Catégorie : Audit, conseil

Connu essentiellement sous le terme de « maquette numérique », le Building Information Modeling (BIM) ou « Modélisation des Informations du Bâtiment » en Français, est en réalité beaucoup plus que cela. En quoi la maîtrise et la mise à jour constante des données d’un bâtiment peuvent-elles faciliter les opérations de rénovations thermiques ? C’est la question posée à Jérôme BONNET, directeur Développement BIM chez AC-Environnement.

Pouvez-vous nous rappeler ce qu’est précisément le BIM ?

Le BIM est, avant toute chose, une base de données descriptive d’une construction, qui est collaborative et centralisée, et s’appuie sur une représentation 3D. Cette représentation 3D, la fameuse « maquette numérique », n’est en fait que l’aboutissement et la traduction graphique de l’ensemble des données qui auront été préalablement collectées et compilées sur un bâtiment donné.

Le fait de disposer de toutes les données, notamment techniques, sur un bâtiment, permet d’assoir toutes les études futures (et donc, celles préalables à une rénovation énergétique) sur des données contrôlées et, surtout, à jour.

Pour le maître d’ouvrage, la base de données BIM permet de faciliter la communication avec la maîtrise d’oeuvre, puisqu’il s’agira uniquement de lui transmettre des données ou de lui donner l’accès à la base BIM. Sans cette base, le maître d’ouvrage se retrouve souvent à devoir faire lui-même des métrés, à rechercher des documents papier, etc… Ceci permet à chacun de se concentrer sur son métier, et finalement de gagner du temps et de la qualité dans les données transmises.

Côté maître d’œuvre, le BIM permet de disposer très simplement d’un accès de l’état du bien (surfaces, qualité et nature des matériaux, historique des interventions et des travaux…), ce qui lui fait gagner un temps précieux sur chaque opération.

En amont de l’opération de rénovation énergétique, que peut apporter le BIM ?

Tout dépend de ce que l’on entend par « amont ». Dans les immeubles qui nous intéressent ici, c’est-à-dire des bâtiments construits entre 1950 et 1980, la phase amont correspondra bien souvent à la mise en place d’un BIM. Car, si le BIM est facile à constituer sur des immeubles neufs ou très récents, les données disponibles sur les immeubles anciens sont, a contrario, très rares…La phase amont consistera à faire une « photographie » de l’immeuble avant d’envisager l’opération de rénovation, pour optimiser celle-ci, et pour définir exactement ce dont on parle.

L’apport d’AC Environnement sur ce sujet est d’avoir fait le choix, en tant que multi-expert du bâtiment, de capturer l’existant, en récoltant des données qui ne nous étaient pas forcément utiles sur le moment, sur des bâtiments pour lesquels nous sommes appelés pour réaliser, par exemple, des diagnostics techniques. Grâce à notre leadership dans les diagnostics, nous avons pu récolter et traiter une multitude de données sur les immeubles de nos clients, et les regrouper sur une plateforme, CM-BIM, que nous mettons à disposition de nos clients maîtres d’ouvrage, et qui permet à chacun de disposer de ces informations. Sur les immeubles anciens que nous avons étudiés, la rénovation thermique pourra se faire sur une base BIM mise en place par nos soins.

Pour ces immeubles, avant de faire quoi que ce soit, il faudra donc constituer la base de données pour pouvoir bénéficier des atouts du BIM, dont le plus important est la capacité à réaliser des simulations sur la base de données interprétables.

En aval de l’opération de restauration, quels sont les apports du BIM ?

C’est précisément à l’issue d’une opération de restauration menée grâce aux données du BIM que celui-ci révèle son potentiel. En effet, une modélisation BIM ne va pas tenir compte uniquement des données techniques d’un bâtiment, mais également de ses composantes démographiques, sociologiques et comportementales.

Une modélisation BIM va mettre en évidence des composantes autres que techniques qui vont influer sur le résultat final d’une rénovation énergétique à savoir, en premier lieux, réaliser des économies. Une étude BIM complète va mettre en exergue des failles purement techniques, certes, mais aussi des défauts de comportements ou d’occupation, qui vont permettre aux occupants de l’immeuble de corriger de mauvaises habitudes qui nuisent à une bonne performance énergétique. C’est donc une opportunité sans pareille de sensibiliser les occupants et, surtout, de les responsabiliser.

La modélisation BIM permet donc de s’engager sur des obligations de résultats concrets et mesurables (baisse de la consommation, augmentation du confort) et non plus uniquement sur une obligation de moyens, c’est-à-dire qui se limiteraient à la mise en œuvre exclusive de solutions techniques (double-vitrage, sondes de températures…). Nous sommes donc dans une approche globale pour proposer des solutions elles aussi globales. L’aspect technique demeure, bien évidemment, mais il cède le pas à la responsabilisation des acteurs du bâtiment.

1. Suivre les consommations

« Nos retours d’expérience montrent qu’il faut attendre deux à trois ans après la remise des travaux pour s’approcher du niveau de performance énergétique prévu, une fois que l’exploitation s’est mise à jour de la rénovation réalisée. Un plan d’équilibrage doit ainsi être réalisé, avec un ajustement sur les puissances des chaudières ou sur la loi d’eau, par exemple.

Tout ce qui permet de rendre le comptage possible ne doit par ailleurs pas être oublié. Dans trop de situations les sorties de chaudières ou de chaufferies sont dépourvues de compteur de calories. Dans ce cadre, difficile de réaliser un suivi. »

2. Associer l’exploitant de chauffage

« Si suivre les consommations sur l’exploitation des systèmes de chauffage et de ventilation permet d’optimiser les économies engendrées par la rénovation, ce réflexe manque à de nombreuses copropriétés. Bien souvent, l’exploitant de chauffage est la dernière personne informée du projet de rénovation énergétique en cours.

N’étant pas associé en amont sur la phase de conception et sur le travail qui sera engagé, il subira la mise à niveau énergétique et ne prévoira pas le travail d’ajustement à réaliser. Au sein de l’APC, nous conseillons donc aux maîtres d’ouvrage d’inclure l’exploitant dès le départ dans le projet, afin qu’il soit acteur de la démarche. »

3. Garder l’objectif de performance énergétique tout au long du projet

« La dégradation de l’objectif de performance énergétique en cours de conception est un autre sujet sur lequel nous sensibilisons de plus en plus les copropriétés. La situation est la suivante : les projets de rénovation passent le plus souvent par des phases d’audit énergétique desquels découlent des scénarios de rénovation impliquant des travaux avec des niveaux de performance énergétique associés. Après un premier arbitrage en assemblée générale ou par le conseil syndical – lors duquel un scénario est favorisé – l’audit est suivi d’une phase de mission maîtrise d’oeuvre.

C’est à ce stade que le scénario est choisi et que l’on entre dans un chiffrage plus précis des travaux à réaliser, lequel débouche sur un nouvel arbitrage. Enfin démarrent les travaux. L’erreur commise par certaines copropriétés est de ne suivre plus que la nature des différents travaux à réaliser, et non le niveau de performance énergétique décidé trois ou quatre ans en amont, lors de la phase d’audit énergétique, voire de la phase de conception de maîtrise d’oeuvre. En résulte une dégradation de l’objectif de départ. Les résultats obtenus seront peut-être au niveau de ce qui a été fait, mais pas au niveau de ce qui avait été initialement pensé.

Une multitude de changements peuvent nuire à la cohérence du scénario initial : une épaisseur d’isolant remise en cause dans la phase d’autorisation de l’urbanisme, ou encore des points de détail de mise en œuvre tels que la gestion de ponts thermiques, un changement partiel d’ouvrants, etc.

Pour se prémunir de ce problème, un suivi doit être réalisé par une personne en charge de garder un œil sur la performance énergétique tout au long du projet. Cette personne peut être un assistant à maîtrise d’ouvrage, un bureau d’étude, ou encore l’exploitant sous contrat de garantie énergétique. Sur ce dernier point, nous travaillons actuellement sur un petit guide de sensibilisation des copropriétaires à la garantie de performance énergétique. »

4. Contrôler la qualité de mise en œuvre des travaux

« Un défaut récurrent lors d’une rénovation énergétique est celui d’une mauvaise étanchéité. L’APC conseille vivement de réaliser un contrôle – pendant le chantier – de l’étanchéité via un test à la porte soufflante. C’est d’ailleurs ce qui est imposé dans le cadre des certifications BBC (Bâtiment Basse Consommation). Malheureusement, cette bonne pratique qui se systématise progressivement pour d’autres maitrises d’ouvrage comme le logement social ou l’immobilier de bureau n’est encore que bien trop rare en copropriété.

Plus généralement, la question de la qualité des entreprises est fondamentale. Si la mention RGE est un préalable, nous soumettons d’autres conditions aux professionnels référencés dans l’annuaire CoachCopro. La principale est d’être actif sur le champ de la copropriété, ainsi que de s’engager à respecter les différents documents et bonnes pratiques que l’APC diffuse dans le réseau.

Une fois que l’on a une entreprise sérieuse, nous encourageons à aller vers des démarches de performance énergétique ou de certification pour être sûr que cette dernière s’alignera au niveau de performance et de qualité escompté par la copropriété. »

5. Éduquer les occupants

« Il faut également savoir changer ses usages pour parvenir au niveau de performance énergétique visé. Un audit énergétique prend pour base des niveaux de consommation et donc des niveaux de température de consigne qui sont théoriques. Il en va de même en phase de conception maîtrise d’oeuvre. Or, ces calculs prennent en compte une température de 19°C la plupart du temps. Malgré la sensibilisation réalisée en ce sens, ce niveau n’est pas encore la norme. Un changement d’usage s’impose. Les copropriétaires pourront trouver toutes les bonnes pratiques dans les guides fournis par l’ADEME. »

Comment réussir une rénovation énergétique en copropriété ?

Notre position est la mise en œuvre d’une assistance à maîtrise d’ouvrage dès les prémices du projet. Autrement dit, lorsque le syndic ou le syndic bénévole entame une démarche de réflexion sur l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation et de réfection. On s’aperçoit que durant cette période, qui va jusqu’au choix en assemblée générale du maître d’œuvre, les conseils et syndics sont souvent un peu désemparés sans trop savoir dans quelle direction aller, quels travaux prioriser. Ce qui peut aller jusqu’à conduire, trop souvent, à l’arrêt du projet.

Comment les syndics et conseils peuvent-ils se renseigner en amont ?

A l’image des médecins généralistes, les espaces Infos Energies peuvent les renseigner de manière globale. Mais les particularités des copropriétés sont très spécifiques et les réponses de ces espaces sont souvent trop générales.

Prenons l’exemple d’un immeuble haussmannien pour lequel il sera impossible de réaliser une isolation thermique par l’extérieur. Les copropriétés ne disposent pas de compétences internes techniques. Il faut donc des cabinets spécialisés sur le sujet. Et il en existe, mais cela implique des dépenses en amont pour être accompagné. Sur ce sujet, seules les copropriétés en difficultés peuvent bénéficier d’aides.

Nous espérons qu’un tel dispositif puisse être généralisé. C’est un gage de réussite dans la démarche de rénovation.

Comment l’Arc intervient-il ?

Nous avons lancé, fin 2017, une assistance à maîtrise d’ouvrage dédiée à ce sujet. Notre rôle consiste à définir les besoins de la copropriété et à l’aider dans la rédaction de l’appel d’offres et dans le choix du maître d’œuvre en fonction des compétences requises (ravalement, étanchéité terrasse, etc.). En l’absence de maître d’œuvre, nous pouvons assister les conseils syndicaux et les syndics bénévoles tout au long de la réalisation de l’opération, de la définition des besoins à la réception des travaux.

Enfin, nous accompagnons les copropriétés dans le dépouillement des appels d’offres et nous pouvons mettre en place un suivi technique avec une présence sur place lors des réunions de chantier.

Comment réussir une rénovation énergétique en copropriété ?

C’est une véritable opération immobilière pluridisciplinaire, avec ses problématiques techniques, architecturales, juridiques et financières qui lui sont propres. Ensuite, le contexte est très particulier : grande diversité des occupants et des bâtiments, cadre juridique spécifique et complexe, avec un principe décisionnel démocratique. Le facteur humain est prépondérant et les décisions, pas toujours rationnelles… Intégrer l’ensemble de ces données dans le cadre d’une gestion de projet est un processus long et spécifique, et surtout peu familier des professionnels.

AMO et travaux : quels pièges éviter ?

Il faut éviter de reproduire les schémas existants, et éviter de colporter le dogme de l’économie d’énergie, sur la seule base duquel l’Ademe imaginait déclencher des attitudes vertueuses : malgré une importante communication sur les économies d’énergie, l’audit énergétique en tant que tel est peu efficient. Enfin, agiter les sanctions ou les obligations déresponsabilise les copropriétaires qui ne feront des travaux que lorsqu’ils sont obligés. Il faut au contraire éclairer le copropriétaire avec des analyses et des études adaptées à son cas pour faciliter sa décision et emporter son adhésion.

Comment évolue votre marché ?

Les institutionnels nous questionnent régulièrement sur la problématique de massification des travaux. Mais sur le terrain, avec plus de 2000 logements rénovés à notre actif et autant en étude, on constate qu’aucune opération ne ressemble à une autre. Il n’y a pas de solution universelle, cependant les besoins sont très importants.

Le DTG est une bonne chose, mais le présenter comme une obligation, même avec une aide au financement, tend à déresponsabiliser, ce qui empêche la mécanique de se mettre vraiment en marche.

Le marché est là, les aides aussi, le contexte est favorable…mais le démarrage est très lent car les professionnels continuent à appliquer des schémas qui ne tiennent pas compte des spécificités du marché. C’est précisément le rôle de l’AMO que d’identifier les compétences requises pour ces opérations, et d’organiser le processus très spécifique qui permet d’engager ces rénovations énergétiques.

Comment réussir une rénovation énergétique en copropriété ?

Au-delà des qualifications professionnelles, les prestataires doivent être à l’écoute des besoins spécifiques de chaque copropriété. Ensuite, nous devons expliquer le choix et la mise en œuvre de nos solutions techniques et être force de proposition.

AMO et travaux : quels pièges éviter ?

Le recours à une AMO a pour but l’optimisation des travaux sur un plan financier et technique et a donc du sens en termes de financement et de choix de solutions techniques.

L’AMO peut également faire suite à un audit énergétique et rédige le cahier des charges. Lors de la visite avec le maître d’ouvrage, il va affiner les conditions de mise en œuvre de nos interventions. Comme nous intervenons en milieu occupé dans les parties communes et privatives, l’AMO peut être un support efficace pour expliquer, préciser et figer un planning de travaux. Nous ne réalisons qu’une opération sur trois avec un bureau d’étude, celles concernant des rénovations plus globales.

Comment évolue votre marché ?

La rénovation est au cœur des problématiques des copropriétés depuis trois ou quatre ans. Le coût est important mais, grâce aux mécanismes des CEE, on note un regain d’intérêt. D’autant plus que ces derniers constituent un outil à part entière de financement des travaux. On propose une offre complète sur des fiches standardisées : fiche calorifuge, fiche matelas isolants, isolation combles et planchers bas. Autour de ces fiches, on a monté une offre qui valorise les CEE. Sur nos offres commerciales, elles viennent en déduction de notre montant, pour plus de transparence avec un flux financier sortant limité. Certaines opérations peuvent être intégralement financées. Certains travaux sont donc encouragés et réalisés.