Catégorie : Audit, conseil

L’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC) Grand Paris Seine Ouest Energie conseille les copropriétaires dans leurs projets de rénovation. Aspects techniques, dispositifs financiers mobilisables, conseils méthodologiques… son champ d’action est vaste et se veut pragmatique, avec un programme de conférences et de visites dédiées aux copropriétaires et la mise à disposition d’outils notamment par le biais du CoachCopro. Le point avec Sandrine CONRATE, chargée de mission Copropriétés.

Pouvez-vous nous présenter l’ALE et ses missions ?

L’Agence Locale de l’Énergie et du Climat a été créée en 2008 à l’initiative de Grand Paris Seine Ouest (GPSO) pour contribuer à la mise en œuvre opérationnelle de sa politique énergie-climat. La mission principale de l’ALEC est d’accompagner les maîtres d’ouvrage du territoire, tant professionnels que particuliers, dans la maîtrise de leurs consommations d’énergie et de promouvoir les énergies renouvelables.

Nous sommes actuellement 5 personnes au sein de l’agence, dont 2 conseillères énergie FAIRE*, chargées de l’information et du conseil aux habitants du territoire, qu’ils résident en maison individuelle comme en copropriété, et une conseillère dédiée au pôle professionnel qui agit plus en direction des collectivités territoriales et des bailleurs sociaux. Le financement des actions de l’ALEC est assuré conjointement et à titre principal par GPSO, l’ADEME, et la Région Ile-de-France. Le bilan est encourageant, puisque depuis sa création, l’ALEC a enregistré plus de 4000 demandes d’information sur la maîtrise de l’énergie. A ce jour, nous suivons 210 copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique.

* L’ALEC est membre du réseau FAIRE, service public qui guide les particuliers dans leurs travaux de rénovation énergétique.

Vous avez mis en place et animez le « Club Copro ». En quoi consiste-t-il ?

Le « Club Copro » est un outil développé depuis 2012 au sein de l’ALEC, qui a pour vocation d’accompagner des copropriétés ayant une ambition de rénovation performante. Nous proposons ainsi à une quinzaine de copropriétés à différents stades d’avancement dans leur projet un espace d’échange régulier sur leur avancement, leurs chantiers, les difficultés rencontrées et les solutions mises en œuvre.

Ces partages d’expériences sur des projets en cours ou terminés permettent aux participants de découvrir des méthodes de travail efficaces, d’envisager des pistes de réflexion et d’identifier des clés de réussite. C’est aussi l’occasion d’aborder les nouveautés techniques et réglementaires ou encore les évolutions des aides financières.

Comment assurer la réussite d’un projet de rénovation thermique ?

La première étape est de convaincre l’ensemble du conseil syndical de l’intérêt de suivre et maîtriser les charges énergétiques. Un projet de rénovation ne peut pas être porté par une personne seule, il faut un consensus au sein du conseil syndical pour crédibiliser l’action et s’assurer de la confiance des copropriétaires.
L’argument de la maîtrise des charges est cependant rarement suffisant pour déclencher le vote de travaux généralement onéreux. Il est indispensable de bien identifier l’ensemble des arguments pouvant favoriser l’adhésion des copropriétaires et envisager le projet de manière globale : confort, mise aux normes, valorisation esthétique, préservation patrimoniale, amélioration de la valeur immobilière, création d’espaces…

Ensuite, Il faut avoir en tête la temporalité des travaux, qui est parfois sous-estimée par les copropriétaires. Un projet de rénovation prend en général entre 3 et 5 ans, quand tout se passe bien. La copropriété est un monde particulier, un habitat privé mais pour lequel les décisions sont prises collectivement, une fois par an en assemblée générale. La communication avec les copropriétaires est ainsi fondamentale. Il est indispensable de dissocier les temps d’information des temps de décision, afin que les copropriétaires puissent donner un avis éclairé. Sans préparation, il y a un vrai risque de non adhésion, et possiblement un blocage. Il faut donc préparer le terrain avant, via des réunions, de l’affichage, du porte-à-porte… Cela fait partie des conseils méthodologiques que nous délivrons aux copropriétés que nous accompagnons, qui nous semblent essentiels pour favoriser la concrétisation des projets.

Un accompagnement extérieur est également un facteur-clé de succès. C’est entre autres choses notre rôle (sans pour autant jouer le rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage) que celui de tiers de confiance, en informant, en conseillant sur les aspects techniques, financiers, méthodologiques.

Comment trouver les moyens de financement ?

L’ALEC informe les copropriétaires de manière large sur les aides financières et fiscales mobilisables et sur les possibilités de financement du reste à charge. Nous insistons aussi sur les exigences à intégrer pour bénéficier de l’ensemble de ces dispositifs.

Pour favoriser l’acceptabilité du projet, il est essentiel que les copropriétaires sachent précisément quel sera le montant de l’investissement leur revenant, de quelles aides ils pourront bénéficier et de quelle manière ils pourront financer le reste à charge sans que cela ne les mette en difficulté. Dans ce sens, nous conseillons vivement l’intervention d’un ingénieur financier pour optimiser les aides existantes et présenter les aspects financiers du projet de manière individualisée.

GPSO porte également un dispositif appelé « Mieux chez Moi », qui permet d’accompagner les ménages éligibles à la mobilisation des aides de l’ANAH et/ou du département des Hauts-de-Seine. Des conseillers « Mieux chez Moi » peuvent accompagner les copropriétaires dès lors que les travaux ont été votés.

Au-delà des aspects financiers, qui demeurent le nerf de la guerre, il faut bien comprendre les nombreux avantages à réaliser une rénovation énergétique : maîtrise des charges, amélioration du confort d’usage (thermique, acoustique, esthétique…), amélioration de la valeur patrimoniale… Certains bureaux d’études sont capables de chiffrer l’augmentation de la valeur patrimoniale, qui peut être un véritable argument pour convaincre les copropriétaires.

L’amélioration de la performances énergétique des copropriétés, surtout celles dont la construction remonte aux « 30 Glorieuses » (de 1945 à 1975), pose des problèmes à la fois techniques et financiers. Techniques, parce que les immeubles en question vieillissent ; et financières, parce que la rénovation comme l’absence de rénovation coûteront très chers aux résidents, en investissement dans le premier cas, en frais de fonctionnement dans le second. Claude Pouey, directeur de la coopérative technique de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) nous livre les éléments pour mieux saisir la problématique. L’ARC est une association créée en 1987, qui œuvre à l’amélioration du fonctionnement général de la copropriété.

En quoi l’amélioration énergétique de l’enveloppe des copropriétés constitue-t-elle un enjeu ?

Rappelons d’abord ce que l’on entend par « enveloppe du bâtiment ». Cette notion recouvre toutes les composantes d’une façade, et non uniquement son revêtement, avec ou sans isolation. On y inclut donc les terrasses, les toitures, et l’ensemble des ouvrants (fenêtres et portes d’accès).

L’ARC déplore bien évidemment que de nombreuses copropriétés refusent de s’engager dans des travaux d’amélioration énergétique de l’enveloppe, dans la majeure partie des cas, à cause des montants conséquents à y engager. Les résolutions visant à rénover les bâtiments et à améliorer leur performance énergétique sont donc le plus souvent tout simplement rejetées en AG. Les travaux d’isolation « embarqués » sont confrontés aux mêmes problèmes. Il est difficile d’arriver à un ROI sur 10 ans, en raison des montants devisés. On se contente donc de faire un ravalement, mais sans engager de dépenses pour l’isolation thermique.

Le réseau FAIRE, qui regroupe notamment les Agences Locales de l’Énergie et l’APC sont une excellente initiative, qui permet de diffuser des informations, notamment sur le maquis des financements, mais il est regrettable que leur rôle se limite, précisément, à donner de l’information.

Dans le cadre du plan de rénovation des bâtiments engagé officiellement en avril 2019, l’ARC a fait des propositions et mené des actions pour tenter de débloquer la situation. En ce sens, nous préconisons la mise en place d’une assistance à maîtrise d’ouvrage dès le début de la réflexion sur le sujet. Il est indispensable que les syndicats de copropriétaires, dès qu’émerge une réflexion sur la nécessité de travaux de rénovation thermique, soient conseillés et pilotés par des architectes ou des bureaux d’études spécialisés. Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles ne sont pas des experts du bâtiment et ne sont pas capables de prioriser des travaux, ni de répondre à des questions techniques. Ces absences de réponses conduisent souvent à l’arrêt du projet.

C’est la raison pour laquelle nous avons mis en place, fin 2017, une assistance à maîtrise d’ouvrage dédiée à ce sujet, qui aide à définir les besoins, à la rédaction de l’appel d’offres et au choix du maître d’œuvre. En l’absence de maître d’œuvre, nous proposons d’assister les syndics, de la définition des besoins à la réception des travaux.

L’amélioration du confort et les économies d’énergie ne sont-elles pas un argument efficace ?

Bien sûr. Mais il faut tenir compte de l’ensemble des contraintes financières d’une copropriété, et plus spécialement de ses charges de fonctionnement. Le constat que nous faisons, c’est que les charges courantes se sont considérablement alourdies, de près de 38% en 10 ans. Si l’augmentation la plus importante est celle des assurances et des frais de gestion, leurs montants demeurent assez marginaux par rapport aux dépenses de chauffage qui représentent, elles, un tiers des charges d’une copropriété et qui ont augmenté de 40% en 10 ans…

Sans conteste, donc, l’argument des économies d’énergie est tout à fait valable. A cette nuance près que l’investissement nécessaire pour ces travaux représentent en moyenne plus de 35% du budget prévisionnel des charges courantes… soit plus que les charges de chauffages elles-mêmes.

De même, la question du ROI de ces travaux est devenue un handicap, quand on constate qu’en moyenne, les résidents ne restent que 7 ou 8 ans dans une copropriété. Un ROI plus long pousse les copropriétaires à refuser des travaux très chers dont ils ne verront pas les bénéfices sur la durée de leur occupation.

L’amélioration du confort des résidents est fondamentale, même si la manière dont le sujet est traité (essentiellement par le biais d’une isolation renforcée) entraîne d’autres problématiques comme celles de la ventilation et de la climatisation, et qui nécessitent de trouver un équilibre global pour conserver un bâti sain et agréable à vivre.

Au final, dans la mesure où le chauffage représente un tiers des charges et que certains résidents peinent à dépasser les 18°C, les économies d’énergies et l’amélioration du confort sont immédiatement perceptibles par les occupants… dès lors que le coût des travaux est ramené à un niveau raisonnable.

Les subventions et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent-ils être des leviers incitatifs ?

Sans conteste, oui, puisque ce sont ces aides qui permettent de convaincre les AG de copropriétaires et d’obtenir des retours sur investissements à 10 ans -quelquefois moins- avec des restes à charge acceptables quelles que soient les ressources financières des copropriétaires.

Les financements actuels et les CEE permettent très souvent de lever un blocage des travaux qui n’est que purement financier. Même si les copropriétaires sont, comme tout le monde, très conscients des enjeux environnementaux liés aux économies d’énergie, ils ne sont pas prêts à accepter la réalisation de travaux à n’importe quel prix.

Le problème que nous rencontrons avec ces dispositifs d’aides, c’est leur très faible lisibilité : c’est un véritable maquis dans lequel on se repère très difficilement. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous militons pour le développement d’un corps de métier spécialisé dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage qui, sur la phase amont du projet, exercerait une expertise notamment dans l’ingénierie financière. Ceci nous permettrait de présenter lors des AG, et bien en amont des travaux, des études claires sur le financement et une évaluation précise du « reste à charge » de chaque copropriétaire.

Ajoutons à cela un Eco PTZ collectif très complexe à obtenir, un CITE (Crédit d’Impôt Transition énergétique) à géométrie variable, comme les autres prêts collectifs, la restructuration récente du Crédit Foncier et la reprise de ses activités par d’autres acteurs…tout cela n’aide pas à mettre de l’huile dans les rouages.

Concernant les CEE, la problématique est un peu la même : la complexité de connaître les opérations éligibles, les taux, les délais et les intermédiaires…tout cela fait qu’ils ne sont pas vraiment intégrés par nos adhérents, qui ont des difficultés à maîtriser le dispositif. Notons que sur ce point, le réseau FAIRE a une véritable valeur ajoutée et nous aide souvent à « débroussailler » le sujet en amont.

Si la rénovation thermique des copropriétés est un enjeu à la fois financier et énergétique pour les propriétaires, elle constitue également un défi climatique et environnemental à relever au niveau des politiques publiques. L’Agence Parisienne du Climat (APC) a été créée en 2011 pour assurer cette triple mission d’information, de conseil et d’accompagnement des Parisiens dans leurs démarches contre le changement climatique et pour la transition énergétique et écologique. Le point avec Jessica JACOBY-KOALY, conseillère en charge du réseau professionnel de la plateforme CoachCopro.

Pouvez-vous nous présenter l’APC et son articulation avec le plan climat de la ville de Paris ?

L’Agence Parisienne du Climat (APC) a été créée en 2011 par la ville de Paris et l’ADEME Ile-de-France pour mettre en application le plan climat de la ville adopté en 2007. Association loi 1901 qui réunit actuellement 90 adhérents issus de différents secteurs (architectes, bureaux d’études, professionnels de l’immobilier, banques, fournisseurs d’énergie, bailleurs…), l’APC a vocation à être le « Guichet unique » de la rénovation énergétique des copropriétés à Paris, et accompagne les copropriétés et les copropriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique et thermique.

Le Plan Climat de la Ville de Paris a été élaboré sur 3 périodes, correspondant chacune à des avancées mesurables dans la lutte contre le réchauffement climatique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) : d’ici 2020, l’objectif est de réduire de 25% les émissions et les consommations énergétiques de Paris et d’intégrer 25% d’énergies renouvelables supplémentaires par rapport à 2004. C’est ici que les actions d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments sont fondamentales.

Entre 2020-2030, Paris devra réduire de 50% ses émissions de GES et de 35% sa consommation d’énergie par rapport à 2004, le tout en atteignant 45% d’énergies renouvelables dans la consommation dont 10% produites localement.,A l’horizon 2050, Paris ambitionne notamment de devenir un territoire à zéro émission de GES intra-muros, et de parvenir à une consommation composée à 100% d’énergies renouvelables, dont 20% produites localement.

Les missions de l’APC sont en lien direct avec ces ambitions, puisque nous devons assurer l’accélération de la rénovation de l’habitat privé, via une fonction de conseil auprès du grand public, d’accompagnement des copropriétés, d’animation des filières professionnelles et d’un observatoire de la rénovation énergétique des copropriétés à l’échelle de la Métropole du Grand Paris. D’autre part, l’APC a mis en place le laboratoire de la transition énergétique, qui assure le décryptage de politiques publiques et des données climatiques afin de les diffuser auprès du grand public. Enfin, nous favorisons la mobilisation des acteurs économiques dans le cadre de la Charte Paris Action Climat.

Comment la plateforme numérique CoachCopro participe-t-elle à ces ambitions ?

La Plateforme CoachCopro a pour objectif de « massifier » la rénovation énergétique des copropriétés et d’aider les copropriétaires dans leurs projets de rénovation thermique.

L’idée consiste à mettre en relation l’offre et la demande, c’est-à-dire de permettre aux copropriétaires de se mettre en relation avec des entrepreneurs et des professionnels qualifiés.

Notre annuaire regroupe les professionnels et permet aux copropriétaires de trouver les compétences indispensables tout au long du projet. La rubrique « Être accompagné » propose une liste de professionnels de l’assistance à maîtrise d’ouvrage ou des syndics ; la rubrique « Concevoir » regroupe les architectes, les cabinets d’études, les maîtres d’œuvre… ; la rubrique « Financer » liste les professionnels de l’ingénierie financière et du financement ; enfin, la rubrique « Réaliser » rassemble les professionnels de tous les corps de métiers concernés.

Tous ces professionnels ont signé notre Charte d’Affiliation, qui garantit aux copropriétaires que les intervenants ont les compétences et, le cas échéant, les certifications requises pour les travaux et les études de rénovation énergétique. CoachCopro regroupe actuellement 252 professionnels.

Nous mettons également à disposition des ressources documentaires (cahiers des charges, audit, aides financières, grilles de comparaison des devis), ainsi que les données de l’Observatoire, et une carte des copropriétés rénovées à l’échelle de la région parisienne qui ont été suivies par l’APC. Ces données, qui concernent à ce jour une centaine de copropriétés rénovées, permettent aux autres propriétaires d’avoir des données chiffrées pour leurs propres projets.

Quelles interventions l’APC assure-t-elle auprès des copropriétaires, et comment les orientez-vous ?

Le rôle de l’APC n’est pas de monter les dossiers pour le compte de copropriétaires, mais de les suivre et de les orienter du début à la fin de leur projet de rénovation. Ainsi, nous vérifions la complétude des dossiers, nous informons et nous assistons le lancement du projet dès le stade de l’idée initiale, en incitant les copropriétaires à faire réaliser des devis pour des bilans ou des diagnostics énergétiques, en les aidant à comparer et à analyser les devis, les rapports, etc.

Cet accompagnement nous permet de guider les copropriétaires dans l’ensemble de leur projet et de nous assurer que les choses sont faites dans le bon ordre : préparation et audit / consolidation du programme des travaux (maîtrise d’œuvre, ingénierie financière, appels d’offres et budgétisation du projet avec un plan de financement) / travaux.

Pour ce faire, nous organisons régulièrement des réunions d’informations en amont avec les copropriétaires pour leur expliquer les avantages d’une rénovation thermique : valorisation du bien, confort, aides financières, économies et lutte contre le changement climatique. Au final, nous constatons que les propriétaires sont sensibles à ce dernier argument.

Nous organisons également des événements toute l’année sur le climat, la rénovation, les retours d’expérience. Le 16 avril prochain, nous organisons le Forum de l’Éco-rénovation en copropriété à l’Hôtel de Ville de Paris de 9h à 18h.