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Catégorie : Rénovation des Copropriétés

Les copropriétés représentent une part importante du parc immobilier français, avec des défis comme la mobilisation des copropriétaires lors des assemblées générale, le financement, les aides, les nouveaux usages, les audits énergétiques et le choix des solutions et entreprises.

  • L’individualisation des frais de chauffage s’étend aux centrales de froid

    L’individualisation des frais de chauffage s’étend aux centrales de froid

    Avec le développement du rafraîchissement pour le confort d’été, la loi ELAN prévoit la mise en place d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Des compteurs individuels ou, à défaut, des répartiteurs de frais de chauffage doivent aussi être installés.

    L’article 71 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venu transposer la directive 2012/27/UE relative à l’efficacité énergétique en étendant le dispositif d’individualisation des frais de chauffage aux installations centrales de froid (voir notre actualité du 6 décembre 2018 « La loi ELAN revoit l’obligation d’individualiser les frais de chauffage »).

    Un décret du 22 mai 2019 définit les modalités d’application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie (C. énergie, art. R. 241-6 et s.). Un nouvel article R. 241-7 concerne les immeubles pourvus d’une installation centrale de chauffage ou alimentés par un réseau de chaleur et l’article R. 241-8 ceux pourvus d’une installation centrale de froid ou alimentés par un réseau de froid.

    Qui est concerné ?

    L’obligation d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement est restreinte aux immeubles collectifs d’habitation ou mixtes (usage professionnel et d’habitation). Les bâtiments à usage tertiaire sont exclus du champ d’application.

    Elle est mise en place lorsque cela est économiquement rentable. Auparavant, les dérogations d’ordre économique étaient limitées aux seuls cas où il était nécessaire de remplacer l’ensemble de l’installation de chauffage. L’ensemble des bâtiments collectifs était soumis à cette obligation dès 0 kWh/m²/an de consommation de chauffage, au plus tard le 31 décembre 2019.

    La loi ELAN a introduit un critère de « coût excessif au regard des économies attendues » qui permet d’assurer un équilibre entre les dépenses à engager et les économies d’énergie générées.

    Dorénavant, les immeubles concernés sont ceux dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m2.an. Au-dessus de ce seuil, les obligations s’appliquent. En dessous de ce seuil, il y a exemption aux obligations.

    Appareils de mesure, compteurs individuels et répartiteurs de frais de chauffage : quelles technologies utiliser ?

    Des compteurs individuels pour la chaleur et des appareils de mesure pour le froid

    Afin d’individualiser les frais de chauffage ou de refroidissement collectifs, ces immeubles sont munis de :
    – compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif. Ces équipements placés à l’entrée des logements permettent une mesure directe de la consommation énergétique par logement ;
    – appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif.

    Toutefois, des dérogations existent pour :
    – les logements foyers ;
    – les immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté, il est techniquement impossible de mesurer le froid consommé, d’installer des compteurs individuels, de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de réguler le refroidissement fourni par la centrale de froid ou le réseau de froid collectif ou de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;
    – les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage ou en froid sont inférieures à un seuil fixé par arrêté ;
    – les autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l’installation d’appareils de mesure ou l’individualisation des frais de chauffage se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

    Dans ce dernier cas, une note détaillée justifiant de l’impossibilité d’utiliser ces dispositifs de comptage est rédigée. Elle est jointe aux carnets numériques d’information, de suivi et d’entretien des logements.

    A défaut, des répartiteurs de frais de chauffage

    Lorsque l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique n’est pas techniquement possible, ou entraîne des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, des répartiteurs de frais de chauffage peuvent être installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur.

    Les répartiteurs de frais de chauffage sont des boîtiers installés sur chaque émetteur de chaleur dans les logements. Ils mesurent des différences de température entre le radiateur et la pièce et en déduisent la quantité de chaleur effectivement consommée. Le relevé des données recueillies par les répartiteurs peut se faire sans entrer dans le logement, par télé-relevé par exemple. Ces appareils sont particulièrement adaptés aux immeubles équipés de réseaux de distribution d’eau chaude verticaux.

    Ne sont pas concernés :
    – les immeubles dans lesquels, pour des motifs et dans des cas précisés par arrêté, il est techniquement impossible d’installer des répartiteurs de frais de chauffage ;
    – les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté ;
    – les autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifie que l’installation de répartiteurs de frais de chauffage est techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Une note justifiant de l’impossibilité d’utiliser ces répartiteurs de frais de chauffage sera également demandée. Elle expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement.

    La lecture à distance des appareils bientôt imposée

    Les appareils (compteurs individuels d’énergie thermique, répartiteurs de frais de chauffage, appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid) sont conformes à la réglementation relative au contrôle des instruments de mesure.

    Les relevés de ces appareils doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs.

    Les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 sont relevables par télé-relève. A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télé-relève.

    Comment est mise en œuvre la répartition des frais de chauffage ?

    Les frais liés au chauffage collectif de l’immeuble sont de deux sortes :
    – les frais de combustibles ou d’énergie, eux-mêmes répartis en frais communs et frais individuels. Les frais communs correspondent à 30 % des frais totaux. Les frais individuels sont déterminés par différence entre le total des frais et les frais communs puis répartis à partir des données relevées par les appareils de mesure. Cette répartition peut éventuellement être modulée pour tenir compte des situations thermiquement défavorables (par exemple, cas des logements se trouvant sous les toits ou en pignon d’immeubles) ;
    – les autres frais relatifs à l’entretien de l’installation et, éventuellement, à la consommation électrique nécessaire au fonctionnement des appareils (pompes, instruments de régulation, etc.).

    Le nouvel article R. 241-12-1 définit les autres frais de refroidissement. Dans les immeubles collectifs équipés des appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid, les frais de refroidissement afférents à l’installation commune sont divisés :
    – d’une part, en frais de combustible ou d’énergie ;
    – d’autre part, en autres frais de refroidissement tels que les frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de refroidissement et les autres frais relatifs à l’utilisation d’énergie électrique (ou éventuellement d’autres formes d’énergie) pour le fonctionnement des appareillages.

    Ces autres frais de refroidissement sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

    L’article R. 241-13 qui définit les modalités de répartition des frais de combustible ou d’énergie s’applique de la même façon pour les immeubles équipés d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid

    Sauf dans les cas de dérogation prévus aux articles R. 241-18 et R. 241-19, dans les immeubles collectifs où la production d’eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d’énergie afférents à la fourniture d’eau chaude sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude.

    Lorsque les conditions de fourniture de l’eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d’énergie entrant dans le prix de cette fourniture, cette part fait l’objet d’une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l’eau chaude fournie par l’installation commune de l’immeuble.

    Il n’est pas dérogé aux dispositions, conventions ou usages en vigueur pour la répartition des frais, fixes ou non, et des charges afférentes à la fourniture d’eau chaude autres que les frais de combustible ou d’énergie.

    Les appareils de mesure installés à partir du 25 octobre 2020 sont relevables par télé-relève. A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils de mesure sont relevables par télé-relève.

    Délais d’exécution

    Un arrêté doit encore préciser :
    – les modalités de mise en œuvre des articles R. 241-6 et suivants, notamment les cas d’impossibilité de mesurer le froid ou la chaleur ou d’installer des répartiteurs de frais de chauffage, le contenu de la note justifiant de ces impossibilités par le propriétaire ou, le cas échéant, par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ;
    – les méthodes alternatives susceptibles d’être employées pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement, lorsqu’il n’est pas possible techniquement de munir l’immeuble de compteurs individuels ni de répartiteurs de frais de chauffage ou lorsque cela entraînerait un coût excessif au regard des économies attendues ;
    – les modalités de répartition des frais de chauffage ou de refroidissement et d’information des occupants.

    Pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures au seuil fixé par cet arrêté, s’agissant des compteurs individuels d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage, la mise en service des appareils a lieu au plus tard le 25 octobre 2020.

    Les appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid sont mis en service au plus tard le 25 octobre 2020.

    Gaëlle Guyard, Code permanent Environnement et nuisances

    D. n° 2019-496, 22 mai 2019 : JO, 23 mai

  • Le management horizontal de Spebi, meilleur allié de l’innovation

    Le management horizontal de Spebi, meilleur allié de l’innovation

    De ses débuts dans la peinture intérieure à la certification amiante pour la rénovation des façades, Spebi n’a cessé d’innover sur les plans technique et managérial pour offrir des prestations complètes et de qualité. Une démarche qui la place parmi les premières entreprises de son secteur. Entretien avec Vincent Roches, son président-directeur général.

    À sa création en 1965, Spebi débute dans les travaux de peinture intérieurs. Vingt ans plus tard, l’entreprise se spécialise dans le ravalement d’immeubles, activité qui connaîtra d’importantes évolutions avec les premières politiques de rénovation énergétique. « Avec la contrainte des économies d’énergie, cette activité est devenue de plus en plus technique, et les qualifications nécessaires. Les premiers chantiers consistaient en grande partie à l’application de systèmes d’imperméabilisation. Puis la rénovation énergétique a totalement pris le dessus dans les années 2010 », explique Vincent Roches, P-DG de l’entreprise depuis 2016. Spebi se lance ainsi dans la Rénovation thermique par l’extérieur (RTE), le bardage et la vêture, avec toutes les activités annexes que ces dernières impliquent : remplacement des garde-corps, gouttières et volets… S’ajoutent également d’importantes contraintes liées aux normes de sécurité et incendie.

    L’innovation pour la qualité et la sécurité

    La démarche qualité entre très vite au coeur de l’ADN de la société : dès les années 2000, Spebi est l’une des premières PME triplement certifiées ISO 9001, ISO 14001 et OHSAS 18001. « La quasi-totalité de nos effectifs sont des autodidactes. À ce moment, il nous fallait mettre en place des règles pour assurer la qualité du résultat. Et ces normes nous ont permis d’établir des process. C’était une démarche volontaire qui nous était indispensable ».

    Un nouveau cap est franchi en 2015, avec l’obtention de la certification amiante (1552). Spebi est une nouvelle fois parmi les précurseurs dans le domaine. « L’amiante suppose une rigueur dont nous faisions – et faisons encore – preuve. C’était une fois de plus un choix naturel, qui implique des investissements qui correspondent à notre philosophie d’aller vers l’avant, d’être dans les premières entreprises innovantes. C’était également la volonté d’offrir un service clé en main à nos clients, notamment pour des raisons de sécurité », précise Vincent Roches.

    Management horizontal et esprit d’équipe

    Spebi adopte une nouvelle politique à partir de 2009 avec un changement de dirigeant, puis avec la reprise de l’entreprise par Vincent Roches en 2016. Fini le management vertical, place au management horizontal. « Nous avons lancé des services dédiés pour chaque activité : un service échafaudages (avec plus de 80 000 m2 d’équipements) ; un service études ; un service bardage, qui demande des spécialisations bien précises ; un service garde-corps ; ou encore les services amiante et plomb. Spebi a désormais une vraie équipe, stable et sans turn-over. Un vrai esprit d’équipe s’est installé, avec des collaborateurs jeunes et compétents, qui se sentent très impliqués dans la société. La transmission des compétences est également très importante, c’est ce que je trouve le plus beau dans notre métier », explique Vincent Roches.

    L’obtention du prix du Geste d’Or en 2018 est la consécration de ces dix années de travail et de renouveau managérial. Pour les clients de Spebi, c’est la garantie du respect des délais, du maintien des plannings et de la qualité des résultats.

    Et pour l’avenir ? Spebi poursuit l’innovation en 2019 en lançant un nouveau service d’accompagnement financier pour soutenir les copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique. L’idée : proposer des rapprochements avec les spécialistes du marché afin d’aider les copropriétaires à bénéficier des aides financières. (voir notre article à ce sujet : SPEBI déploie un nouveau service d’ingénierie financière au service des copropriétés).

  • Accompagner efficacement les projets de rénovation des copropriétés avec les ALEC

    Accompagner efficacement les projets de rénovation des copropriétés avec les ALEC

    La rénovation énergétique des copropriétés édifiées après-guerre peut parfois être une opération complexe. Conçus dans un contexte réglementaire, constructif et environnemental tout à fait différent, ces immeubles peuvent néanmoins devenir énergétiquement efficients. Les trois ALEC présentes sur le département de la Seine-Saint-Denis – ALEC MVE, ALEC de Plaine Commune et l’ALE Paris Terre d’Envol – assistent les propriétaires et les accompagnent dans ces opérations quelquefois longues, mais toujours bénéfiques, tant pour les occupants que pour le climat. Le point avec Michaël Evrard, Délégué Général ALEC de Plaine Commune.

    Pouvez-vous nous présenter les domaines d’action de vos structures ?

    On compte actuellement 40 Agences Locales de l’Énergie et du climat en France, fédérées au sein de FLAME. En Seine-Saint-Denis, les trois ALEC couvrent la totalité des 40 communes et travaillent en réseau avec le soutien du département. Concernant plus précisément l’accompagnement des copropriétés, nos trois structures sont partenaires d’une plateforme métropolitaine, Coach Copro, qui permet de mutualiser les retours d’expériences, le suivi des projets de rénovation, la mise en relation avec des entreprises qualifiées RGE.

    L’Agence locale de l’Énergie et du Climat de Plaine Commune, créée en 2012, couvre l’EPT Plaine Commune, un territoire de 9 villes regroupant 430 000 habitants pour 170 000 logements. L’ALEC est en partie en charge de mettre en œuvre le Plan Climat Air Energie du territoire. Notre mission consiste à accompagner les collectivités, les copropriétés, les propriétaires et les porteurs de projets dans la rénovation thermique de leurs bâtiments.

    Au quotidien, nos actions se déclinent autour de 2 axes :

    • Recevoir les propriétaires ou les conseils syndicaux porteurs de projets afin de leur présenter les règles d’une bonne rénovation thermique, avec l’ambition de couvrir l’ensemble des systèmes de l’immeuble (chauffage, isolation, aération, menuiseries, façades, pour assurer l’exhaustivité du projet) ;
    • Les accompagner tout au long des travaux, en assurant un service gratuit d’accompagnement à la rénovation thermique qui va couvrir l’aide à la rédaction du cahier des charges, des explications de devis, une aide sur les dossiers de subventions, les réunions avec les bureaux d’études…

    En parallèle de notre action auprès des propriétaires, nous intervenons aux cotés des collectivités dans le cadre des politiques environnementales et sociales, nous pouvons citer la lutte contre la précarité énergétique et la lutte contre l’habitat dégradé qui illustrent la convergence des enjeux.

    Sur quels aspects les opérations de rénovation énergétique des immeubles des 30 glorieuses sont-elles spécifiques ?

    On a l’habitude de ne voir que les aspects négatifs de ces grands ensembles construits dans la hâte après-guerre, à une époque où la réglementation thermique était inexistante et les normes de confort moins exigeantes. Ils présentent malgré tout des avantages non négligeables, comme le fait d’être de très grands ensembles construits en béton et de manière très standardisée selon des processus quasi-industriels. Ceci nous permet d’agir rapidement puisque, l’expérience aidant, et les choix techniques étant reproductibles, nous savons immédiatement quoi faire pour améliorer rapidement le confort thermique et la consommation du bâti.

    L’autre avantage de ces immeubles tient en ce qu’ils ne sont très souvent pas classés au titre du patrimoine, ce qui facilite les interventions extérieures, et notamment les isolations de façade. Pour ce qui concerne les inconvénients, ce sont précisément ceux contre lesquels nous agissons. Construits sans souci de l’environnement, avec des exigences de confort thermique d’une autre époque, ces immeubles génèrent des factures énergétiques importantes car ce sont de véritables passoires thermiques. Dans certains cas, le chauffage peut représenter jusqu’à 60% des charges…

    Les rénovations thermiques que nous accompagnons génèrent des gains financiers très importants, allant jusqu’à 60% d’économie d’énergie en rénovation BBC.

    Quelles sont les conditions de succès d’une rénovation énergétique ?

    Ici, il faut distinguer théorie et pratique. En théorie, une opération réussie démarre sous l’égide d’un collectif de propriétaires motivés qui vont essayer de prendre des initiatives pour entamer les démarches : en fédérant l’ensemble des autres propriétaires, en menant une réflexion en coordination avec le syndic et les architectes, et en organisant des réunions d’informations. Dans l’idéal, tout cela doit être mené en dehors et avant les assemblées générales, qui doivent uniquement servir à valider par le vote des décisions qui sont acquises en amont. On ne discute plus en AG les choix ni le principe des travaux. Ensuite, les propriétaires nous contactent pour les financements, recourent aux services d’architectes et les travaux peuvent être lancés assez rapidement.

    En pratique, les choses sont évidemment plus complexes. En effet, il s’agit de traiter, en amont, les objections des propriétaires. C’est ici notre rôle d’expliquer le montage financier, les aides, et de monter le financement de l’opération pour déterminer le reste à charge individuel après déduction des CEE, crédits impôts, ou éco PTZ. Ensuite, dans les faits, la conception est tributaire d’inévitables délais, de négociations des devis, de discussions techniques qui imposent la montée en compétences du syndic et des propriétaires. Ici encore, nous assurons une fonction de « liant » entre les parties pour garantir que la conception réponde aux critères des aides à la rénovation.

    Au final, un projet de rénovation thermique dans une copropriété peut se heurter à 3 obstacles principaux :

    • Le financement, puisque les budgets de l’opération sont en moyenne compris entre 10 000 et 15 000 euros par appartement. Si les aides peuvent couvrir jusqu’à 80% du montant, elles constituent un maquis qu’il faut débroussailler. Et si certaines sont collectives, d’autres, comme les éco-prêts se négocient individuellement. Il faut donc quelquefois assister les propriétaires en difficulté.
    • Le mode de gouvernance des copropriétés, qui nécessite un syndic dynamique, compétent et pérenne, puisque ce type de projet peut durer entre 3 et 5 ans, et qui soit à même de pousser à la prise de décision des propriétaires quelquefois réticents.
    • Les complexités techniques, comme le classement de certains bâtiments historiques, des difficultés de voisinage, ou la disponibilité des entreprises.

    Mais rien de tout cela ne peut générer de blocage définitif. C’est pour cela que nous apportons notre aide aux copropriétés qui veulent avancer plus sereinement et plus efficacement.

  • Obligation d’individualisation des frais de chauffage : la loi introduit un principe de rentabilité

    Obligation d’individualisation des frais de chauffage : la loi introduit un principe de rentabilité

    Que devient l’obligation d’individualisation des frais chauffage ? Depuis sa mise en place dans les années 1970, cette mesure visant à générer des économies d’énergie tout en assurant un principe d’équité entre les occupants n’en finit pas de piétiner et fait l’objet d’un vif débat sur son intérêt et sa faisabilité.

    Adoptée le 23 novembre dernier, la loi Elan portant évolution du logement s’est de nouveau penchée sur l’obligation pour les copropriétés équipées d’un chauffage collectif de comporter une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Afin de simplifier la réglementation – qui avait été renforcées par le gouvernement précédent en 2015 -, la loi Elan permet désormais d’exclure les bâtiments pour lesquels le coût du comptage serait supérieur aux économies attendues.

    L’exemption s’applique en dessous d’une consommation de 80 kWh/m².an

    « Ce critère se formalise sous la forme d’un seuil pris égal à 80 kWh/m².an de consommation de chauffage. Au dessus de ce seuil, les obligations s’appliquent. En dessous de ce seuil, il y a exemption aux obligations », précise le Ministère du Logement. Une valeur correspondant à la classe des bâtiments BBC en rénovation ou à la classe A (voire B) du DPE. Mis en consultation en avril, le texte actant ce seuil est toutefois en attente de publication au Journal Officiel. Au dessus de ce niveau de consommation, tous les immeubles devront mettre en oeuvre un dispositif d’individualisation des frais de chauffage d’ici le 31 décembre 2019.

    Expérimenter de nouvelles méthodes

    Actuellement, deux technologies sont utilisées pour déterminer la quantité de chaleur consommée au sein d’un logement : les compteurs individuels et les répartiteurs de frais de chauffage. La loi Elan introduit la possibilité d’utiliser d’autres méthodes lorsque ces deux dispositifs sont techniquement impossibles à mettre en oeuvre ou non rentables. Cette disposition se traduit dans le projet de décret par la demande d’une note détaillée justifiant l’utilisation de telles méthodes lorsque les dispositifs « classiques » de comptage ne peuvent être mis en œuvre.

    La réglementation renforce par ailleurs les exigences en matière d’information des occupants des logements. Notamment concernant la facture et la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire lorsque des appareils permettant l’individualisation des frais sont installés. Elle impose également des modalités de lecture à distance des compteurs individuels et des répartiteurs de frais de chauffage.

    Les freins demeurent

    Seulement 12 % des copropriétés équipées en chauffage collectif auraient individualisé leurs frais de chauffage. C’est ce que révèle un sondage publié en avril 2018 par l’Association des responsables de copropriété (l’ARC)*. On y apprend également que 61 % des copropriétés n’ont pas mis la question à l’ordre du jour. Ils avancent pour la majorité une impossibilité technique (52 %), ou encore une consommation inférieure aux seuils réglementaires (14 %). Mettre le sujet à l’ordre du jour ne garantit d’ailleurs pas une réponse positive. Seules 28 % d’entre elles ont voté oui. L’absence de fiabilité et de rentabilité, ou encore l’impossibilité technique expliquent notamment ce refus.

    De son côté, alors même qu’elle est à l’origine du rapport sur lequel s’est basé le précédent gouvernement pour généraliser l’individualisation des frais, l’Ademe a admis que la question de la rentabilité restait à ce jour peu approfondie. Pour se fixer, une nouvelle étude plus rigoureuse est actuellement en cours. Ses résultats sont attendus courant 2019.

    * Une estimation établie sur un total de 2 000 répondants

    CE QUE DIT LA LOI

    Extrait de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, modifié par l’article 71 de la loi Elan :

    « Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. »

    Le froid aussi concerné

    La production collective de froid en copropriété fait l’objet de la même obligation que le chauffage. Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de froid doit à présent comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Cette modalité requise au titre de la directive européenne relative à l’Efficacité Énergétique (DEE) n’était pas prise en compte dans la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte (LTECV). Il s’agit d’un sujet d’avenir, avec le développement potentiellement important du rafraîchissement pour le confort d’été.

    Financement des travaux

    Du nouveau pour le CITE

    Prolongé en 2019, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) intègre depuis le 1er janvier le coût de la main d’oeuvre pour l’installation d’équipements de chauffage utilisant des énergies renouvelables. Il est également étendu au taux de 50 % pour la dépose de cuve à fioul, tandis que la loi de Finances a confirmé le retrait définitif du financement publique des chaudières fioul, même à très haute performance.

    La loi a par ailleurs restauré l’aide pour les dépenses d’acquisition de fenêtres à double vitrage, à condition qu’elles viennent en remplacement de fenêtres à simple vitrage. Le taux applicable est fixé à 15%, comme c’était le cas sur le 1er semestre 2018. Le montant de l’aide financière ne pourra cependant pas dépasser 100 euros par fenêtre.

    Pour rappel, le CITE permet aux propriétaires occupants et locataires de déduire de leur impôt sur le revenu 30 % des dépenses réalisées pour l’achat des matériaux, hors main d’œuvre (sauf exception), pour les travaux d’amélioration énergétique portant sur leur résidence principale. Le dispositif devrait toutefois être transformé en prime en 2020. afin de correspondre au prélèvement à la source. En attendant, la réforme ne modifie pas le calcul.

  • Montée en compétences des syndics : la FNAIM lance une formation à la rénovation énergétique en copropriété

    Montée en compétences des syndics : la FNAIM lance une formation à la rénovation énergétique en copropriété

    La FNAIM lance au sein de son école, la première filière de qualification dédiée à la rénovation énergétique en copropriété

    Le sujet est rarement abordé, pourtant, le secteur résidentiel en France est aussi une source de dépense énergétique. Selon le Compte du Logement, 27% de l’ensemble des dépenses énergétiques de logement sont produites par la consommation des résidences principales. Pour faire aboutir sa démarche de sensibilisation auprès des acteurs de l’immobilier, la FNAIM lance au sein de l’Ecole Supérieure de l’Immobilier (ESI), la première filière de qualification éco-rénovation énergétique.

    27% de l’ensemble des dépenses énergétiques de logement sont produites par la consommation des résidences principales

    Cette nouvelle formation fait écho à l’appel à programmes lancé en 2018 par le ministère de la Transition écologique et solidaire nommé « expertise rénovation copropriété PRO-FOR-07 » que la FNAIM a remporté en partenariat avec Qualitel. Elle vise à former les syndics à la rénovation énergétique dont les travaux permettront aux copropriétaires de faire des économies, de gagner en confort, tout en valorisant leur patrimoine.

    Une qualification technique, premier pas d’un mécanisme vertueux pour améliorer le confort et diminuer les charges des copropriétaires

    La filière de qualification, « spécialiste en éco-rénovation » est ouverte à toute agence qui souhaite offrir à ses collaborateurs salariés cette formation dispensée en 3 jours. Elle permettra aux syndics de copropriété de connaître les aspects méthodologiques, technologiques ainsi que les instruments de la décision d’une rénovation en copropriété. Outre les aspects techniques, ils seront également en mesure d’informer et accompagner leurs clients dans la mise en place d’un projet d’éco-rénovation.

    Cette Formation est destinée à toutes les professions de syndic de copropriété (responsables, gestionnaire, etc.) et sera financée par le programme Expertise Rénovation Copropriété PRO-FOR-07 du Ministère de la Transition écologique et solidaire.

    La formation dans le cadre des filières de qualification, gage de professionnalisation et distinction concurrentielle

    Selon Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM, « le système de filières de qualification répond à deux besoins. Il permet de traduire la nécessité croissante des clients à vouloir être orientés vers le professionnel spécifiquement formé à la satisfaction de son besoin. Il offre aussi à tous les professionnels la possibilité de se distinguer, en plus de la qualité de services, grâce à des formations qualifiantes. »

    • La première session de formation éco-rénovation énergétique du 4, 5 et 6 juin 2019 a plusieurs objectifs :
    • Donner les outils nécessaires à la conduite d’un projet d’éco rénovation d’une copropriété à travers un parcours s’articulant en 3 journées
    • Acquérir les connaissances nécessaires à l’organisation de la gestion technique des immeubles
    • Être en capacité d’analyser une problématique technique et comprendre les travaux à réaliser
    • Connaitre les différents instruments de la décision d’une rénovation : cadre légal, diagnostic de performance énergétique, les audits énergétiques

    « Dès le début juin 2019, l’ESI formera des syndics de copropriété à la rénovation énergétique. Il s’agit là d’une véritable démarche de massification de l’information, de la formation et de sensibilisation aux économies d’énergie. L’objectif du programme est d’atteindre 2000 jours de formation sur l’année 2019-2020 » conclut Thierry Cheminant, Directeur de l’ESI.

    Pour s’inscrire à la formation > nnierfeix@fnaim.fr ou au 01 71 06 30 28

  • Transition écologique : les solutions existent, diffusons-les !

    Transition écologique : les solutions existent, diffusons-les !

    Le monde des sprinteurs de l’innovation et des coureurs de fond qui conçoivent ou construisent des bâtiments au quotidien ne sont pas suffisamment connectés. Dommage, car beaucoup de solutions existent et ne demandent qu’à être connues pour être adoptées à grande échelle. Le point avec Véronique Pappe, directrice de Construction21 France et international.

    Comment voyez-vous le secteur du bâtiment aujourd’hui ?

    Aujourd’hui, l’enjeu principal du secteur du bâtiment est d’être moins consommateur de ressources et moins polluant. Cela sous-tend un grand nombre de problématiques et celle de la connaissance des solutions existantes est sans doute l’une des plus importantes.

    Comme nous le répètent souvent les professionnels avec lesquels nous sommes en communication constante, beaucoup de solutions existent déjà, aujourd’hui, pour créer des bâtiments plus sobres, plus intelligents, plus sains et confortables.

    En parallèle, la R&D est très productive et réunit des acteurs aussi différents que des universitaires, des architectes, des startupers, des autodidactes ou des ingénieurs de grands groupes. Le défi est donc de faire passer l’information et, au-delà, de réussir à faire dialoguer des institutions aux intérêts parfois divergents, mais qui travaillent pour la plupart dans la même direction. C’est pourquoi nous avons pensé Construction21 comme un média permettant à la fois de s’informer, de promouvoir les bonnes pratiques et de nouer des relations avec d’autres professionnels, afin d’accélérer les transitions énergétique et numérique du secteur. Force est de constater, après sept ans d’existence, que le secteur a fortement évolué sur ces thématiques. Mais il reste beaucoup à faire, notamment au regard de l’immense challenge du changement climatique.

    On dit souvent que le secteur est organisé en silos, ce qui l’empêche d’évoluer. Êtes-vous d’accord avec cette analyse ?

    En partie, mais il faut aussi prendre en compte le fait que les enjeux de la ville de demain imposent de multiplier les entrées. Nous ne pouvons aujourd’hui penser la ville à la seule échelle du BTP ou des bâtiments. Et nous ne pouvons penser l’habitat de demain à la seule mesure de la ville. Nous devons ainsi prendre en compte l’organisation territoriale dans son ensemble.

    Si nous réfléchissons par exemple à la transition énergétique, celle-ci impose bien sûr de mieux isoler et chauffer de grandes unités d’habitation, de mieux concevoir les bâtiments tertiaires, de faciliter leur accès via les transports en commun massifs, mais aussi de réfléchir à comment et avec quelle énergie nous allons les alimenter.

    Actuellement par exemple, on entend beaucoup parler de méthanisation et celle-ci a forcément un impact sur les territoires qui entourent la ville. Il faut donc penser cette dernière en fonction de son poids à l’échelle locale et globale. C’est pour cela que, d’un média de diffusion des idées initialement pensé autour du bâtiment durable, Construction21 est désormais passé à l’échelle de la ville et des territoires. En témoigne la diversité des adhérents à notre association et des études de cas que nous recevons chaque année pour les Green Solutions Awards.

    Aujourd’hui, Construction21 relaie de plus en plus de contenus autour de la résilience, de l’urbanisme, de l’énergie, de la mobilité à toutes les échelles, du bilan carbone, de l’agriculture urbaine ou de l’économie circulaire. Autant de problématiques qui semblent innovantes aujourd’hui, mais qui devraient rapidement s’imposer dans notre quotidien.

  • 7ème Forum de l’éco-rénovation en copropriété : des solutions pour plus de confort chez soi !

    7ème Forum de l’éco-rénovation en copropriété : des solutions pour plus de confort chez soi !

    Le Forum de l’éco-rénovation en copropriété, organisé par l’Agence Parisienne du Climat, est le rendez-vous gratuit et incontournable des Parisiens et habitants de la métropole parisienne pour un habitat plus confortable, plus économe et plus durable. #forumcopro

    Rendez-vous le mardi 16 avril 2019 de 9h à 18h à l’Hôtel de Ville de Paris

    Cette année le Forum mettra l’accent sur le confort chez soi et les différentes solutions pour améliorer le bien-être dans son habitat.

    Des solutions pour optimiser le confort chez soi et pour entamer un projet de rénovation énergétique

    Le confort est aujourd’hui un enjeu primordial pour tous et il s’applique à de nombreux domaines :

    • confort et isolation thermique,
    • confort acoustique,
    • qualité de l’air,
    • végétalisation…

    Tous les aspects seront abordés au cours de cette journée.

    A qui est dédié ce Forum ?

    • A tous les copropriétaires de Paris et de la métropole parisienne qui souhaitent faire de leur copropriété un habitat plus confortable et durable.
    • Aux syndics qui souhaitent initier une démarche d’éco-rénovation dans les copropriétés dont ils ont la gestion.

    Quel que soit le stade de votre projet (premier questionnement, volonté d’entamer des travaux de rénovation énergétique, travaux déjà en cours…), le Forum de l’éco-rénovation vous permettra de trouver le bon interlocuteur pour vous accompagner dans votre démarche.

  • Isolation thermique des copropriétés : les facteurs-clés de succès

    Isolation thermique des copropriétés : les facteurs-clés de succès

    La rénovation des copropriétés, et spécialement la rénovation énergétique des immeubles des 30 glorieuses, est un sujet complexe, tant sur le plan technique que réglementaire ou financier. SOCATEB, entreprise d’Ile-de-France spécialisée dans le ravalement technique et thermique, est au coeur de cette problématique à la croisée de compétences multiples. Le point sur les facteurs-clés d’une rénovation thermique réussie avec Irène Demoute, directrice commerciale chez SOCATEB.

    Que représente le marché des copropriétés pour SOCATEB ?

    SOCATEB est une entreprise familiale fondée en 1981 et située à Orly. Notre activité est donc centrée sur la grande région parisienne. SOCATEB regroupe 5 pôles d’expertises complémentaires : l’enveloppe du bâtiment, avec une spécialité dans le ravalement technique ; l’isolation thermique par l’extérieur et bardage, bardage ; l’étanchéité des toitures et des – terrasses, le traitement de l’amiante, en façade et la serrurerie (garde-corps, …). SOCATEB réalise près de 60% de son chiffre d’affaires sur des chantiers de copropriétés, mais également avec des bailleurs sociaux et des institutionnels.

    Comment penser la rénovation énergétique d’une copropriété ?

    Pour la partie qui nous concerne – le ravalement – le décret de du 30 mai 2016 a considérablement modifié l’approche des travaux de ravalement, en imposant, à quelques exceptions près, la réalisation de travaux d’isolation thermique dès lors qu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur, représentant au moins 50 % d’une façade du bâtiment, hors ouvertures.

    L’approche de la rénovation thermique a donc été profondément changée, tant de notre côté (puisque nous embarquons désormais des travaux d’isolation de manière quasi-systématique) que du côté des copropriétés, qui doivent repenser ces travaux qui, au départ, pouvaient n’être qu’à finalité technique et esthétique .

    Dans notre branche, les dossiers qui nous parviennent pour la réalisation des travaux sont, dans 80% des cas, pilotés par une maitrise d’œuvre (architectes, bureau d’études…) sur le plan technique, qui a déjà préparé le projet en amont avec le syndic et les copropriétaires. Mais nous avons encore beaucoup d’appels directs de maîtres d’ouvrages ou de syndics qui souhaitent obtenir un devis pour un ravalement. Dans ce cas, nous devons les conseiller sur les bonnes démarches à suivre.

    En effet, il faut bien comprendre qu’une opération de ravalement va nécessiter de se poser la question des travaux embarqués d’isolation thermique : les copropriétaires les ont-ils intégrés dans la démarche, tant sur le plan technique que (surtout) financier ? C’est la raison pour laquelle nous faisons en sorte qu’ils prennent la problématique dans le bon sens, et les incitons à faire réaliser un audit ou un diagnostic complet de la copropriété. Opération qui nécessite déjà une première approbation de l’AG des copropriétaires, et d’engager des frais avant les premiers travaux.

    Dans la mesure où la plupart des copropriétés n’ont qu’une seule AG par an, on comprend que le processus peut rapidement s’allonger. Cette première phase va permettre aux copropriétaires d’avoir un bilan ou un audit thermique de leur bien, ainsi que la classe énergétique de leur immeuble. Donc généralement, entre l’idée de rénovation d’une façade et l’engagement des travaux, il peut se passer 3 ou 4 ans, voire plus.

    Quels sont les arguments à la disposition du syndic qui vont « faire mouche » auprès des copropriétaires ?

    Tout d’abord, il y a l’argument réglementaire : embarquer des travaux de rénovation thermique dans le cadre d’une opération de ravalement est obligatoire. Beaucoup de dossiers qui nous parviennent et qui comprennent des travaux de rénovation thermique ont initialement été retoqués par les municipalités car celles-ci sont vigilantes quant au respect de cette obligation. Mais ce « surcoût » peut parfois freiner les copropriétaires pour la réalisation du ravalement, et les faire renoncer à l’opération.

    Ensuite, il y a l’argument du confort thermique généré par les travaux d’isolation, qui vont générer une amélioration du cadre de vie et du confort quotidien des occupants. Ici, on ne parle plus de retour sur investissement ou de plus-value, mais bien de quelque chose qui est perceptible dès réception des travaux. Le corollaire de ce confort, c’est la diminution de la facture énergétique. Là encore, l’effet est quasiment immédiat : un habitat bien isolé, ce sont des occupants qui voient leurs charges baisser.

    Un autre argument imparable, selon la situation de l’immeuble, c’est le risque de perte de valeur à la revente, quand d’autres immeubles neufs se sont construits, ou vont se construire aux alentours. Ces immeubles neufs sont aux normes, avec une étiquette énergétique A ou B, alors que la copropriété à rénover se positionne en classe E ou F… ce qui peut rebuter les acheteurs.

    Enfin, un argument peut emporter la décision : les aides financières, comme les crédits d’impôts, les Certificats d’Économies d’Énergie, ou les aides directes de l’ANAH ou de l’ADEME dont chacun des copropriétaires pourra bénéficier. C’est là que l’ingénierie financière prend toute son importance.

    Ce que l’on constate, par contre, c’est que l’argument écologique et la diminution de l’empreinte carbone, ne font pas mouche face aux frais à engager.

    Quel est donc le planning d’une rénovation réussie ?

    Les dossiers qui aboutissent sont ceux qui ont été préparés en amont avec les différentes personnes compétentes, à savoir, l’équipe de maîtrise d’œuvre, le syndic et les conseils syndicaux sur l’ensemble du projet, et pas uniquement sur les aspects techniques et esthétiques. Il faut également intégrer l’ingénierie financière. Par ailleurs, des réunions d’informations seront indispensables pour présenter le projet aux copropriétaires.

    La première étape, c’est la motivation du projet et l’existence d’une « locomotive » qui va le tirer jusqu’au bout. Ce sera généralement l’équipe composée du conseil syndical et du syndic. C’est elle qui va convaincre les copropriétaires que le bâtiment a vécu, qu’il faut le ravaler et, par conséquent, y embarquer des travaux. A ce stade, le maitre d’ouvrage doit envisager de faire voter la réalisation d’un bilan ou d’un diagnostic thermique.

    La deuxième étape, c’est de faire appel à une maîtrise d’œuvre qui va proposer des « scénarios de travaux » cohérents, en recommandant la solution la plus adaptée. A ce stade, le budget est connu dans ses grandes lignes, et l’ingénierie financière peut entrer en lice. C’est elle qui va indiquer les aides déblocables collectivement et individuellement (Il s’agit de calculs personnalisés par appartement en fonction du revenu fiscal du copropriétaire). A ce stade, on se situe généralement deux ans après le lancement de l’idée.

    La troisième étape consiste à réaliser des appels d’offres auprès des entreprises. Au cours cette année, on commence à présenter les financements de l’opération. L’ingénierie financière se charge de collecter les aides (ANAH , CEE…) et de trouver des subventions pour faciliter le financement auprès d’acteurs tels que : la région Ile de France, l’ADEME ile de France etc.. Par ailleurs, elle peut également réaliser des dossiers de prêts pour le reste-à-charge.

    Enfin, la quatrième année sera celle du démarrage des travaux si ceux-ci sont votés lors de l’assemblée générale. Rappelons que chaque décision fait l’objet d’un vote.

    Mais ce phasage n’est pas une recette-miracle : chaque copropriété est un cas particulier qui nécessite une étude spécifique. L’important est de prendre le temps et d’y consacrer les ressources nécessaires.

  • Accompagner la rénovation thermique au plus près – avec l’ALEC Grand Paris Seine Ouest Energie

    Accompagner la rénovation thermique au plus près – avec l’ALEC Grand Paris Seine Ouest Energie

    L’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC) Grand Paris Seine Ouest Energie conseille les copropriétaires dans leurs projets de rénovation. Aspects techniques, dispositifs financiers mobilisables, conseils méthodologiques… son champ d’action est vaste et se veut pragmatique, avec un programme de conférences et de visites dédiées aux copropriétaires et la mise à disposition d’outils notamment par le biais du CoachCopro. Le point avec Sandrine CONRATE, chargée de mission Copropriétés.

    Pouvez-vous nous présenter l’ALE et ses missions ?

    L’Agence Locale de l’Énergie et du Climat a été créée en 2008 à l’initiative de Grand Paris Seine Ouest (GPSO) pour contribuer à la mise en œuvre opérationnelle de sa politique énergie-climat. La mission principale de l’ALEC est d’accompagner les maîtres d’ouvrage du territoire, tant professionnels que particuliers, dans la maîtrise de leurs consommations d’énergie et de promouvoir les énergies renouvelables.

    Nous sommes actuellement 5 personnes au sein de l’agence, dont 2 conseillères énergie FAIRE*, chargées de l’information et du conseil aux habitants du territoire, qu’ils résident en maison individuelle comme en copropriété, et une conseillère dédiée au pôle professionnel qui agit plus en direction des collectivités territoriales et des bailleurs sociaux. Le financement des actions de l’ALEC est assuré conjointement et à titre principal par GPSO, l’ADEME, et la Région Ile-de-France. Le bilan est encourageant, puisque depuis sa création, l’ALEC a enregistré plus de 4000 demandes d’information sur la maîtrise de l’énergie. A ce jour, nous suivons 210 copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique.

    * L’ALEC est membre du réseau FAIRE, service public qui guide les particuliers dans leurs travaux de rénovation énergétique.

    Vous avez mis en place et animez le « Club Copro ». En quoi consiste-t-il ?

    Le « Club Copro » est un outil développé depuis 2012 au sein de l’ALEC, qui a pour vocation d’accompagner des copropriétés ayant une ambition de rénovation performante. Nous proposons ainsi à une quinzaine de copropriétés à différents stades d’avancement dans leur projet un espace d’échange régulier sur leur avancement, leurs chantiers, les difficultés rencontrées et les solutions mises en œuvre.

    Ces partages d’expériences sur des projets en cours ou terminés permettent aux participants de découvrir des méthodes de travail efficaces, d’envisager des pistes de réflexion et d’identifier des clés de réussite. C’est aussi l’occasion d’aborder les nouveautés techniques et réglementaires ou encore les évolutions des aides financières.

    Comment assurer la réussite d’un projet de rénovation thermique ?

    La première étape est de convaincre l’ensemble du conseil syndical de l’intérêt de suivre et maîtriser les charges énergétiques. Un projet de rénovation ne peut pas être porté par une personne seule, il faut un consensus au sein du conseil syndical pour crédibiliser l’action et s’assurer de la confiance des copropriétaires.
    L’argument de la maîtrise des charges est cependant rarement suffisant pour déclencher le vote de travaux généralement onéreux. Il est indispensable de bien identifier l’ensemble des arguments pouvant favoriser l’adhésion des copropriétaires et envisager le projet de manière globale : confort, mise aux normes, valorisation esthétique, préservation patrimoniale, amélioration de la valeur immobilière, création d’espaces…

    Ensuite, Il faut avoir en tête la temporalité des travaux, qui est parfois sous-estimée par les copropriétaires. Un projet de rénovation prend en général entre 3 et 5 ans, quand tout se passe bien. La copropriété est un monde particulier, un habitat privé mais pour lequel les décisions sont prises collectivement, une fois par an en assemblée générale. La communication avec les copropriétaires est ainsi fondamentale. Il est indispensable de dissocier les temps d’information des temps de décision, afin que les copropriétaires puissent donner un avis éclairé. Sans préparation, il y a un vrai risque de non adhésion, et possiblement un blocage. Il faut donc préparer le terrain avant, via des réunions, de l’affichage, du porte-à-porte… Cela fait partie des conseils méthodologiques que nous délivrons aux copropriétés que nous accompagnons, qui nous semblent essentiels pour favoriser la concrétisation des projets.

    Un accompagnement extérieur est également un facteur-clé de succès. C’est entre autres choses notre rôle (sans pour autant jouer le rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage) que celui de tiers de confiance, en informant, en conseillant sur les aspects techniques, financiers, méthodologiques.

    Comment trouver les moyens de financement ?

    L’ALEC informe les copropriétaires de manière large sur les aides financières et fiscales mobilisables et sur les possibilités de financement du reste à charge. Nous insistons aussi sur les exigences à intégrer pour bénéficier de l’ensemble de ces dispositifs.

    Pour favoriser l’acceptabilité du projet, il est essentiel que les copropriétaires sachent précisément quel sera le montant de l’investissement leur revenant, de quelles aides ils pourront bénéficier et de quelle manière ils pourront financer le reste à charge sans que cela ne les mette en difficulté. Dans ce sens, nous conseillons vivement l’intervention d’un ingénieur financier pour optimiser les aides existantes et présenter les aspects financiers du projet de manière individualisée.

    GPSO porte également un dispositif appelé « Mieux chez Moi », qui permet d’accompagner les ménages éligibles à la mobilisation des aides de l’ANAH et/ou du département des Hauts-de-Seine. Des conseillers « Mieux chez Moi » peuvent accompagner les copropriétaires dès lors que les travaux ont été votés.

    Au-delà des aspects financiers, qui demeurent le nerf de la guerre, il faut bien comprendre les nombreux avantages à réaliser une rénovation énergétique : maîtrise des charges, amélioration du confort d’usage (thermique, acoustique, esthétique…), amélioration de la valeur patrimoniale… Certains bureaux d’études sont capables de chiffrer l’augmentation de la valeur patrimoniale, qui peut être un véritable argument pour convaincre les copropriétaires.

  • Isolation des copropriétés : une AMO dès le début de la réflexion

    Isolation des copropriétés : une AMO dès le début de la réflexion

    L’amélioration de la performances énergétique des copropriétés, surtout celles dont la construction remonte aux « 30 Glorieuses » (de 1945 à 1975), pose des problèmes à la fois techniques et financiers. Techniques, parce que les immeubles en question vieillissent ; et financières, parce que la rénovation comme l’absence de rénovation coûteront très chers aux résidents, en investissement dans le premier cas, en frais de fonctionnement dans le second. Claude Pouey, directeur de la coopérative technique de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) nous livre les éléments pour mieux saisir la problématique. L’ARC est une association créée en 1987, qui œuvre à l’amélioration du fonctionnement général de la copropriété.

    En quoi l’amélioration énergétique de l’enveloppe des copropriétés constitue-t-elle un enjeu ?

    Rappelons d’abord ce que l’on entend par « enveloppe du bâtiment ». Cette notion recouvre toutes les composantes d’une façade, et non uniquement son revêtement, avec ou sans isolation. On y inclut donc les terrasses, les toitures, et l’ensemble des ouvrants (fenêtres et portes d’accès).

    L’ARC déplore bien évidemment que de nombreuses copropriétés refusent de s’engager dans des travaux d’amélioration énergétique de l’enveloppe, dans la majeure partie des cas, à cause des montants conséquents à y engager. Les résolutions visant à rénover les bâtiments et à améliorer leur performance énergétique sont donc le plus souvent tout simplement rejetées en AG. Les travaux d’isolation « embarqués » sont confrontés aux mêmes problèmes. Il est difficile d’arriver à un ROI sur 10 ans, en raison des montants devisés. On se contente donc de faire un ravalement, mais sans engager de dépenses pour l’isolation thermique.

    Le réseau FAIRE, qui regroupe notamment les Agences Locales de l’Énergie et l’APC sont une excellente initiative, qui permet de diffuser des informations, notamment sur le maquis des financements, mais il est regrettable que leur rôle se limite, précisément, à donner de l’information.

    Dans le cadre du plan de rénovation des bâtiments engagé officiellement en avril 2019, l’ARC a fait des propositions et mené des actions pour tenter de débloquer la situation. En ce sens, nous préconisons la mise en place d’une assistance à maîtrise d’ouvrage dès le début de la réflexion sur le sujet. Il est indispensable que les syndicats de copropriétaires, dès qu’émerge une réflexion sur la nécessité de travaux de rénovation thermique, soient conseillés et pilotés par des architectes ou des bureaux d’études spécialisés. Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles ne sont pas des experts du bâtiment et ne sont pas capables de prioriser des travaux, ni de répondre à des questions techniques. Ces absences de réponses conduisent souvent à l’arrêt du projet.

    C’est la raison pour laquelle nous avons mis en place, fin 2017, une assistance à maîtrise d’ouvrage dédiée à ce sujet, qui aide à définir les besoins, à la rédaction de l’appel d’offres et au choix du maître d’œuvre. En l’absence de maître d’œuvre, nous proposons d’assister les syndics, de la définition des besoins à la réception des travaux.

    L’amélioration du confort et les économies d’énergie ne sont-elles pas un argument efficace ?

    Bien sûr. Mais il faut tenir compte de l’ensemble des contraintes financières d’une copropriété, et plus spécialement de ses charges de fonctionnement. Le constat que nous faisons, c’est que les charges courantes se sont considérablement alourdies, de près de 38% en 10 ans. Si l’augmentation la plus importante est celle des assurances et des frais de gestion, leurs montants demeurent assez marginaux par rapport aux dépenses de chauffage qui représentent, elles, un tiers des charges d’une copropriété et qui ont augmenté de 40% en 10 ans…

    Sans conteste, donc, l’argument des économies d’énergie est tout à fait valable. A cette nuance près que l’investissement nécessaire pour ces travaux représentent en moyenne plus de 35% du budget prévisionnel des charges courantes… soit plus que les charges de chauffages elles-mêmes.

    De même, la question du ROI de ces travaux est devenue un handicap, quand on constate qu’en moyenne, les résidents ne restent que 7 ou 8 ans dans une copropriété. Un ROI plus long pousse les copropriétaires à refuser des travaux très chers dont ils ne verront pas les bénéfices sur la durée de leur occupation.

    L’amélioration du confort des résidents est fondamentale, même si la manière dont le sujet est traité (essentiellement par le biais d’une isolation renforcée) entraîne d’autres problématiques comme celles de la ventilation et de la climatisation, et qui nécessitent de trouver un équilibre global pour conserver un bâti sain et agréable à vivre.

    Au final, dans la mesure où le chauffage représente un tiers des charges et que certains résidents peinent à dépasser les 18°C, les économies d’énergies et l’amélioration du confort sont immédiatement perceptibles par les occupants… dès lors que le coût des travaux est ramené à un niveau raisonnable.

    Les subventions et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent-ils être des leviers incitatifs ?

    Sans conteste, oui, puisque ce sont ces aides qui permettent de convaincre les AG de copropriétaires et d’obtenir des retours sur investissements à 10 ans -quelquefois moins- avec des restes à charge acceptables quelles que soient les ressources financières des copropriétaires.

    Les financements actuels et les CEE permettent très souvent de lever un blocage des travaux qui n’est que purement financier. Même si les copropriétaires sont, comme tout le monde, très conscients des enjeux environnementaux liés aux économies d’énergie, ils ne sont pas prêts à accepter la réalisation de travaux à n’importe quel prix.

    Le problème que nous rencontrons avec ces dispositifs d’aides, c’est leur très faible lisibilité : c’est un véritable maquis dans lequel on se repère très difficilement. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous militons pour le développement d’un corps de métier spécialisé dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage qui, sur la phase amont du projet, exercerait une expertise notamment dans l’ingénierie financière. Ceci nous permettrait de présenter lors des AG, et bien en amont des travaux, des études claires sur le financement et une évaluation précise du « reste à charge » de chaque copropriétaire.

    Ajoutons à cela un Eco PTZ collectif très complexe à obtenir, un CITE (Crédit d’Impôt Transition énergétique) à géométrie variable, comme les autres prêts collectifs, la restructuration récente du Crédit Foncier et la reprise de ses activités par d’autres acteurs…tout cela n’aide pas à mettre de l’huile dans les rouages.

    Concernant les CEE, la problématique est un peu la même : la complexité de connaître les opérations éligibles, les taux, les délais et les intermédiaires…tout cela fait qu’ils ne sont pas vraiment intégrés par nos adhérents, qui ont des difficultés à maîtriser le dispositif. Notons que sur ce point, le réseau FAIRE a une véritable valeur ajoutée et nous aide souvent à « débroussailler » le sujet en amont.