Catégorie : Audit, conseil

Poussée par l’obligation d’audit énergétique, la copropriété est certainement le secteur qui sera en pointe sur les 3 prochaines années en termes de rénovation énergétique. Quelles sont les perspectives en chiffres ?

Quelques chiffres sur les copropriétés

En France, nous avons 560 000 copropriétés qui représentent environ 7 millions de logements. La majorité des copropriétés (53%) ont été construites avant 1949, ce qui fait que le parc des copropriétés est plus ancien que l’ensemble du parc résidentiel (29 % construit avec 1949).

En termes de répartition géographique, la région Ile-de-France comprend 120 000 copropriétés soit plus de 20% de l’ensemble des copropriétés françaises.

Pour le nombre de logement par copropriété, 69 % des copropriétés sont composées de moins de 10 logements (26 % de 11 à 50 logements et 5 % de plus de 50 logements). Concernant les occupants, 47 % sont des propriétaires.

43 % des logements en copropriété sont équipé d’un chauffage collectif, ce sont celles qui seront soumises à l’audit énergétique ou au DPE collectif.

Quel marché pour l’audit énergétique ?

20% des copropriétés sont soumises à l’audit énergétique (plus de 50 lots avec un chauffage collectif). Au 1er janvier 2017, plus de 112 000 audits énergétiques devaient donc être réalisés pour répondre à l’obligation.Si on prend comme hypothèse un coût moyen par audit énergétique de 10 000 euros hors taxe, cela représente un chiffre d’affaires d’environ 1 milliard d’euros hors taxe !

à la fin 2013, peu nombreuses étaient les copropriétés à avoir enclenché la démarche d’audit. Les professionnels (bureaux d’études thermiques) vont avoir du mal à réaliser les audits énergétiques avant la date limite…

Quel budget pour les travaux et autres prestations ?

Au-delà des prestations d’audit proprement dit, cette obligation entraîne de nombreuses professions dans son sillage : les architectes, les conseillers financiers, les maîtres d’œuvres…

La part belle sera certainement réservée aux travaux induits par ces audits, avec certes un décalage dans le temps lié à la contrainte des assemblées générales.

Les 2 millions de logements qui sont dans les 112 000 copropriétés représentent une manne financière qui en fera un marché colossale. Le potentiel maximale peut être estimé à 40 milliards d’euros HT (pour un budget moyen de rénovation de 20 000 €HT/logement).

Le parc ancien des copropriétés fait un terreau parfait pour la rénovation.

Les agences locales de maîtrise de l’énergie et du climat (ALEC)

Un agence locale de l’énergie et du climat est présidée par un élu. C’est un pôle d’expertise qui accompagne la transition énergétique des territoires.

Grâce à leur statut d’associations “loi 1901”, les ALEC regroupent en leur sein des partenaires, acteurs, décideurs que sont les collectivités territoriales, les chambres consulaires, les associations de consommateurs ou de protection de l’environnement, les fédérations de professionnels, les producteurs et distributeurs d’énergie, les bailleurs sociaux.

La vocation des ALEC, telle que l’avait souhaité initialement l’Europe, est d’être « un outil de proximité, née d’une volonté politique locale, intervenant auprès des consommateurs finals, acteurs et décideurs locaux, avec l’appui de la collectivité, cristallisant la volonté conjointe de territoires volontaires et des acteurs du monde de l’énergie d’œuvrer pour réduire les consommations d’énergie et l’empreinte carbone du territoire ».

Un des quatre champs d’action d’une ALEC touche la réalisation avec l’aide à la décision et le soutien technique :

• Conseils en économies d’énergie pour des consommateurs finals qui ont peu de moyens (CEP, syndicats de copropriétés, ménages en situation de précarité énergétique). Elles définissent les objectifs du projet, aident au choix d’un cahier des charges adapté, mobilisent les aides financières disponibles, mettent en place un suivi des consommations d’énergie.
• Accompagnement pré-opérationnel à des entreprises, des bailleurs sociaux, des copropriétés afin de les encourager à se soumettre à des audits énergétiques et à mettre en œuvre ultérieurement les recommandations découlant de ces audits.
• Supervision, en tant qu’autorité indépendante, des audits énergétiques et/ ou des travaux afin d’en vérifier la qualité et justifier ainsi des aides publiques attribuées.

Pour en savoir plus : http://www.federation-flame.org/les-alec-en-france/quest-ce-quune-alec/

Espaces info-énergie

Les Espaces Info Energie ont pour mission de délivrer une information de qualité et conseiller gratuitement le grand public sur les réflexes simples à adopter et les solutions à mettre en œuvre afin de réduire sa consommation d’énergie et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

L’Espace Info Énergie- EIE-, prend parfois place auprès d’une Agence Locale de l’Énergie – ALE.

Un service gratuit neutre et indépendant

Des spécialistes répondent à vos questions et délivrent leurs conseils, sans privilégier de solution énergétique particulière. Les conseillers ont la capacité professionnelle nécessaire pour effectuer des comparatifs simples afin d’optimiser votre consommation d’énergie.

Pour en savoir plus : http://ile-de-france.ademe.fr/Espaces-info-energie,7.html

Source : ADEME

S’informer sur la rénovation énergétique des copropriétés

L’association des responsables de copropriété (ARC), l’association Planète Copropriété et le CLER (réseau pour la transition énergétique) ont créé un site Internet didactique dédié à la rénovation énergétique en copropriété, coproprieterre.org.

Il s’articule autour de quatre axes :

• comprendre : le fonctionnement d’une copropriété, la réglementation qui la régit en matière d’énergie, les techniques de la performance énergétique ;
• agir : en partant du bilan initial de copropriété pour arriver aux travaux ;
• financer les travaux : en mettant en place les outils adaptés et en faisant appel aux bonnes sources de financement ;
• mobiliser la copropriété et ses acteurs tout au long du projet.

Remarque : deux sites, Coach Copro (porté par plusieurs agences locales de l’énergie) et Coprojet (porté par les PACT, la Caisse d’épargne de Paris, et l’ARC), vont prochainement être mis en ligne afin d’offrir des informations et des services complets pour permettre aux copropriétaires de mener à bien la rénovation des copropriétés.

Top départ du Plan de rénovation énergétique de l’habitat

Le dispositif « J’éco-rénove, J’économise » marque le lancement opérationnel du Plan devant permettre la rénovation de 500 000 logements par an d’ici à 2017.

Le gouvernement a annoncé le lancement de «J’éco-rénove, J’économise», un dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements qui s’appuie sur les réseaux de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME), de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), qui maillent tout le territoire, ainsi que sur le Commissariat général à l’investissement.

Il doit inciter les Français à engager des travaux de rénovation énergétique dans leur habitat et les aider dans leurs démarches. Pour cela, une campagne de communication grand public (web, télévision et radio) débute mi septembre pour une durée de deux mois.

Un accompagnement personnalisé via le service public de la rénovation énergétique

Un service public de la rénovation énergétique est mis en place pour faciliter l’accès à l’information et offrir un accompagnement à travers un numéro de téléphone unique national (n° Azur : 0810 140 240) et le site Internet renovation-info-service.gouv.fr.

En outre, plus de 450 Points rénovation info service (Pris) répartis sur l’ensemble du territoire constituent la clé de voûte de ce service public de proximité. Ce réseau se compose des espaces info énergie (EIE) de l’ADEME, des guichets ANAH et des agences départementales d’information sur le logement (ADIL). Les Pris permettent notamment aux ménages de s’informer gratuitement sur la nature des travaux à effectuer, de savoir comment bénéficier des aides, et de pouvoir constituer rapidement un dossier.

Enfin, mille ambassadeurs de la rénovation énergétique, vont être recrutés via le dispositif des emplois d’avenir, par les collectivités locales ou les associations en partenariat avec l’ANAH. Ils ont pour mission de mener une démarche proactive de détection et d’identification des ménages précaires les plus isolés.

Des aides pour financer la rénovation énergétique des logements privés

Pour lutter contre la précarité énergétique, le plafond de ressources donnant accès aux aides de l’ANAH a été relevé : 46 % des Français y sont désormais éligibles. Une prime complémentaire de 3 000 € financée sur le programme Investissements d’avenir est apportée.

Pour les ménages à revenus dits modestes, plusieurs dispositifs d’aides existent.

Le programme « Habiter Mieux » de l’Anah. A travers ce programme lancé en 2010, l’Anah prend en charge 35% du montant des travaux de rénovation énergétique des ménages aux ressources modestes et 50% dans le cas de ménages aux ressources “très modestes” (dans la limite de 20.000€ pour les travaux d’amélioration et 50.000€ pour des travaux lourds). à ceci, s’ajoute la Prime Habiter Mieux (FART) : Une prime d’Etat (officiellement FART, souvent appelée la « prime Habiter Mieux ») vient compléter les aides du programme Habiter Mieux lorsque les travaux permettent un gain énergétique d’au moins 25%.

Elle est distribuée de manière proportionnelle : 10% du montant des travaux engagés, dans la limite de 2 000 euros pour les ménages très modestes et 1 600 euros pour les foyers modestes.

Pour les ménages modestes, depuis le 1er janvier 2016, qui ont enclenchés des travaux énergétiques ont ouvert droit à une aide accordée par l’Anah (modestes et très modestes) sont automatiquement éligibles à l’éco-PTZ. De plus, la loi de finance de 2016 proroge l’éco-PTZ jusqu’en 2018 et facilite sa mobilisation.

En parallèle du PTZ, le gouvernement a mis en place le Micro crédit à taux zéro (Micro éco-PTZ ou ou Eco PTZ Habiter Mieux). Adossé à l’éco-PTZ, ce nouveau dispositif permet aux bénéficiaires du programme Habiter Mieux de financer le reste de leurs travaux grâce à un crédit à taux zéro adapté aux « petits montants ». Versé dès le début des travaux, ce prêt sans intérêt peut s’élever jusqu’à 20 000 euros.

Enfin, les collectivités sont impliquées dans ces dispositifs pouvant octroyer des aides au niveau des Régions, Départements, Communautés de communes, Communes, etc. permettant aux usagers de cumuler les aides pouvant atteindre, dans certains cas, un financement public de 80%.

Le dernier dispositif concerne les Certificats d’Économie d’Énergie(CEE). Il oblige les fournisseurs d’énergie à réaliser des économies d’énergie auprès de leurs clients. S’ils ne respectent pas leurs obligations, l’État leur impose de fortes pénalités financières.

Pour l’ensemble des ménages, il est possible de cumuler l’Éco-PTZ 0% et le CITE sans conditions de ressources depuis mi-2016.

Le syndic de copropriété souhaitant soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique, doit joindre à la convocation, le diagnostic de performance énergétique (pour les copropriétés de moins de 50 lots) ou le rapport synthétique de l’audit énergétique (pour les copropriétés de 50 lots ou plus).

Si le syndicat des copropriétaires décide de faire procéder à des travaux d’économies d’énergie, le syndic de copropriété doit procéder à une mise en concurrence d’entreprises pour la réalisation de ces travaux.

Une fois l’ensemble des devis recueillis, le syndicat inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivants la mise aux voix soit :

• d’un plan de travaux d’économies d’énergie ;
• d’un contrat de performance énergétique.

Si un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct.

Le plan de travaux d’économies d’énergie doit intégrer des travaux relevant d’une ou plusieurs des actions figurant dans l’une ou l’autre des deux catégories suivantes :

1) travaux portant sur les parties et équipements communs :

• travaux d’isolation thermique performants des toitures ;
• travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés ;
• travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• travaux d’amélioration des installations d’éclairage des parties communes ;
• travaux d’installation, de régulation, d’équilibrage ou de remplacement des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
• travaux d’isolation des réseaux collectifs de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
• travaux de régulation ou de remplacement des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• travaux d’amélioration ou d’installation des équipements collectifs de ventilation ;
• travaux d’installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

2) travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives :

• travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
• pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
• équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Un programme détaillé indiquant l’année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée. Une évaluation du coût des travaux prévus au plan, fondée sur les devis issus de la consultation d’entreprises.

Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives comprennent tout ou partie des travaux décrits ci-dessus. Une fois votés, les copropriétaires concernés sont tenus de réaliser ces travaux dans un délai raisonnable en fonction de leur nature et de leur coût.

Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. Si des réserves sont émises, le syndic assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.

Après réception définitive, le syndic adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception, les pièces et documents relatifs aux travaux (contrat de l’entreprise, procès-verbaux de réception, attestations des assurances …)

Le décret 2012- 11 du 27 janvier 2012 avait imposé, pour certains immeubles, la réalisation d’un audit énergétique.

Cette obligation concerne les immeubles :

• à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus ;
• équipés d’une installation collective (c’est-à-dire une installation desservant au moins 90% des lots à usage d’habitation de l’immeuble) de chauffage ou de refroidissement ;
• dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

L’arrêté précise également la notion de « bâtiment à usage principal d’habitation », en précisant que cette « usage principal » est avéré dès lors que plus de la moitié de sa Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) est composée de lots à usage d’habitation.

Pour ce calcul, l’arrêté précise que la SHON est celle applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher.

Compétences de l’auditeur

Les auditeurs doivent présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical, au cours de la procédure de mise en concurrence préalable, les éléments suivants :

• la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement post secondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent ;
• la preuve par tous moyens d’une expérience professionnelle, d’une durée compatible avec les conditions d’expérience requises par l’article R. 134-17, de technicien ou d’agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d’un niveau professionnel équivalent dans un bureau d’études thermiques ;
• au moins trois audits énergétiques réalisés sur des bâtiments en copropriété équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Recueil des informations sur site

L’auditeur doit réaliser l’audit de performance énergétique sur site, de préférence pendant la période de chauffe, afin d’avoir une « vision » en conditions réelles ». Cette visite est réalisée en présence du syndic et du président du conseil syndical ou de l’un de ses membres.

Le contenu de la visite et ses modalités sont définis précisément par l’arrêté. Ainsi, l’auditeur interroge les occupants sur la manière dont ils utilisent et gèrent habituellement les différents équipements du logement (ouvertures des fenêtres, puisage d’eau chaude et d’eau froide, régulation des émetteurs…). Ils sont également interrogés sur leurs dépenses annuelles en énergie et sur l’appréciation de leur confort thermique.

De la même manière, les occupants devront répondre à un questionnaire rapide et synthétique qui leur sera envoyé par l’auditeur ou le syndic, concernant le confort thermique et l’état des équipements privatifs et du bâti.

Pour une meilleure précision des consommations et de la performance énergétique de l’immeuble, le syndic doit remettre à l’auditeur un certain nombre de documents qui vont lui permettre d’évaluer au plus près les consommations d’énergie des parties communes :

• le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 ;
• le contrat d’exploitation et de maintenance de l’installation collective ;
• les coefficients de répartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas échéant, de production d’eau chaude sanitaire appliqués aux lots ;
• le procès-verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires ;
• les factures des travaux réalisés, les devis des travaux éventuellement envisagés ;
• les plans de la copropriété et le diagnostic de performance énergétique éventuellement réalisé sur le bâtiment ;
• tout autre document ou étude informelle permettant d’apprécier la qualité thermique de la copropriété.

Modélisation du bâtiment

Afin d’être à même de proposer des mesures concrètes (travaux) pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble, l’auditeur doit réaliser une modélisation du bâtiment.

Cette modélisation, qui se fait au moyen d’un logiciel de simulation thermique se fait sur la base des données d’entrée du modèle ajustées avec les conditions réellement observées et remontées par les occupants. Au final, cette modélisation doit permettre d’aboutir à des consommations énergétiques simulées approchant les consommations réelles établies.

Une fois ce travail effectué, l’auditeur est en mesure de proposer des pistes d’actions pertinentes et concrètes pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ces améliorations sont déterminées par la simulation de l’impact énergétique positifs de travaux.

Ces derniers peuvent concerner, par exemple :

• les éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment (parois opaques et vitrées) ;
• l’installation collective de chauffage et de refroidissement ;
• les équipements de production d’eau chaude sanitaire ;
• les équipements de ventilation ;
• les équipements d’éclairage ;
• les équipements de production d’électricité à demeure.
• Préconisations générales et propositions de travaux

Une liste de préconisations visant à améliorer la performance et la gestion des équipements privatifs et communs doit être reprise dans le rapport d’audit. Il s’agira ici d’actions ponctuelles (mise en place d’un système de régulation, le désembuage, le calorifugeage des réseaux de distribution, la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des émetteurs de chaleurs). Chaque préconisation doit faire l’objet d’une estimation du coût de sa mise en oeuvre et des économies générées.

L’audit doit également intégrer des recommandations sur les comportements individuels permettant d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble.

Enfin, sur la base des simulations réalisées dans le cadre de la modélisation, le rapport d’audit doit contenir des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique de l’immeuble.

Ces propositions doivent être présentées sous forme de « scénarios de rénovation énergétique » cohérents avec les travaux votés ou prévus par ailleurs par les copropriétaires.

Avant la présentation du rapport en assemblée, l’auditeur doit organiser une réunion de présentation de l’intégralité de l’audit en vue de recueillir l’approbation du syndicat et du conseil syndical sur les plans d’actions qui seront proposés en assemblée générale des copropriétaires.

C’est suite à la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 que le décret du 3 décembre 2012 qu’un DPE ou audit énergétique est imposé avant le 1er janvier 2017 aux bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Le décret en précise les modalités.

Ce diagnostic doit être réalisé dans l’ensemble du bâtiment selon les modalités du DDT (Dossier de diagnostic Technique – Art L. 271-4).

Lorsqu’il est question d’un immeuble en copropriété, le syndic a inscrit la décision de réaliser ce diagnostic à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires. Le diagnostic est réalisé par un professionnel.

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d’économies d’énergie, le syndic de copropriété́ procède à la mise en concurrence d’entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis recueillis, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.

Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté, les travaux planifies doivent faire l’objet d’un vote distinct.

A noter également que ce diagnostic vaut diagnostic de performance énergétique au sens des articles L134-1 à L134-4 pour chacun des lots. Attention, si le DPE n’est pas conforme, il doit être complété.

Le syndic

Le syndic est le « mandataire » du syndicat de copropriété, c’est-à-dire qu’il est la personne qui représente le syndicat et agit en son nom. Dans la pratique, le syndic est le gestionnaire de la copropriété.

Deux types de syndics peuvent gérer un immeuble :

1. un syndic professionnel
2. un syndic non professionnel (un copropriétaire)

• soit en tant que syndic non professionnel, souvent appelé « syndic bénévole » de façon impropre puisqu’il peut se faire indemniser financièrement sur la base d’un contrat présenté au vote de l’assemblée générale.
• soit en tant que président d’un conseil syndical coopératif (syndicat coopératif). Dans ce cas il ne pourra pas être rémunéré puisque la loi précise clairement que les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés. L’assemblée générale devra également désigner un contrôleur aux comptes, soit parmi les copropriétaires (mais en dehors du conseil syndical pour conserver la « séparation des pouvoirs »), soit un professionnel.

Syndics professionnels/non-professionnels, quelles différences ?

Seules différences pour le syndic non-professionnel :

• Pas de garantie de fonds mandant
• Pas d’assurance RCP obligatoire, mais conseillée (incluse dans l’adhésion à l’ARC par exemple)
• Pas de possibilité de dispense de tenir un compte bancaire séparé. Un syndic non professionnel ne peut ouvrir un compte qu’au nom du syndicat des copropriétaires.

Qui peut être syndic non professionnel ?

N’importe qui, à partir du moment où il est copropriétaire (ou si son conjoint l’est).

Le cas de l’administrateur provisoire judiciaire

La loi prévoit deux cas où le juge nomme un « administrateur provisoire » pour gérer la copropriété (avec les droits de l’assemblée générale ou du conseil syndical pour une période plus ou moins longue). On distingue deux cas.

En cas d’absence de syndic (art. 47 du décret)

En cas de carence de syndic (dans le cas où l’assemblée générale n’a pas pu élire un syndicpar exemple), le Président du Tribunal de Grande Instance peut nommer un administrateur judiciaire dont la mission principale sera la convocation d’une assemblée générale en toute légalité, non contestable, en vue de la désignation d’un syndic. L’administrateur provisoire devra alors récupérer les archives auprès du précédent syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

En cas de difficultés, notamment financières, de la copropriété  (art. 29-1 de la loi)

La loi du 21 juillet 1994 (premier dispositif concernant les copropriétés en difficulté) a instauré un système spécifique d’administration provisoire propre à la copropriété.

La mise sous administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle fixe l’objectif de redresser la situation financière du syndicat de copropriété en nommant un administrateur provisoire, se substituant au syndic et en partie à l’assemblée générale (voire même au conseil syndical).

Le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) peut être saisi, quand l’équilibre financier de la copropriété est « gravement compromis », afin de se prononcer sur la nécessité de désigner un administrateur par :

• Un ensemble de copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ;
• Le syndic
• Le procureur de la République
• Le président du TGI a le pouvoir de définir, dans l’ordonnance de désignation de l’administration, l’étendue de la mission qui lui est confiée.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est constitué de copropriétaires élus en assemblée générale (majorité de l’article 25, puis 25-1) pour assister et contrôler le syndic dans la gestion de la copropriété. Son rôle est consultatif et non décisionnaire. Une fois constitué, le conseil syndical doit élire un président parmi ses membres.

Le conseil syndical est obligatoire

Depuis 1985, le conseil syndical est obligatoire. Le syndicat des copropriétaires pourrait toutefois déroger à cette obligation par un vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 mais ce n’est vraiment pas conseillé.

L’article 21 de la loi de 1965 précise que les personnes liées au syndic ne peuvent pas être élues au Conseil syndical, notamment ses préposés, tels que ses salariés ou le gardien de l’immeuble. Les personnes qui ne sont pas elles-mêmes copropriétaires (conjoints non mariés ou non pacsés) ne peuvent pas être membres du Conseil syndical selon la loi.

Fonctionnement du conseil syndical

Le conseil syndical doit suivre les règles de fonctionnement précisées dans le règlement de copropriété ou votées en assemblée générale. Si rien n’a été prévu, il peut aussi choisir de mettre en place ces règles quitte à les faire ensuite ratifier en assemblée générale.

Il peut s’organiser en répartissant le travail autour des postes importants de la copropriété : suivi des comptes, suivi des petits travaux et de l’entretien, suivi des ascenseurs, suivi du recouvrement des impayés, mise en place d’un programme travaux prévisionnel, etc.

Pour que le rôle du conseil syndical prenne tout son sens, il est important que le conseil syndical soit indépendant par rapport au syndic :

• Il faut que le conseil syndical puisse se réunir sans que le syndic ne soit systématiquement présent (seulement sur invitation du conseil syndical).
• Il faut que le conseil syndical puisse mettre en place des actions de contrôle critiques : le conseil syndical a souvent l’impression que contrôler le syndic signifie remettre en cause sa gestion et le syndic sait aussi utiliser cela à son avantage. Il faut vraiment considérer le rôle du conseil syndical comme étant celui – très important – de vérifier que le professionnel à qui on a fait appel respecte ses engagements et fait bien son travail. Le mettre face à ses oublis, ses erreurs ou carences et lui demander de les reprendre est tout à fait légitime et constructif.

Les copropriétaires pensent parfois (injustement) que le conseil syndical est « rémunéré » pour sa mission, ce qui n’est pas le cas. La loi interdit la rémunération des membres du conseil syndical, mais permet leur dédommagement pour les frais engagés par leur mission (déplacements, photocopies, timbres, téléphone, etc.).

Ils peuvent également se faire assister par des professionnels sur un budget pris en charge par la copropriété.

L’assemblée générale

Toutes les décisions du syndicat des copropriétaires doivent être obligatoirement prises en assemblée générale.

L’assemblée générale est tenue au moins une fois par an, tous les membres du syndicat y sont convoqués.

Rôle de l’assemblée générale

L’assemblée annuelle obligatoire est dénommée « assemblée générale ordinaire » ou assemblée générale annuelle. Toute autre assemblée générale est intitulée « assemblée générale extraordinaire » (en plus de l’assemblée générale ordinaire). Une assemblée générale extraordinaire peut être nécessaire par exemple pour le vote de travaux ou d’opérations spéciales qui méritent de faire valider une décision avant la prochaine assemblée générale extraordinaire.

Les règles de convocation, déroulement, vote, etc., des assemblée générale extraordinaire sont les mêmes que pour les assemblées générales ordinaires.

Les règles de majorité

Lors de l’AG, chaque copropriétaire vote à proportion de ses millièmes de copropriété. Il s’agit donc d’un fonctionnement plus censitaire que démocratique puisque, plus un copropriétaire possède de millièmes, plus il est appelé à participer aux charges de copropriété, et plus sa voix aura de poids en assemblée générale.

Concernant les majorités, on parle de millièmes « présents ou représentés », c’est-à-dire qu’il s’agit des voix des copropriétaires qui sont présents en assemblée générale ou absents mais représentés par un mandat de vote (ou pouvoir).

Les règles de majorité sont adaptées en fonction de la nature de la décision à prendre. Plus la décision implique la copropriété et a des conséquences fortes pour les copropriétaires, plus la majorité nécessaire pour que la décision soit adoptée sera « forte ».

DEKRA Industrial, acteur majeur de l’inspection, accompagne les maîtres d’ouvrage dans la réalisation de leurs travaux de rénovation ou d’entretien, en proposant le diagnostic des bâtiments équipés d’un système d’isolation thermique par l’extérieur (ITE ou ETICS en anglais).

De nouvelles obligations réglementaires