre le bon grain des bureaux d’études sérieux et qualifiés, et l’ivraie ! Comment aussi faire en sorte que ceux qui seront chargés de l’audit ne se découragent devant la difficulté de recueillir les données préalables nécessaires sur l’immeuble, puis à l’indifférence plus ou moins hostile des copropriétaires peu réceptifs à l’exposé des scénarios de rénovation que l’audit doit proposer ?

L’association Planète Copropriété, issue du « Chantier Copropriété » du Plan Bâtiment Grenelle (rebaptisé Plan Bâtiment durable), et dont l’objet est de favoriser par tous moyens la mise en mouvement des copropriétés vers une rénovation énergétique à la fois ambitieuse et réussie, a mis au point deux outils méthodologiques destinés aux conseils syndicaux des copropriétés qui se posent la question de l’état de leurs immeubles et qui veulent aborder leur rénovation énergétique sans trop savoir comment s’y prendre : le Bilan initial de copropriété (BIC), et l’ « Audit global partagé ». La mise au point de ces outils a été motivée par la constatation qu’un grand nombre de copropriétés restent bloquées quand il s’agit d’envisager les gros travaux en général et ceux de l’amélioration de leur performance énergétique en particulier. Et ce parce qu’elles cumulent plusieurs handicaps : le manque de compétence, le manque de cohésion et d’intérêts communs entre copropriétaires, le manque d’argent, et la méfiance à l’égard de tous les professionnels : le syndic, les architectes, les bureaux d’études, etc.

Le BIC est un outil d’autoévaluation qui permet à un conseil syndical, aidé s’il y a lieu par son syndic, de se prendre en mains, faire le point des problèmes de sa copropriété (état de l’immeuble, situation financière, qualité de la gouvernance), et collecter les informations nécessaires à l’audit préalable à toute décision de travaux ultérieurs. C’est un outil fédérateur et « dynamiseur » permettant d’instaurer le climat de confiance nécessaire au passage à l’acte. Il doit aussi aider les éventuels accompagnateurs de la copropriété – espaces Info énergie (EIE), agences locales de l’énergie (ALE), associations Pact, etc. – à mieux la comprendre et à la conseiller plus utilement.

L’ « Audit global partagé » est une méthodologie de mise en oeuvre d’un audit global de l’immeuble, associant le plus possible de copropriétaires et bien entendu le conseil syndical. Il résulte du constat que sans cette implication, les copropriétés ne s’approprient pas les conclusions des audits et ceux-ci restent lettre morte. L’association Planète copropriété qui l’a mis au point, développe aussi le cahier des charges à proposer aux auditeurs, et a entrepris de labelliser et former des « trinômes » architectes-bureaux d’études thermiques et planificateurs financier – le meilleur « mix » de compétences pour cette mission – à proposer aux copropriétés qui ne savent pas a priori à qui s’adresser…

Mais il est une seconde raison à l’apathie qui frappe actuellement les copropriétés, la même que celle qui bloque le passage à l’acte des propriétaires de maisons individuelles éligibles aux aides du programme « Habiter mieux » ou à l’éco-prêt à taux zéro : des économies attendues à la fois insuffisantes eu égard à l’investissement nécessaire, impliquant des temps de retour trop longs par rapport à l’horizon de détention du bien pour les copropriétaire jeunes, ou à l’espérance de vie pour les copropriétaires âgés, et trop incertaines, compte tenu des facteurs susceptibles de les rogner : économies réelles inférieures à ce qu’elles étaient censées être sur le papier, « effet rebond » (comportement des résidants qui voyant le coût du chauffage baisser poussent sur la consommation afin d’améliorer leur confort), performances dégradées par une exploitation du chauffage insuffisamment optimisée, coûts de maintenance des nouveaux équipements à installer supérieurs à ce qui est annoncé, etc.

Une part importante du décollage de l’effort de rénovation souhaité dépend donc des professionnels, et de leur capacité à proposer des solutions adaptées, à les expliquer de manière appropriée, et à établir la confiance dans un milieu, l’immobilier, où l’on se méfie des sachants, et de ceux qui se prétendent tels…

Mais ce décollage ne se fera pas sans financements inventifs mieux adaptés au temps de retour des investissements requis et à l’économie dégagée, de manière à apporter dès le départ aux résidants une économie immédiate justifiant le dérangement et la prise de risque. Pourquoi ne pas envisager qu’une partie du remboursement s’effectuerait non pas seulement sur l’économie mais aussi sur la plus-value à la revente apportée par une performance énergétique améliorée, quitte à ce que pour les copropriétaires âgés, il soit prélevé dans le cadre de la succession ? De même pour les bailleurs, une partie du remboursement ne pourrait-il pas être assis sur le surcroît de valeur locative qu’apporte la réduction des charges de chauffage, déjà assuré par la « contribution pour le partage des économies de charges » qui peut être demandée aux locataires en application de la loi « Melle » du 25 mars 2009 ?

A défaut, il ne resterait qu’à espérer une forte hausse des coûts de l’énergie, ou envisager une taxe carbone, l’une ou l’autre ayant pour effet de réduire les temps de retour de l’investissement…

Les copropriétaires et la maîtrise d’oeuvre

Le maître d’ouvrage est celui qui commande des travaux pour son compte (donc le syndicat de copropriétaires par l’intermédiaire du syndic).

Le syndicat peut passer directement commande avec les entreprises et traitées avec elles, ou bien passer par un maître d’oeuvre (sauf lorsqu’un permis de construire l’y oblige).

Nous allons voir dans quels cas il peut être préférable de passer par l’intermédiaire d’un maître d’oeuvre et dans quelles conditions traiter avec lui.

Qui sont les maîtres d’oeuvre ?

Les architectes

Ayant une formation généraliste, leur rôle s’étend de la conception à la réalisation.

Parfois obligatoire lorsqu’il y a dépôt de permis de construire, l’intervention des architectes dans les travaux d’entretien est plutôt répandue, surtout sur des chantiers importants.

Les agréés en architecture

Institués par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, les agréés en architecture sont des maîtres d’oeuvre et des techniciens du bâtiment ayant reçu par le Ministère de la Culture, l’autorisation d’exercer au même titre que les architectes. Ils ont les mêmes droits et devoirs, notamment d’être inscrits au tableau régional de l’ordre des architectes.

Les maîtres d’oeuvre indépendants

A côté de la profession d’architecte, très réglementée, toute personne ou société peut être maître d’oeuvre. Il lui faut pour ce faire obtenir une assurance professionnelle, ce qui demande une qualification (diplôme et expérience). Cet intitulé regroupe les bureaux d’études, ingénieurs-conseils, métreurs, économistes de la construction…

De formation essentiellement technique, les maîtres d’oeuvre indépendants sont souvent bien équipés pour s’occuper des travaux d’entretien ou d’amélioration.

Les contrôleurs techniques

Ils ont pour mission essentielle de veiller à la conformité des travaux avec les règles de l’art, normes techniques et caractéristiques des bâtiments. Ils fournissent pour cela des recommandations techniques, préalablement à l’exécution des travaux et en cours de chantier, suivant les missions confiées par le maître d’ouvrage. En amont de ces missions générales, les bureaux de contrôle peuvent réaliser des diagnostics préalables, objet de contrats spécifiques.

Quand faut-il recourir à un maître d’oeuvre ?

Il est possible de dégager quelques principes qui justifient la passation d’un contrat de maîtrise d’oeuvre. Ils sont de quatre ordres :

Le coût des travaux

Par leur connaissance des coûts, les maîtres d’oeuvre sont plus susceptibles de mieux négocier les prix que quiconque (références des devis, décomposition des prix unitaires…). Ainsi, pour les chantiers importants, ils peuvent être source de rabais sensibles dans la mesure où ils établissent un descriptif détaillé des travaux et discutent avec les entreprises poste par poste (quantité et prix unitaire). A noter qu’une mission de maîtrise d’oeuvre sans descriptif est à proscrire.

On pourrait estimer que pour des travaux qui atteignent des coûts au-delà de 20 000 à 30 000 euros, l’emploi d’un maître d’oeuvre peut se justifier à tous les coups.

Les problèmes techniques

Il est également fortement conseillé de prendre un maître d’oeuvre dans les cas de difficultés techniques particulières, de travaux touchant la structure de l’immeuble, de multiplicité d’intervenants ou par l’emploi de procédés techniques originaux. Outre la garantie offerte par la mise en jeu de sa responsabilité, le maître d’oeuvre se doit de prendre toutes précautions (obligation de moyens) pour éviter que des désordres n’apparaissent dans le temps. Ainsi, il saura utilement conseiller le maître d’ouvrage sur les prestations techniques à envisager et devra veiller à leur bonne exécution.

La coordination

Lors des chantiers relativement importants, faisant appel à plusieurs corps d’état (maçonnerie, plomberie, électricité…), le choix peut-être fait de traiter, par un marché unique, avec une seule entreprise, appelée « entreprise générale », qui gère la totalité des travaux. Il est également possible de signer des marchés par corps d’état séparés. Si cette dernière solution peut s’avérer moins chère, la difficulté consiste à organiser la coordination entre les différentes entreprises pour qu’elles interviennent dans l’ordre au moment convenu. Cette gestion du chantier, si elle est mal menée, peut être source de surcoûts et de retards importants. Une des solutions peut dès lors être de prendre un maître d’oeuvre pour conduire le chantier.

La conception

Dès qu’un travail de conception est envisagé, même s’il s’agit d’un aménagement réduit, il est préférable de faire appel à un maître d’oeuvre.

Outre la qualité des projets qu’ils apportent, ils peuvent également être source d’économie par des adaptations astucieuses.

Enfin, l’architecte peut s’avérer indispensable dans le cas d’immeuble compris dans des périmètres de sauvegarde ou de protection d’un monument historique, ne serait-ce que pour définir les prestations, en collaboration avec les architectes des bâtiments de France.

Le contrat

Le contrat passé entre un maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre est un contrat de « louage d’ouvrage ». On peut distinguer trois types de rémunération :

• Au forfait établi au démarrage de la mission. Il ne peut faire l’objet de modification, sauf clause de révision et de redressement ;
• Au déboursé pour les missions ponctuelles, c’est-à-dire au paiement à la vacation plus frais réels ;
• Au pourcentage des travaux proportionnel au coût de réalisation des travaux

Ce dernier calcul est le plus répandu, surtout pour les missions complètes. Il prend pour base un taux, librement discuté, que l’on applique au montant des travaux. Ces taux varient généralement entre 7 à 10% en fonction de l’importance et/ou de la complexité du chantier.

 

 

ACTIVITE	DPE				AUDITS ENERGETIQUES
Immeubles visés	habitations individuelles	Lots dans des bâtiments à usage principal d’habitation	Lots dans les bâtiments à usage principal autre qu’habitation	Bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement autres que ceux soumis à l’audit énergé que	Bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement remplissant les 3 conditions : usage principal d’habitation ET copropriété de 50 lots ou plus ET Date de dépôt de la demande de permis de construire antérieure au 1er juin 2001
Condition d’exercice	certification DPE sans menon dite «DPE individuel» en cours de validité		certification DPE avec mention dite «DPE tous types de bâtiments» en cours de validité		Pas de certification particulière
Prérequis	Prérequis à la certification BAC+2 dans le domaine des techniques du bâtiment OU 3 ans d’expérience dans le domaine du bâtiment (technicien ou agent de maîtrise)		Prérequis à la certification BAC+2 et 3 ans d’expérience dans le domaine des techniques du bâtiment, ou BAC+3 et 2 ans d’expérience, ou BAC+5 et 1 an d’expérience OUcertification DPE «individuels» en cours de validité ET contrôle sur ouvrage a posteriori réussi		Prérequis à la réalisa on des audits BAC+3 dans le domaine des techniques du bâtiment et 3 ans d’expérience dans un bureau d’études thermiques OU 8 ans d’expérience dans un bureau d’études thermiques ET Expérience suf sante dans la réalisation d’audits énergétiques par au moins 3 références sur des prestations similaires
	Formations : 3 jours minimum dans les 18 mois précédant la candidature à la certification (3 jours dont 1 dans les 18 derniers mois en cas de recertification)		Formations : 5 jours minimum dans les 18 mois précédant la candidature à la certification (5 jours dont 2 dans les 18 derniers mois en cas de recertification)		Aucune obligation particulière