Les copropriétés représentent une part importante du parc immobilier français, avec des défis comme la mobilisation des copropriétaires lors des assemblées générale, le financement, les aides, les nouveaux usages, les audits énergétiques et le choix des solutions et entreprises.
Raphaël Claustre, directeur de la SEM ENERGIE POSIT’IF, donne ses conseils pour réussir la rénovation globale d’une copropriété.
Une vidéo réalisée dans le cadre de la première étape du Grand Circuit de la Rénovation des copropriétés, spécial « DTG et rénovation globale »
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La rénovation : un enjeu patrimonial → L’interview de Raphaël Claustre pour le MAG COPRO du 5 avril 2018.
La première étape du Grand Circuit de la Rénovation des Copropriétés s’est déroulée le 5 avril. Une réussite pour cette étape consacrée au DTG et à la rénovation globale : plus de 60 participants ont répondu présents. Ils ont assisté aux deux tables et aux présentations des 7 intervenants.
Prochaine thématique : « CEE et financement ». Rendez-vous le 17 mai, mêmes horaires, même adresse.
Nous avons un rôle de conseil en économies d’énergies et en énergies renouvelables à destination de l’ensemble des acteurs, à l’exception des entreprises privées. Notre cœur de cible est constitué par les propriétaires de maisons individuelles et les copropriétés. Mais nous travaillons également beaucoup avec les communes, les établissements publics et les bailleurs sociaux, autour de la rénovation du bâti et des systèmes (chauffage, ECS et ventilation), et du développement des énergies renouvelables.
Nous avons la chance de travailler avec des élus métropolitains sensibles à la rénovation énergétique des copropriétés. Ils ont lancé une première campagne entre 2010 et 2014 pour inciter et accompagner les copropriétés construites entre 1945 et 1975 dans la rénovation énergétique grâce à un accompagnement par l’ALEC et des subventions dédiées. A l’issue de cette première campagne, ce sont 4500 logements qui ont été rénovés au sein de 84 copropriétés. Pour 75% d’entre elles, le type de rénovation consistait à isoler les façades et pignons, les toitures, et le plancher bas.
Depuis 2015 et jusqu’en 2020, nous sommes entrés dans le programme Mur Mur 2 pour lequel les cibles du dispositif ont été élargies à l’ensemble des logements privés (maisons individuelles, copropriétés plus récentes ou plus anciennes) qui disposent d’un accompagnement voire de subventions aux travaux avec un budget alloué de plus de 10 millions d’euros contre 12 millions pour le premier volet. Trois bouquets ont été mis en place : « rénovation progressive », « rénovation complète » et « rénovation exemplaire ». Actuellement, nous accompagnons plus de 185 copropriétés représentant plus de 10 000 logements. Ce second dispositif subventionnera l’équivalent de Mur Mur 1, soit 5000 logements en copropriétés des années 1945-1975.
Le programme Mur Mur 2 répond à une attente certaine, car nous avons deux fois plus de candidats que de potentiels élus. Nous notons également que le vote de la maîtrise d’œuvre en Assemblée Générale est passé de 2 copropriétés sur 3, à 9 sur 10. Plusieurs explications peuvent être avancées. D’une part, les obligations liées à la loi de transition énergétique ainsi qu’une prise de conscience globale des enjeux de l’isolation. D’autre part, le bouche-à-oreille a sans aucun doute boosté le second volet.
La métropole grenobloise a innové en 2010 en étant l’un des premiers territoires, en France, à développer ce type de programme imaginé dès 2008. Concrètement l’ALEC intervient jusqu’au vote de la maîtrise d’œuvre, principalement sur les aspects techniques Ensuite, l’accompagnement est assuré par Soliha sur la partie ingénierie financière et montage administratif des dossiers.
Les copropriétés peuvent profiter de deux subventions. La première est collective et attribuée au syndicat de copropriété et la seconde est destinée aux copropriétaires occupants sous conditions de revenus (plafonds Anah et abondement de certaines communes). Les attributions se font sous des conditions strictes qui vont au-delà des exigences du crédit d’impôt ou l’éco-prêt, par exemple puisque nous demandons un référentiel BBC compatible ».
Muriel Delloue-Labenne, Directrice des services énergétiques et des partenariats au sein de la direction commerciale régionale d’Île-de-France a pour mission de développer l’ensemble des activités nécessaires pour servir l’efficacité énergétique des clients, grâce à plusieurs leviers :
Une de nos missions consiste à favoriser la massification des travaux de rénovation des copropriétés. Nous sommes porteurs du dispositif Point Rénovation Info Service, qui est un dispositif national déployé dans tous les départements, à destination des particuliers et des professionnels. Les spécificités parisiennes en termes d’habitat ont naturellement conduit l’APC à axer une partie prépondérante de son action sur les copropriétés, qui représentent 98% des bâtiments collectifs d’habitation, et dont 78% sont des copropriétés privées.
Nous accompagnons donc les copropriétaires dans leurs projets de rénovation, et nous menons des démarches incitatives auprès des syndics pour les amener à réaliser ce type de travaux. Nous intervenons également dans ce sens auprès des professionnels comme les auditeurs, les artisans et les maîtres d’œuvre.
L’APC est porteur d’une plateforme territoriale de la rénovation énergétique : coachcopro.com. Il s’agit d’une plateforme ouverte aux professionnels, un annuaire en ligne de professionnels qui s’engagent à maîtriser les techniques de la rénovation en copropriété. Nous vérifions les certifications, notamment RGE. Cette plateforme permet de mettre en relation l’offre et la demande : c’est avant tout un centre de ressources qui a été réalisé à l’échelle de la métropole en partenariat avec d’autres agences de l’énergie. L’outil se diffuse de manière croissante au niveau national : nous couvrons actuellement 60% des copropriétés de France.
Avec les copropriétés, nous sommes dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage très spécifique qui fonctionne suivant une gouvernance également spécifique, laquelle ralentit énormément le process de décision et d’action. Corrélativement, le fait est que le marché de la rénovation des copropriétés n’a pas explosé : la réalité ne rejoint pas encore les objectifs. A ces difficultés de gouvernance s’ajoutent des problématiques de financement (les travaux sont chers), de technicité (trouver le bon professionnel). Notre travail consiste à accompagner les projets et à mettre en avant les références, les bonnes dynamiques et les bonnes pratiques. Cela permet également de mettre en avant les professionnels qui sont intervenus. Nous sommes un tiers de confiance d’un côté pour les copropriétaires qui doivent être rassurés quant à la qualité des intervenants, la sécurité des subventions et des aides publiques, et de l’autre pour les professionnels qui doivent pouvoir se repérer sur le marché de la copropriété et proposer une offre adaptée à ce maître d’ouvrage. Aujourd’hui une trentaine de copropriétés sur la métropole de Paris ont réalisé des travaux aboutissant à un gain énergétique entre 30% et 70%.
« Aujourd’hui, constate Vanessa Crenn, chef de marché façade chez Saint-Gobain weber France, plus de 600 000 copropriétés françaises constituent un parc de logements assez ancien : les trois-quarts d’entre elles ont été construites avant 1974 et n’ont donc pas bénéficié des réglementation thermiques qui ont vu le jour après le premier choc pétrolier. Nous sommes donc en présence d’un parc qui, énergétiquement parlant, n’est pas performant. On a même de véritables épaves énergétiques sans confort thermique, avec des coûts de chauffage très élevés ».
Dès lors, la question de la rénovation énergétique des copropriétés se pose avec insistance. « Les avantages de l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) ne sont plus à démontrer, poursuit Vanessa Crenn. Les économies d’échelles sur les charges sont une évidence. Mais également, l’isolation entraîne une inertie thermique du bâtiment et une uniformité du confort thermique qui évite de devoir chauffer fortement les logements du bas pendant que ceux du dernier étage sont en surchauffe. D’autre part, l’obligation de réaliser un audit énergétique amène les acquéreurs à être vigilants quant aux travaux à prévoir s’ils n’ont pas été déjà réalisés. Enfin, notons que des aides existent : il y a une volonté politique de rénover énergétiquement les logements en accompagnant les travaux de rénovation. La loi de transition énergétique, la TVA à 5,5%, le CITE, la valorisation des CEE… autant de leviers pour diminuer les coûts, jusqu’à 30%. Une réflexion est par ailleurs en cours pour accompagner la massification des rénovations énergétiques via des incitations fiscales ».
Avec un coût moyen pour un logement collectif, compris entre 12000 et 15000 euros (hors aides fiscales), une rénovation énergétique avec Isolation Thermique par l’Extérieure, l’opération peut-elle être rentable ?
« Indéniablement, oui : une ITE présente cinq avantages principaux. Tout d’abord, c’est une opération double : isolation et ravalement de façade. Ensuite, on ne réduit pas la surface habitable du logement et donc, on ne diminue pas sa valeur. De plus, on évite au maximum les ponts thermiques, ce qui offre un meilleur confort thermique pouvant aller jusqu’à + 2°C en ressenti à l’intérieur des logements. Quand on sait que 1 degré en plus, c’est 7% de plus sur la facture de chauffage, l’intérêt est évident. D’autre part, en traitant par l’enveloppe, on va protéger la structure du bâtiment contre des chocs thermiques, des agressions météo ou climatiques, du sel des embruns en bord de mer. Enfin, les travaux par ITE bénéficient de la TVA à 5,5%… ».
Des avantages qui peuvent se combiner intelligemment avec le décret sur les travaux embarqués de 2017. « Ce décret de 2017 impose aux copropriétés d’embarquer des travaux d’Isolation Thermique par l’Extérieur dès lors qu’ils souhaitent réaliser un ravalement de façade de plus de 50% de la surface du bâtiment. C’est un levier supplémentaire pour massifier les travaux de rénovation. Un autre point important, au-delà des travaux embarqués, est l’obligation d’inscription au registre national des copropriétés, qui va permettre aux acheteurs d’accéder aux fiches d’identité des résidences, et de leur donner une meilleure information pour identifier les coûts à prévoir. Le fait d’être inscrit au registre et de faire un audit énergétique va donner plus de transparence sur l’état du bâtiment ».
Nous avons pour objectif de répondre aux problématiques de rénovation énergétique des copropriétés. Le principe d’Energies POSIT’IF consiste à mettre à la disposition des syndics et conseils syndicaux un interlocuteur unique capable de fournir toutes les solutions techniques et financières pour un projet de rénovation énergétique.
C’est en 2013, à l’issue du Grenelle de l’environnement, qu’il est apparu nécessaire d’entamer une véritable politique efficace de rénovation du bâtiment et de rénovation énergétique. Les deux sont indissociables, puisqu’il s’agit de remettre un bâtiment au niveau des standards énergétiques d’une part, et, d’autre part, au niveau des standards de qualité qu’un habitant ou un futur acquéreur attend. Il s’agit donc à la fois de maintenir la valeur et la qualité du bâtiment.
Nous travaillons dans la logique des fameux « travaux embarqués » et d’une intervention globale : réaliser tous les travaux en une seule fois. Cela peut effrayer au niveau des investissements à engager, mais, au final, le coût total est bien moindre et les performances meilleures que si les travaux sont réalisés en plusieurs fois. D’une part grâce aux économies d’échelle, d’autre part, parce qu’il est possible de trouver des solutions de financement bien plus avantageuses. Et c’est précisément là que se situe la valeur ajoutée d’Énergies Posit’if. Notre rôle est de faire la conception et l’accompagnement : études de maîtrise d’œuvre, études thermiques… pour trouver les meilleures solutions permettant de réduire les dépenses énergétiques. Nous construisons également des plans de financement adaptés pour chaque ménage, et nous sommes également tiers financeur : nous apportons des solutions de prêt de la part de banques et assurons l’avance des aides pour les ménages.
L’accompagnement des copropriétés dans le domaine de la rénovation énergétique suit plusieurs étapes : nous réalisons notamment des Diagnostics Techniques Globaux (DTG), ainsi que des audits énergétiques, car ce sont de vrais outils de sensibilisation. Si nous sommes sollicités par une copropriété qui a bien conscience que des travaux doivent être réalisés, nous faisons de suite une étude de conception. C’est un engagement plus fort, mais qui permet d’économiser une étape. Face à des copropriétaires hésitants, nous recommanderons un DTG qui permettra de cerner le problème et d’amener des éléments concrets de réflexion avant de se lancer dans la conception du projet.
Les aides nationales à la rénovation des copropriétés évoluent en 2018. Certaines d’entre-elles sont maintenues tandis que d’autres voient leurs conditions d’obtention renforcées. Mais dans l’ensemble, les copropriétaires pourront toujours compter sur de nombreux dispositifs pour accompagner le financement de leurs travaux de rénovation.
La loi de Finances 2018 n’a finalement pas mis fin au Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) pour les parois vitrées, dont le double vitrage. Le taux du dispositif est toutefois revu à la baisse (15 % au lieu de 30 %) pour les travaux réalisés après le 30 juin 2018. Les dépenses liées à l’achat de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, des volets isolants et des portes donnant sur l’extérieur n’ont pas eu la même chance : le crédit d’impôt n’est plus applicable à cette catégorie depuis le 1er janvier 2018. De même pour les chaudières fioul les moins performantes, avec une exception pour celles respectant des critères de performance renforcés, pour lesquelles le taux de 15 % est applicable jusqu’au 30 juin. Un plafond sera également appliqué pour l’achat et l’installation de pompes à chaleur (exception faite des PAC air/air) à vocation de production d’eau chaude sanitaire. En contrepartie, le CITE s’ouvre aux dépenses engagées pour la réalisation d’un audit énergétique. Dans les années qui viennent, le CITE devrait progressivement être remplacé par une prime.
Après des débats sur son maintien, l’Eco-prêt à taux zéro (PTZ) est finalement reconduit en 2018 avec de nouveaux critères d’obtention visant à, selon le gouvernement, « mieux cibler pour construire plus vite en zone tendue ». Attribué aux syndicats de copropriétaires, l’Eco-PTZ “collectif” est maintenu jusqu’au 31 décembre 2018 et donne lieu à un prêt maximum de 10 000 euros (sur 10 ans) pour une action simple, de 20 000 euros (sur 10 ans) pour un bouquet de deux travaux et de 30 000 euros (sur 15 ans) pour un bouquet de trois travaux. Le dispositif est notamment cumulable avec le CITE, les aides de l’Anah et les CEE.
Les Certificats d’économie d’énergie (CEE) ont toujours autant la côte. Le dispositif entre dans sa quatrième période et les quotas ont encore été relevés, ce qui signifie plus d’initiatives de la part des fournisseurs d’énergie pour favoriser l’amélioration énergétique des bâtiments. Des modifications de calcul des primes auront également lieu, ainsi qu’une harmonisation de ces calculs en fonction du type de chauffage des logements.
Les copropriétaires les plus démunis peuvent bénéficier, à titre individuel, d’une nouvelle aide du programme Habiter Mieux de l’ANAH : Habiter Mieux Sérénité, qui apporte une accompagnement conseil (à hauteur de 560 euros pour une assistance à maîtrise d’ouvrage) et une aide financière pour réaliser des travaux susceptibles d’engendrer un gain énergétique d’au moins 25 %. Le montant de l’aide aux travaux dépend des ressources du ménage, soit 50 % du montant total des travaux (jusqu’à 10 000 euros) pour les très modestes et 35 % (jusqu’à 7 000 euros) pour les modestes.
Depuis le 1er janvier 2018, les copropriétés comportant plus de 50 lots doivent procéder à leur immatriculation dans le registre national des copropriétés. Une démarche administrative qui conditionne l’accès aux aides publiques pour les travaux de rénovation.
Mis en place l’année dernière, le registre national des copropriété a vocation à faciliter la connaissance de l’état des copropriétés pour ainsi prévenir de futurs dysfonctionnements. Jusqu’à présent, seules les grandes copropriétés de plus de 200 lots étaient concernées. L’obligation est étendue depuis le 1er janvier 2018 aux immeubles en copropriété de plus de 50 lots. A terme, c’est à dire en 2019, toutes les copropriétés devront s’enregistrer.
L’absence d’immatriculation ou d’actualisation des données déclarées empêchera le syndicat de copropriétaires de bénéficier de certaines subventions comme celles de l’Anah ou l’Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Les données renseignées dans ce registre permettent notamment à des institutionnels et particuliers d’accéder à des statistiques et à un annuaire des copropriétés. En l’absence d’immatriculation, le syndic pourra être mis en demeure de le faire, dans un premier temps, puis devra verser une astreinte de 20 euros par lot de copropriété et par semaine de retard. Lors de l’immatriculation, le déclarant – que ce soit selon les cas le syndic, l’administrateur provisoire, un mandataire ou le notaire – doit renseigner :
La démarche est entièrement dématérialisée. Le télédéclarant doit créer un compte sur le site du registre national des copropriétés avant de renseigner les informations par saisie manuelle ou en utilisant un logiciel de gestion, si celui-ci a fait l’objet d’une évolution en ce sens par son éditeur.
Rappelons que les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 doivent faire l’objet d’un audit énergétique dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.