Améliorons la Ville

Catégorie : Rénovation des Copropriétés

Les copropriétés représentent une part importante du parc immobilier français, avec des défis comme la mobilisation des copropriétaires lors des assemblées générale, le financement, les aides, les nouveaux usages, les audits énergétiques et le choix des solutions et entreprises.

  • Choix de travaux : le coût global actualisé (CGA)

    Qu’est-ce que le coût global ?

    La longueur de l’article interdit tout développement exhaustif sur le sujet. Pour les fervents d’équations, il existe de nombreux ouvrages d’économétrie qui expliquent toutes les finesses et variantes de son calcul. Nous nous contenterons ici de définir le coût global comme une somme des coûts d’investissement et des coûts futurs liés à l’utilisation du bâtiment.

    Cette définition cache quelques difficultés : sur quelle période calculer les coûts futurs ? Avec quelles hypothèses, et notamment comment les prix des énergies varieront-ils ? Pour la période, le choix est lié à divers paramètres tels que la durée de vie de certains constituants du bâtiment, ou bien à la durée de vie présumée de celui qui investit…, ou encore celle présumée du bâtiment.

    Pour les prix, la boule de cristal ne suffit pas. Il faut établir différents scénarii d’évolutions futures et faire plusieurs calculs pour estimer les conséquences sur le coût global.

    Autre question qui se pose : 1 € dépensé par exemple en 2040 a moins de « poids » que celui dépensé en 2011, et ce, indépendamment de l’érosion monétaire. En effet, celui de 2011 sera réellement dépensé tandis que l’autre n’est qu’une hypothèse. Et plus on s’éloigne dans le futur, plus cette dépense est incertaine.

    Il faut alors pondérer les euros dépensés dans le futur par rapport à ceux qui seront immédiatement dépensés en 2011. Cette pondération s’appelle l’«actualisation».

    Ainsi, en additionnant les coûts d’investissement d’aujourd’hui avec les dépenses futures « actualisées », on calcule un « coût global actualisé » (CGA).

    Quels sont les «plus» du CGA ?

    L’avantage d’un tel critère économique est de pouvoir comparer des solutions très différentes : par exemple, un chauffage électrique (faible coût d’investissement, mais fort coût d’exploitation) et un chauffage gaz ou un chauffage par pompe à chaleur (coût d’investissement plus élevé, coût d’exploitation plus faible).

    Ainsi, on ne privilège plus systématiquement la solution la moins chère à l’installation. En outre, il est possible d’intégrer dans la comparaison, les coûts d’entretien, de maintenance et leurs variations dans le temps ainsi que les fréquences des travaux de rénovation ou de réparation.

    Pourquoi le CGA est si peu utilisé ?

    En premier lieu, il faut choisir des hypothèses de calcul adaptées au cas traité. Rien de moins simple…Quelle période prendre en compte (la durée d’actualisation) ? 10 ans, 20 ans, 30 ans, 80 ans… ? Comment choisir un « taux d’actualisation » raisonnable qui, dans le calcul, minimisera les dépenses futures par rapport au présent ?

    Toutes ces hypothèses sont délicates à définir. Elles dépendent avant tout du type d’investisseur (privé, public, particulier, professionnel). Une collectivité territoriale, un promoteur, un particulier n’ont pas la même démarche, les mêmes intérêts, les mêmes priorités pour décider.

    Le choix des hypothèses peut inverser la hiérarchie des solutions étudiées. L’ordre A, B, C peut se transformer en B,C,A ou C,A,B…

    En second lieu, le calcul n’a pas la simplicité d’une simple addition. Il peut en rebuter certains.

    Enfin, le résultat final ne dépend que des hypothèses choisies. Il sera vérifiable dans 10 ans, 20 ans…

    Autrement dit, le CGA est un critère intéressant mais à manier avec sérieux et prudence. Il faut du temps pour établir les priorités du décideur, pour bien comprendre ses contraintes de financement, pour bien adapter les hypothèses de calcul aux solutions envisagées. Dès lors, il est aisé de comprendre pourquoi le CGA a des difficultés à sortir de sa marginalité.

    Le CGA : un critère à utiliser… mais pas tout seul

    On aura compris que le CGA ne poussera pas systématiquement le décideur vers le « moins disant », mais plutôt vers le « mieux disant ».

    Mais si le calcul montre que la solution « A » est préférable à la solution « B » alors que le décideur n’a pas les moyens financiers de choisir « A », c’est finalement vers « B » que s’opérera son choix.

    Par ailleurs, la solution « A » peut être économiquement la meilleure, mais en est-il de même pour d’autres aspects (émissions de CO2, pollutions, facilité d’usage, confort,…) ?

    Concluons en rappelant ces évidences : le choix d’un investisseur est multicritère et le bien fondé du CGA ne tient qu’à la pertinence des hypothèses choisies pour effectuer son calcul.

     
     

    Pour les questions énergétiques, choisir systématiquement la solution la moins chère est de moins en moins pertinent. Le coût global est un critère qui prend en compte les coûts de construction ou de rénovation et les futures dépenses. Mais son calcul doit être réalisé avec sérieux et les solutions envisageables doivent être comparées également sur d’autres critères (environnement, santé et confort des occupants).

  • Rentabilité des projets de rénovation énergétique

    La rentabilité d’un projet signifie le rapport entre les revenus générés par l’investissement et le coût de sa mise en œuvre. Elle dépend ainsi de plusieurs facteurs :

    • le prix de l’investissement (coût des travaux),
    • les revenus attendus (économies sur la facture d’énergie),
    • l’ingénierie financière du projet (aides et subventions mobilisées, coût des financements nécessaires, évolution des prix des énergies).

    Le calcul de la rentabilité se fait principalement à travers les indicateurs suivants:

    • le temps de retour sur investissement qui représente le nombre d’années nécessaire pour que les économies sur charges couvrent le coût initial des travaux,
    • la valeur actuelle nette du projet qui est la différence entre le coût de l’investissement et la somme des économies attendues,
    • le taux de rentabilité interne qui est le taux qui permet d’annuler le montant de la valeur actuelle nette de l’investissement sur un horizon donné.

    Intuitivement, nous pouvons dire qu’un projet est intéressant lorsque :

    • son temps de retour sur investissement est le plus petit possible,
    • sa valeur actuelle nette est positive est d’un montant important,
    • son taux de rentabilité interne est élevé.

    Au regard de ces éléments, il est généralement observé que les travaux de rénovation énergétique se caractérisent par des indicateurs de rentabilité insuffisants : des temps de retour sur investissements longs, une valeur actuelle nette et un taux de retour sur investissement relativement faibles.

    Faut-il en déduire que les travaux de rénovation énergétiques ne sont pas rentables ?

    Dans le cas présent, ce raisonnement est en réalité incomplet.

    En effet, en termes de retour sur investissement, nous ne pouvons prendre en compte que ce que nous pouvons quantifier, c’est-à-dire les économies sur la facture d’énergie. Nous négligeons ainsi les autres bénéfices attendus de ces travaux, à savoir la valorisation du patrimoine immobilier et l’amélioration du confort de vie, puisque les outils et les techniques actuelles ne savent pas encore les mesurer.

    L’ensemble des études menées par l’ADEME montre pourtant que l’amélioration du confort constitue, avec la réduction des consommations énergétiques, la principale motivation des particuliers à entreprendre des travaux de rénovation dans leurs logements.

    Elles montrent également que la valeur verte représente aujourd’hui entre 5% et 30% de la valeur d’un bien immobilier ancien rénové  et que cette proportion est appelée à augmenter dans l’avenir notamment du fait du renchérissement des prix de l’énergie.

    Même si les formules de calcul de la rentabilité ne savent pas encore intégrer ces paramètres, il convient toutefois de toujours les prendre en compte comme des bénéfices importants de la rénovation énergétique et qui contribuent ainsi à sa rentabilité.

  • Apport du planificateur financier

    L’objectif du planificateur financier est de répondre aux préoccupations liées au financement de ces travaux : répertorier les aides et les subventions qu’il sera possible de mobiliser, évaluer l’éligibilité des travaux à ces subventions, dégager les besoins de financement et enfin les traduire dans un plan de financement.

    L’élaboration d’un plan de financement est une étape très importante qui peut dans certains cas conditionner l’adhésion des copropriétaires au projet de rénovation. En effet, il permet de matérialiser très concrètement l’impact des travaux envisagés sur la trésorerie des copropriétaires, déduction faite des aides qu’il sera possible de mobiliser et en prenant en compte le coût des financements à mettre à place.

    Les copropriétaires peuvent ainsi apprécier l’effort financier qu’ils devront fournir, et le mettre en lien avec les bénéfices attendus du projet.

  • Point particulier : la contribution du locataire

    En effet, il est autorisé de faire participer les locataires à hauteur de 50% de l’économie d’énergie réalisée sur une base mensuelle, ou encore sur la base d’une contribution forfaitaire fixe et non révisable en fonction du nombre de pièces du logement :

    • 10 € pour les logements comprenant une seule pièce principale,
    • 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales,
    • 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales ou plus.

    Cette contribution peut être demandée pendant une durée de 15 ans maximum.

    Le copropriétaire bailleur doit informer ses locataires sur les travaux à venir et de leur impact positif sur leurs charges. Un formulaire défini par l’Arrêté du 23 novembre 2009, doit être rempli par le copropriétaire ainsi que l’entreprise référent sur les travaux, et remis aux locataires afin de justifier des travaux réalisés.

    Enfin, une ligne supplémentaire devra être ajoutée sur la quittance de loyer « Contribution au partage de l’économie de charges » qui mentionnera le montant de la contribution du locataire.

    Pour plus d’informations, vous pouvez vous référer au Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 et à l’Arrêté du 23 novembre 2009 relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisés par un bailleur privé.

  • Mécanismes de financement

    Dispositif fiscal

    En vigueur depuis 2005, le crédit d’impôt a été progressivement modifié par les lois de finances. Depuis le 1er septembre 2014, le CIDD a été remplacé par le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

    Reconduit en 2017, puis 2018, le dispositif se réoriente vers les travaux les plus performants en matière d’économies d’énergies.

    Le crédit d’impôt pour la transition énergétique permet de bénéficier d’un taux unique de réduction d’impôt de 15 à 30 %, sans condition de ressources et sans obligation de réaliser un bouquet de travaux. La liste des travaux éligibles est définie par le Code général des impôts.

    Conditions d’application

    • Habitation principale

    Le logement doit constituer l’habitation principale du contribuable à la date du paiement de la facture à l’entreprise qui effectue les travaux.

    Toutefois lorsque les travaux sont réalisés dans un logement destiné à devenir la résidence principale dans un délai raisonnable (six mois, à titre de règle pratique) à compter du paiement de la facture, le contribuable peut bénéficier du crédit d’impôt sous réserve qu’il soit propriétaire ou locataire du logement au jour du paiement de la dépense et que le logement n’ait fait l’objet d’aucune affectation (location par exemple) entre le paiement de la dépense et son occupation à titre d’habitation principale.

    Lorsque l’habitation principale est située dans un immeuble collectif, les dépenses éligibles peuvent porter sur le logement lui-même ainsi que sur les parties communes de l’immeuble (à l’exception des parties communes faisant l’objet d’une occupation privative au profit d’une personne autre que le contribuable : loge de gardien par exemple) pour la quote-part des dépenses effectivement payée.

    À noter : Dans un immeuble collectif le crédit d’impôt peut porter sur les dépenses d’équipements communs qui ont été payées au titre de la quote-part correspondant au logement occupé.

    • Éco-prêt

    Le cumul du crédit d’impôt est possible avec l’éco-prêt à taux zéro sans condition de ressources. Les critères de performance des équipements et des matériaux éligibles à l’Éco-PTZ sont d’ailleurs les mêmes que ceux qui conditionnent l’octroi du CITE.

    Dépenses éligibles

    Le crédit d’impôt concerne les dépenses d’acquisition de certains équipements fournis par les entreprises – justifiant de la certification RGE -ayant réalisé les travaux et faisant l’objet d’une facture. L’article 18 bis de l’annexe 4 du code général des impôts fixe la liste des équipements, matériaux et appareils éligibles au crédit d’impôt, les plafonds de dépense pour chacun d’eux, ainsi que les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis.

    Sont concernés :

    A un taux de 15 % (jusqu’au 30 juin 2018)

    • les chaudières à très haute performance énergétique, utilisant le fioul comme source d’énergie ;
    • les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées (fenêtres, portes fenêtres…) pour remplacer des parois en simple vitrage.

    A un taux de 30 %

    • l’isolation des parois opaques (murs en façade ou en pignon, toiture, planchers-bas) ;
    • les chaudières à haute performance énergétique (hors fioul) ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse) ;
    • les équipements de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ou, les frais de raccordement à ces réseaux ;
    • les appareils pour individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire ;
    • la régulation, programmation du chauffage, et calorifugeage ;
    • la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique réalisés en dehors d’une obligation liée à la mise en location ou la vente du logement ;
    • les systèmes de charge pour véhicules électriques.

    Les travaux sur équipements communs peuvent également donner lieu au crédit d’impôt. Le paiement est effectif lorsque le syndic a réglé la facture à l’entreprise et non au moment de l’appel de fonds. Il appartient au syndic de fournir aux copropriétaires une attestation ou tout autre document établissant formellement la date du paiement des travaux.

    Ces équipements et matériaux doivent, pour être éligibles au dispositif du crédit d’impôt, satisfaire à des critères de performance.

    Les autres critères :

    Des professionnels RGE pour réaliser les travaux

    • les travaux doivent être réalisés par l’entreprise qui fournit les matériaux ;
    • Depuis le 1er janvier 2015, les professionnels réalisant les travaux doivent être « Reconnus Garant de l’Environnement » (RGE)

    Les professionnels doivent bénéficier de la mention RGE au moment de la réalisation des travaux et de la date de facturation.

    Si vous obtenez un devis d’un professionnel en cours d’obtention de la mention RGE, il est préférable de ne pas s’engager sur la date des travaux. Il est impératif que le professionnel soit qualifié RGE quand il réalisera les travaux et facturera. Une qualification RGE en cours au moment de la facturation n’est pas valable pour que les travaux soient éligibles aux aides financières.

    Une visite préalable du logement avant devis

    Depuis le 1er janvier 2016, l’entreprise (ou le sous-traitant) qui réalisera les travaux doit avoir effectué une visite préalable du logement avant d’établir le devis. Il pourra ainsi vérifier que les équipements, matériaux ou appareils souhaités sont bien adaptés au logement.

     

    NATURE DES DÉPENSES ÉLIGIBLES AU TAUX DE 30% MATÉRIAUX ET ÉQUIPEMENTS PERFORMANCES ET CARACTÉRISTIQUES

    Seuls les matériaux d’isolation thermique des parois vitrées sont éligibles au taux de 15 % pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 à condition que les travaux visent à remplacer des parois en simple vitrage. Le contribuable doit justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Ces équipements seront exclus du CITE à compter du 1er juillet 2018.

    		 Fenêtres ou portes-fenêtres Uw ≤ 1,3 W/m2.K et Sw ≥ 0,3 ou Uw ≤ 1,7 W/ m2.K et Sw ≥ 0,36
    Fenêtres de toiture Uw ≤ 1,5 W/m2.K et Sw ≤ 0,36
    Vitres de remplacement à isolation renforcée Ug ≤ 1,1 W/m2.K
    Doubles fenêtres (pose d’une seconde fenêtre sur la baie) Uw ≤ 1,8 W/m2.K et Sw ≥ 0,32

    Les volets isolants et les portes d’entrée ne sont plus éligibles à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, le taux de 30% s’applique sous réserve de devis accepté et d’acompte versé avant le 31 décembre 2017.

    		 Portes d’entrée donnant sur l’extérieur Ud ≤ 1,7 W/m2.K
    Volets isolants (résistance thermique additionnelle apportée par l’ensemble volet-lame d’air ventilé) R > 0,22 m2.K/W
    30%

    Matériaux et pose d’isolation thermique des parois opaques

    		 Isolation des planchers bas sur sous-sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert R ≥ 3 m2.K/W
    Isolation des murs extérieurs en façade ou en pignon R ≥ 3,7 m2.K/W
    Isolation des toitures-terrasses R ≥ 4,5 m2.K/W
    Isolation des planchers de combles perdus R ≥ 7 m2.K/W
    Isolation des rampants de toiture et plafonds de combles perdus R ≥ 6 m2.K/W
    30%

    Appareils de régulation de chauffage, matériaux de calorifugeage

    		 Appareils de régulation de chauffage installés en maison individuelle
    • Systèmes permettant la régulation centrale des installations de chauffage prenant en compte l’évolution de la température d’ambiance de la pièce ou de la température extérieure avec horloge de programmation ou programmateur mono ou multizone.
    • Systèmes permettant les régulations individuelles terminales des émetteurs de chaleur (robinets thermostatiques).
    • Systèmes de limitation de la puissance électrique du chauffage électrique en fonction de la température extérieure.
    • Systèmes gestionnaires d’énergie ou de délestage de puissance du chauffage électrique lorsqu’ils permettent un arrêt temporaire d’appareils concernés dans le cas où la puissance appelée est amenée à dépasser la puissance souscrite.
    Appareils de régulation de chauffage installés en immeuble collectif
    • Systèmes similaires à ceux installés en maison individuelle.
    • Matériels nécessaires à l’équilibrage des
    • installations de chauffage permettant une répartition correcte de la chaleur délivrée à chaque logement.
    • Matériels permettant la mise en cascade de chaudières, à l’exclusion de l’installation de nouvelles chaudières.
    • Systèmes de télégestion de chaufferie assurant les fonctions de régulation et de programmation du chauffage.
    • Systèmes permettant la régulation centrale des équipements de production d’eau chaude sanitaire dans le cas de production combinée d’eau chaude sanitaire et d’eau destinée au chauffage.
    Matériaux de calorifugeage (sur installation de production ou de distribution d’eau chaude sanitaire) Avec classe d’isolant ≥ à 3 (norme NF EN 12 828)
    30%

    Equipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération
    • Branchement privatif composé de tuyaux et de vannes qui permet de raccorder le réseau de chaleur au poste de livraison de l’immeuble.
    • Poste de livraison ou sous-station qui constitue l’échangeur entre le réseau de chaleur et l’immeuble.
    • Matériels nécessaires à l’équilibrage et à la mesure de la chaleur qui visent à opérer une répartition correcte de celle-ci. Ces matériels peuvent être installés, selon le cas, avec le poste de livraison, dans les parties communes de l’immeuble collectif ou dans le logement.
    • Dépenses d’équipements pour le raccordement au réseau de chaleur ou de froid lorsque la collectivité ou l’exploitant du réseau dispose de la propriété des équipements éligibles sous réserve que les frais soient acquittés par le particulier.
    30%

    Chaudières à micro-cogénération gaz

    		 Puissance de production électrique ≤ 3 kilovolt- ampère (par logement).
    Chaudières à haute performance énergétique (hors fioul) individuelle ou collective utilisée pour le chauffage ou la production d’eau chaude (voir le 2. a) de l’article 18 de l’annexe IV du CGI).

    Chaudières à haute performance énergétique (HPE) fonctionnant au fioul sous réserve de devis accepté et d’acompte versé avant le 31 décembre 2017.
     Les chaudières à très haute performance énergétique (CGI, ann. IV : art. 18 bis, I,2, a bis) sont éligibles au taux de 15 % pour les dépenses payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 et respectant les conditions suivantes :

    Lorsque la puissance est inférieure ou égale à 70 kW, une efficacité énergétique saisonnière pour le chauffage, définie selon le règlement (UE) n° 813/2013 de la Commission du 2 août 2013 précité, supérieure ou égale à 91 %.

    Lorsque la puissance est supérieure à 70 kW, une efficacité utile pour le chauffage, définie selon le règlement (UE) n° 813/2013 de la Commission du 2 août 2013 précité, supérieure ou égale à :

    • 88%, mesurée à 100% de la puissance thermique nominale ;
    • 96,5%, mesurée à 30% de la puissance thermique nominale.
    30%

    Appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire (chaudière collective ou réseau de chaleur) dans un bâtiment équipé d’une installation centrale/alimenté par un réseau de chaleur.
    30%

    Système de charge pour véhicule électrique
    30%

    Equipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable

    		 cf. tableau ci-dessous
    Réalisation du diagnostic de performance énergétique à l’exception des cas où la réglementation le rend obligatoire
    Pompes à chaleur (hors air/air) dont la nalité est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire Les pompes à chaleur, utilisées pour le chauffage des locaux ou la production d’eau chaude sanitaire, de type :

    • Eau/eau ;
    • Sol/eau ;
    • Sol/sol ;
    • Air/eau.
    		 Les pompes à chaleur doivent respecter une ef cacité énergétique saisonnière ≥ à :

    • 126% dans le cas de pompes à chaleur basse température ;
    • 111% dans le cas de pompes à chaleur moyenne ou haute température.

    Pour les chauffe-eau thermodynamique, il existe des critères spécifiques pour l’efficacité énergétique (voir le b) 1° et 2° de l’article 18 bis de l’annexe IV du CGI).

    De plus, le crédit d’impôt s’applique dans la limite d’un plafond de 3 000 € TTC pour ce type d’équipement.
    Equipement de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant à l’énergie solaire (capteurs solaires) Capteurs solaires à circulation de liquide produisant uniquement de l’énergie thermique,

    • capteurs solaires à air produisant uniquement de l’énergie thermique,
    • capteurs solaires à circulation de liquide hybrides produisant de l’énergie thermique et électrique,
    • capteurs solaires à air hybrides produisant de l’énergie thermique et électrique.
    		 Capteurs solaires disposant d’une certi cation CSTBat ou Solar Keymark ou équivalente dans la limite d’un plafond de dépenses/m2 au le 3. a) de l’article 18 de l’annexe IV du CGI
    Chaudières et équipements de chauffage ou de production d’eau chaude indépendants fonctionnant au bois ou autres biomasses Poêles (NF EN 13240, NF EN 14785, EN 15250) Concentration moyenne de monoxyde de carbone : CO ≤ 0,3 % ;

    • Emission de particules : PM ≤ 90 mg/Nm3
    • Rendement énergétique   ≥ 70 % ;
    • Indice de performance environnemental dénommé « I’ « ≤ 1

    Pour les appareils à bûches : I’= 101 532,2 × log (1,0 + E’) / 2 ;

    Pour les appareils à granulés :  I’= 92 573,5 × log (1,0 + E’) / 2.
    Foyers fermés, inserts de cheminées intérieures (NF EN 13229)
    Cuisinières utilisées comme mode de chauffage (NF EN 12815)
    Autres chaudières fonctionnant au bois ou autres biomasses Puissance thermique < 300kW Rendement énergétique et émissions de polluants de la classe 5 de la norme NF EN 303.5
    Equipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant à l’énergie hydraulique (voir au 3° du c) : art. 18 bis de l’annexe IV du CGI)
    Système de fourniture d’électricité à partir de l’énergie hydraulique/biomasse (voir au 4° du c) : art. 18 bis de l’annexe IV du CGI)

    Un dispositif reconduit en 2018

    Le dispositif, ouvert jusqu’à la fin 2017 conformément à l’article 23 de la loi de finances pour 2017, est codifié à l’article 200 quater du code général des impôts. Il est commenté par les documentations fiscales BOI-IR-RICI-280 et suivantes du BOFIP-Impôts.

    Par ailleurs, l’article 23 de la loi de finances pour 2017 supprime la condition de ressource pour le cumul du CITE avec un éco-prêt à taux zéro.

    Un taux de 15 à 30 % sur un montant de dépenses plafonné

    • le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné à 8 000 € pour une personne seule et 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge ;
    • ce plafond s’apprécie sur une période de cinq années consécutives ;
    • le crédit d’impôt est calculé sur le montant des dépenses éligibles, déduction faite des aides et subventions reçues par ailleurs. Ainsi, si vous bénéficiez d’une autre aide publique pour l’achat des équipements et des matériaux (Conseil Régional, Anah…), le calcul se fera sur le coût de l’équipement déductions faites des aides perçues.

     

    Pour les dépenses liées à l’acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude sanitaire (dite chauffe-eaux thermodynamiques), le crédit d’impôt s’applique dans la limite d’un plafond de 3 000 € TTC.

    S’agissant de l’acquisition et de la pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques (toiture, planchers bas et murs en façades ou en pignon), les dépenses peuvent donner lieu au crédit d’impôt dans la limite d’un plafond fixé à 150 €/m² (pour les parois isolées par l’extérieur) et 100 €/m² (pour les parois isolées par l’intérieur).

    Plafonds de ressources en Île-de-France

    Nombre de personnes composant le ménage Ménages aux ressources très modestes (€) Ménages aux ressources modestes (€)
    1 20 079 24 443
    2 29 471 35 875
    3 35 392 43 086
    4 41 325 50 311
    5 47 279 57 555
    Par personne supplémentaire + 5 943 + 7 236

     

    Plafonds de ressources pour les autres régions

    Nombre de personnes composant le ménage Ménages aux ressources très modestes (€) Ménages aux ressources modestes (€)
    1 14 508 18 598
    2 21 217 27 200
    3 25 517 32 710
    4 29 809 38 215
    5 34 121 43 742
    Par personne supplémentaire + 4 301 + 5 510

     

    Aides financières

    Les Certificats d’économie d’énergie

    La Loi de programme fixant les orientations de la politique énergétique (Loi Pope) impose aux vendeurs d’énergie, appelés obligés, de réaliser des économies d’énergie et crée à ce titre le dispositif des Certificats d’économie d’énergie, qui leur permet de justifier de l’atteinte de leurs objectifs. Les Certificats d’économie d’énergie, dont l’unité de calcul est le kWh cumac1 , représentent la quantité d’énergie économisée grâce à l’action de l’obligé.

    Du point de vue des particuliers et des copropriétés, il s’agit d’une aide accordée par les producteurs d’énergie dans le but d’encourager la réalisation de travaux d’économies d’énergie. Cette aide peut prendre plusieurs formes : une prime, des bons d’achat, une prestation dans le cadre des travaux prise en charge entièrement ou partiellement, un prêt bonifié, etc.

    La disparité des formes que prend cette aide et la multiplicité des points d’entrée peuvent parfois en brouiller la lisibilité. Il n’en demeure pas moins que les Certificats d’économie d’énergie sont aujourd’hui une des aides les plus accessibles, puisqu’il suffit pour en bénéficier, d’en faire la demande auprès :

    • des vendeurs d’énergie qui sont les « obligés » du dispositif,
    • aux structures collectives. Les structures collectives sont des entités indépendantes qui regroupent les obligations d’économie d’énergie d’obligés et qui se chargent de leur gestion.
    • aux professionnels intervenant sur le projet et qui peuvent avoir conclu des partenariats pour la valorisation des Certificats d’économie d’énergie.

    Pour être éligibles, les travaux doivent répondre à des critères techniques définis dans les « fiches d’opérations standardisées ». Elles sont fixées par Arrêtés et publiées sur le site du Ministère du Développement Durable.

    Ces fiches sont réparties par secteur : bâtiment résidentiel, bâtiment tertiaire, industrie, réseaux et transport. Elles sont rédigées pour les typologies de travaux les plus fréquentes et se présentent généralement selon la trame suivante :

    • le secteur d’application
    • la dénomination des travaux
    • les conditions pour la délivrance des certificats : performances thermiques des matériaux, performances des équipements, certifications et labels…
    • la durée de vie conventionnelle
    • le montant de Certificats en kWh cumac.

    Ces fiches permettent d’estimer la quantité de Certificats d’économie d’énergie auquel les travaux ouvrent droit. Leur prix (en Euro) est fourni par l’entité qui les valorise.

    Pour information, la cotation du kWh cumac (prix moyen de cession du mois) est calculée par le Registre National des Certificats d’économie d’énergie (EMMY) et publiée sur son site. Cet indicateur permet de connaitre la tendance observée sur le prix des Certificats d’économie d’énergie et sur les volumes échangés.

    Les obligés et les éligibles sont tenus de prouver leur rôle « actif et incitatif » dans la réalisation des travaux. A ce titre, ils doivent être en mesure de prouver qu’ils sont intervenus sur le projet avant son acceptation par le maitre d’ouvrage. C’est pourquoi, la demande de Certificats d’économie d’énergie doit se faire avant le vote des travaux en Assemblée Générale des copropriétaires.

    Remarques :

    Pour atteindre leurs objectifs d’économie d’énergie, les obligés et éligibles du dispositif ont le choix entre les trois catégories d’opérations suivantes :

    • Les opérations standardisées d’économie d’énergie.
    • Les opérations spécifiques : les opérateurs doivent justifier, pour chaque projet, de la réalité de l’économie réalisée. Ils doivent également procéder au calcul du volume de Certificats d’Economie d’Energie généré. Les dossiers à fournir sont relativement lourds.
    • La participation dans des programmes de réduction de la consommation qui sont agréés par l’Autorité administrative (FEE Bat, Habiter mieux, Pacte Energie Solidarité, Toits d’abord, Rénovation solidaire Bordeaux…).

    Plus faciles à mettre en œuvre, mais aussi moins coûteuses pour les obligés et éligibles, les opérations standardisées sont les plus fréquentes. Elles représentent en moyenne plus de 95% du volume total de Certificats d’économie générés.

    Subventions de l’ADEME et des Collectivités territoriales

    L’Agence de l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie (l’ADEME) est un Etablissement public au service des pouvoirs publics, des collectivités, des entreprises et des particuliers. Ses missions principales sont axées autour de la mise en œuvre des politiques publiques d’environnement, de développement durable et d’énergie.

    L’aide de l’ADEME à destination des particuliers et des copropriétés se matérialise sous deux formes :

    • des conseils et un accompagnement gratuits via les Espaces-Info-Energie présents sur tout le territoire
    • des subventions accordées aux projets qui présentent un intérêt en termes d’exemplarité, d’ambition…

    L’ADEME est organisée en directions régionales, ce qui lui permet d’optimiser la mise en œuvre de ses aides dans le cadre de contractualisations avec les Collectivités territoriales. Ces aides peuvent ainsi sensiblement différer d’une région à une autre, voire d’un département à un autre. L’aide destinée aux copropriétés est généralement de deux natures : une subvention de l’étude d’aide à la décision et une subvention pour les travaux de rénovation énergétique.

    En Ile-de-France, par exemple, l’ADEME et le Conseil Régional se sont regroupés afin d’attribuer une aide financière aux Syndicats de copropriétaires qui s’engagent dans des travaux importants de rénovation énergétique, ainsi que pour le financement de l’audit énergétique dans les cas où il n’est pas obligatoire. Cette aide est distribuée soit sous la forme d’un appel à projets publié sur le site de l’ADEME Ile-de-France (http://ile-de-france.ademe.fr/), soit au cas par cas pour les travaux les plus ambitieux.

    Notons également l’organisation très spécifique de la Ville de Paris, qui a lancé, en partenariat avec l’ADEME et le Conseil Régional d’Ile-de-France, le dispositif « copropriétés : objectif climat ! » qui permet de conseiller et d’accompagner les Syndicats de copropriétaires et les Syndics  dans les nombreuses démarches devant les conduire à la réalisation des travaux de rénovation, et de subventionner à hauteur de 70% HT les prestations suivantes des Bureaux d’études :

    l’audit énergétiquel’assistance à maitrise d’ouvrage en phase travaux et pour la renégociation des contrats d’énergie l’assistance à maitrise d’ouvrage pour la conclusion de contrats de performance énergétique

    Enfin, il convient de noter que les collectivités locales peuvent également proposer des subventions indépendamment de l’ADEME. C’est le cas notamment pour les exonérations partielles ou totales de la taxe foncière qui sont accordées sur délibération des Communes.

    Remarque :

    Même s’il continue encore de bénéficier d’une aide dans certaines régions, l’audit énergétique, lorsqu’il est obligatoire7 , est de moins en moins éligible aux subventions de l’ADEME et des Collectivités locales.

    L’aide de l’ANAH

    L’Agence Nationale de l’Habitat (l’ANAH) est un Etablissement public d’Etat dont la mission est de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements existants.

    Contrairement à l’ADEME, l’ANAH conditionne l’attribution de ses aides au niveau de ressources des ménages. Elle cible ainsi les copropriétaires résidents aux revenus modestes et, depuis 2013, les copropriétaires bailleurs qui acceptent de conventionner les logements rénovés.

    L’ANAH attribue des aides financières individuelles aux copropriétaires occupants, dont les revenus fiscaux sont inférieurs à certains plafonds et lorsque les travaux permettent de réduire d’au moins 25% leur consommation d’énergie. Le montant de la quote-part des travaux doit être inférieur à 20 000€.

    Cumul possible CITE & Éco-Ptz

    Depuis le 1er mars 2016, tous les ménages peuvent cumuler l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec le crédit d’impôt transition énergétique (Cite), sans condition de ressources donc. Pour rappel, le montant de l’Éco-Ptz maximum est de 30 000 €, remboursable sans intérêt. Quant au CITE, le taux du crédit s’élève à 30 % du montant des dépenses (plafonnées à 8 000 € de travaux pour une personne seule, 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune)

    Pour en savoir plus 

    • Liste des Espaces-Info-Energie sur le site http://www.infoenergie.org/
    • Voir le site de l’Agence Parisienne du Climat http://www.apc-paris.com/
    • A cette aide pourra s’ajouter celle de l’ANAH dont les modalités et les montants sont propres à chaque antenne. Il convient donc de se rapprocher de la sienne pour obtenir l’ensemble des modalités http://www.anah.fr pour plus d’informations

     

    A cette aide pourra s’ajouter celle de l’ANAH dont les modalités et les montants sont propres à chaque antenne. Il convient donc de se rapprocher de la sienne pour obtenir l’ensemble des modalités.

  • Contexte financier des travaux de rénovation énergétique

    Depuis le Grenelle de l’environnement, les travaux de rénovation énergétique jouissent d’un dispositif de financement particulièrement intéressant.

    Ces mesures sont de différentes natures : Crédit d’impôt, TVA réduite, subventions de l’état, aides des collectivités territoriales, Certificats d’économie d’énergie et prêts développement durable proposés par les banques et bientôt un éco-prêt à taux zéro collectif dédié aux copropriétés.

    Pour être éligibles à ces solutions de financement, les travaux doivent répondre à un certain nombre de conditions techniques et parfois de ressources en ce qui concerne les copropriétaires.

    Même si elles ne sont pas strictement identiques, ces mesures tendent néanmoins toutes à favoriser une approche globale de la rénovation, plus coûteuse et cependant plus efficace.

  • La Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique

    La Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique

    La rénovation énergétique du parc de bâtiments existants en France est une priorité pour atteindre nos objectifs en termes de réduction des consommations d’énergie. Parmi la variété des typologies de bâtiments et des maîtres d’ouvrage concernés par la rénovation de leur patrimoine, les logements en copropriétés et les spécificités associées à ce secteur en font une cible particulièrement intéressante à traiter dans le cadre du programme de rénovation des logements.

    Tout d’abord, les projets de travaux en copropriétés sont souvent difficiles à initier pour les deux raisons principales suivantes : la gouvernance déconcentrée et les capacités d’investissement limitées. En effet, pour le premier point, la cohabitation de nombreux acteurs en fait une structure complexe à gérer. Les décisions d’investissement dans des travaux doivent refléter la volonté de l’ensemble des parties prenantes : résidents, bailleurs et locataires. Cette division de la maîtrise d’ouvrage complexifie nécessairement le processus décisionnel démocratique, qui a lieu lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires. En revanche, dans le cadre de la loi A.L.U.R., la mise en place d’un fonds travaux devrait permettre de répondre, en partie du moins, au problème des capacités de financement limitées des copropriétés. De plus, ce fonds travaux est une excellente mesure pour accroître l’autonomie budgétaire des copropriétés vis-à-vis de leurs créanciers habituels (utilités, banques).

    Ensuite, le contenu des travaux que peut lancer une copropriété est un facteur de première importance qui déterminera l’adhésion au projet ou non des parties prenantes. En effet, pour un projet d’investissement de la copropriété, les aspects énergétiques, bien qu’incontournables, ne peuvent pas seuls faire l’objet de la rénovation de l’immeuble. Toute rénovation doit intégrer les problèmes de structure, de clos couvert, ainsi que les équipements techniques et de confort de l’immeuble. L’efficacité énergétique est donc une problématique transversale qui doit par conséquent être abordée de façon globale. Vient évidemment s’ajouter une dimension sociale essentielle, puisque la performance énergétique de la rénovation dépendra forcément du comportement des occupants. C’est cette performance énergétique améliorée qui viendra in fine renforcer la valeur verte de l’immeuble, et ainsi la valeur patrimoniale de la copropriété. La bonne cohésion du bouquet de travaux déterminera la cohésion du projet d’investissement dans son ensemble. C’est ainsi qu’il convient de considérer l’accompagnement contractuel de la rénovation sous forme d’une Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique (CPPE).

    Sur le plan financier, ce montage contractuel s’appuie sur le remboursement des prestations sur la base des économies d’énergie réelles mesurées après travaux et constatées sur les factures d’énergie. Ce modèle peut également prévoir de faire entrer un tiers investisseur dans le montage du projet, permettant ainsi à la maîtrise d’œuvre de s’affranchir de l’apport en capital initial, qui constitue bien souvent un obstacle au démarrage des projets.

    Le Bilan Initial de Copropriété (le BIC), que l’ARC propose d’accompagner, est la première étape sur laquelle le projet de rénovation doit s’appuyer. A partir de ce diagnostic initial, le conseil syndicat peut constituer un comité de pilotage dédié au montage du projet de rénovation. Ce comité de pilotage, composé de droit par le syndicat, le conseil syndical et par tout sachant copropriétaire volontaire, élabore un projet de CPPE qui comprendra notamment la mise en œuvre de l’audit global en vue de rédiger l’appel d’offres. Peut ensuite s’engager une démarche incrémentale de montage de projet de rénovation dans laquelle conception par un bureau d’étude thermique et maîtrise d’œuvre doivent s’associer au plus tôt, en garantissant le respect des compétences respectives et des intérêts de l’ensemble des parties prenantes énumérées plus haut. Ainsi, la rénovation patrimoniale et énergétique doit être un processus partagé dans la durée par de nombreux acteurs. La CPPE permet un accompagnement contractuel dans le temps des parties prenantes engagées dans ce projet.

    Afin d’assurer l’accès aux solutions d’efficacité énergétique les plus compétitives disponibles sur le marché, il faut veiller à ce que l’appel d’offres ne comporte aucune prescription technique, de façon à favoriser la créativité et l’innovation des entreprises. A contrario, une plus grande souplesse dans les modalités et conditions spécifiées par l’appel d’offres sera la garantie d’une plus grande variété de solutions proposées, permettant à la maîtrise d’œuvre de conserver un plus grand pouvoir décisionnel, notamment sur la mieux-disance des offres. De plus, comme recommandé par le CGDD (Commissariat Général au Développement Durable) en 20101 , la fourniture d’énergie ne doit pas figurer dans l’appel d’offres en services d’efficacité énergétique : ces compétences doivent faire l’objet de contrats strictement séparés avec des prestataires aux compétences bien différenciées. Cela permet à un panel très large de PME spécialisées dans les services d’efficacité énergétique (génie électrique, génie climatique, BTP, etc.) de proposer leurs solutions innovantes afin de garantir les économies en volume d’énergie finale consommé.

    D’un point de vue plus macro-économique, grâce au partenariat des industriels sur une approche en coût global par les solutions de gestion active de l’énergie, la CPPE en copropriété pourrait même être un levier fort d’innovation et de compétitivité et par là-même un vecteur de relance pour tout un tissu de PME locales, indépendantes des groupes fournisseurs d’énergie. Les technologies de gestion active permettent également d’offrir des garanties sur la pérennité de la performance des rénovations, grâce à l’automatisation optimisée des usages énergétiques. Ces technologies, par leur intégration au cœur des logements, ont également une dimension pédagogique intéressante à l’égard des occupants, ce qui leur permet une meilleure appropriation de la performance énergétique de la copropriété, avec des retombées comportementales notables sur les volumes de consommation.

    En conclusion, la Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique doit être conçue comme un outil pour concilier les intérêts de toutes les parties prenantes de la copropriété derrière un projet commun. Elle permet d’accompagner la rénovation globale d’une copropriété en intégrant les problématiques énergétiques au cœur du projet, mais également en assurant la valorisation patrimoniale des travaux effectués et de la performance finale sur la valeur verte de la copropriété.

  • Les responsabilités entourant la réalisation d’un audit énergétique

    Les responsabilités entourant la réalisation d’un audit énergétique

    La responsabilité du syndic en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique

    Un vote sur la question de la réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique, au sein des copropriétés concernées, doit intervenir pour permettre la réalisation de ces documents avant le 31 décembre 2016. Le syndic doit donc inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires en temps utiles. Il devra à cet égard prendre en compte les délais nécessaires pour la mise en concurrence des diagnostiqueurs, la convocation des copropriétaires et la réalisation du diagnostic ou de l’audit.

    Il ne faut pas exclure que la responsabilité du syndic puisse être engagée à défaut d’inscription de cette question à l’ordre du jour pour permettre la réalisation du diagnostic ou l’audit avant la date butoir prévue par la loi. Le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires pourraient en effet invoquer un préjudice lié au retard pris dans l’exécution de mesures visant à l’optimisation de la consommation d’énergie et/ou à l’amélioration des performances énergétiques. Chacun des copropriétaires a néanmoins la faculté de solliciter du syndic qu’il inscrive à l’ordre du jour une résolution relative au diagnostic ou à l’audit énergétique.

    Le syndic devra mettre en œuvre la réalisation du diagnostic ou de l’audit énergétique une fois le vote intervenu. De la même manière, le syndic qui tarderait à mettre en œuvre la réalisation de ces documents pourrait engager sa responsabilité pour les raisons évoquées ci-avant.

    Les responsabilités entourant le choix du diagnostiqueur

    La loi impose au syndic de mettre en concurrence différents prestataires et de recueillir l’avis du conseil syndical.

    Le diagnostiqueur devra remplir les conditions de compétence et d’assurance prévues par la loi.

    Le syndicat des copropriétaires pourrait rechercher la responsabilité du syndic si le choix du diagnostiqueur s’effectuait en dehors de ce mécanisme décisionnel, le préjudice pouvant, par exemple, résider dans le surcoût du diagnostic ou de l’audit.

    Les responsabilités encourues au titre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique

    Le diagnostiqueur doit effectuer des préconisations visant à optimiser la consommation d’énergie et/ou à améliorer la performance énergétique du bâtiment.

    Le diagnostiqueur engagerait sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires s’il effectuait des préconisations qui ne s’avéreraient pas avoir l’effet escompté au regard de la performance énergétique. Le syndicat des copropriétaires pourra décider en effet l’exécution de travaux au regard des préconisations du diagnostiqueur et des économies que ces travaux sont censées engendrées. S’il s’avère que ces économies sont inférieures à ce qui avait été annoncé, le syndicat des copropriétaires, voire des copropriétaires pris individuellement, pourraient solliciter la réparation du préjudice en résultant (coût des travaux s’ils ont été totalement inutiles, perte d’une chance de prendre une décision d’effectuer d’autres travaux plus efficaces ou moins couteux, etc.). Cette responsabilité du diagnostiqueur ne sera pas nécessairement exclusive dès lors qu’une opération de rénovation énergétique impliquera d’autres intervenants qui seront également responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires (architecte, bureaux d’étude, entreprise, etc.). En tout état de cause, le diagnostiqueur devra être vigilant dans la formulation de ses préconisations.

    Le syndic devra également veiller, en amont, à apporter son assistance au diagnostiqueur dans le cadre de la réalisation de l’audit et, en aval, à apporter les éclaircissements nécessaires aux copropriétaires qui pourront engager des dépenses importantes sur la base de l’audit énergétique. Le syndic pourrait engager également sa responsabilité si les erreurs contenues dans un audit étaient liées à ses manquements dans le cadre de la transmission des informations au diagnostiqueur.

    La présentation du rapport synthétique

    Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la remise de l’audit énergétique, la présentation du rapport synthétique de cet audit.

    Là encore, le syndic devra être vigilant et ne pas omettre de présenter le rapport synthétique en assemblée générale. Il pourrait engager sa responsabilité en cas de retard dans le processus de rénovation énergétique, le préjudice pouvant résider dans l’absence de réalisation d’économies d’énergie.

    La réalisation des travaux

    Si la réalisation des travaux est, en l’état actuel de la législation, facultative, le syndic, à la demande d’un copropriétaire ou de sa propre initiative, peut néanmoins inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires la question de la réalisation des travaux.

    Le syndic devra joindre à la convocation à l’assemblée générale, le diagnostic de performance énergétique ou le rapport synthétique de l’audit énergétique.

    Si l’assemblée des copropriétaires décide de réaliser les travaux, le syndic aura l’obligation de mettre en concurrence les entreprises pour la réalisation des travaux.

    Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit cette mise en concurrence le vote, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.

    Outre que le vote tiendra compte des devis, le syndic devra informer au mieux les copropriétaires des autres options offertes pour faciliter la réalisation des travaux (la possibilité et les modalités de l’emprunt collectif en copropriété, les aides financières existantes en matière de travaux d’économies d’énergie, etc.) et permettre un vote éclairé.

    Le syndic pourrait engager sa responsabilité s’il ne met pas en concurrence les entreprises ni n’informe suffisamment les copropriétaires au moment du vote.

    Au titre de la réalisation des travaux, les entreprises de travaux ou le partenaire du contrat de performance énergétique engagerait sa responsabilité en cas de mauvaise exécution et si les travaux ne permettent pas la diminution de la consommation d’énergie projetée.

  • La (très) difficile mise en mouvement des copropriétés

    La (très) difficile mise en mouvement des copropriétés

    La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a pourtant bien essayé de faciliter la prise de décision : elle a réduit le niveau de majorité nécessaire pour le vote de tous les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui ne relèvent pas de l’entretien : au lieu de la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, ils peuvent être décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de procéder à un second vote à la majorité des voix exprimées des présents et représentés. De cette même manière peuvent être votés des «travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes». Sont ainsi rendus notamment possibles des remplacements collectifs de l’ensemble des fenêtres de l’immeuble sans que la copropriété soit tributaire du bon vouloir de chaque copropriétaire individuellement…

    Est-ce suffisant ? Evidemment non, car l’obstacle suivant est la question « par où commencer ? ». Là encore, le législateur y a pourvu en rendant obligatoire, au moins dans les copropriétés dotées d’un chauffage collectif, la réalisation avant le 31 décembre 2016 d’un diagnostic de performance énergétique ou, pour celles comptant 50 lots ou plus (caves et parkings inclus) d’un audit énergétique, et la proposition à l’assemblée qui suit cette réalisation (délai très court s’il en est) d’un « plan de travaux d’économies d’énergie » ou d’un contrat de performance énergétique (ou CPE). Dans le décret d’application, l’audit énergétique devra prendre en compte tous les aspects de l’état de l’immeuble, et pas seulement l’aspect énergétique, ainsi que les besoins, les priorités et les moyens des copropriétaires et des résidants.

    Cette mise au pied du mur, et d’une certaine manière cette injonction d’étudier l’ensemble des besoins de rénovation de l’immeuble avant d’agir, est-elle de nature à débloquer la situation ? Là encore la réponse est négative, pour au moins deux raisons.

    La première est que les copropriétés risquent, au vu d’offres plus concurrentielles les unes que les autres, de s’affranchir d’une obligation mal comprise par des diagnostics et audits a minima, dont le résultat sera au mieux rangé dans un tiroir sans conduire à des travaux appropriés. Pour ceux, plus motivés, qui veulent prendre le sujet au sérieux, la question qui se pose est à qui s’adresser ? Comment faire le tri entre le bon grain des bureaux d’études sérieux et qualifiés, et l’ivraie ! Comment aussi faire en sorte que ceux qui seront chargés de l’audit ne se découragent devant la difficulté de recueillir les données préalables nécessaires sur l’immeuble, puis à l’indifférence plus ou moins hostile des copropriétaires peu réceptifs à l’exposé des scénarios de rénovation que l’audit doit proposer ?

    L’association Planète Copropriété, issue du « Chantier Copropriété » du Plan Bâtiment Grenelle (rebaptisé Plan Bâtiment durable), et dont l’objet est de favoriser par tous moyens la mise en mouvement des copropriétés vers une rénovation énergétique à la fois ambitieuse et réussie, a mis au point deux outils méthodologiques destinés aux conseils syndicaux des copropriétés qui se posent la question de l’état de leurs immeubles et qui veulent aborder leur rénovation énergétique sans trop savoir comment s’y prendre : le Bilan initial de copropriété (BIC), et l’ « Audit global partagé ». La mise au point de ces outils a été motivée par la constatation qu’un grand nombre de copropriétés restent bloquées quand il s’agit d’envisager les gros travaux en général et ceux de l’amélioration de leur performance énergétique en particulier. Et ce parce qu’elles cumulent plusieurs handicaps : le manque de compétence, le manque de cohésion et d’intérêts communs entre copropriétaires, le manque d’argent, et la méfiance à l’égard de tous les professionnels : le syndic, les architectes, les bureaux d’études, etc.

    Le BIC est un outil d’autoévaluation qui permet à un conseil syndical, aidé s’il y a lieu par son syndic, de se prendre en mains, faire le point des problèmes de sa copropriété (état de l’immeuble, situation financière, qualité de la gouvernance), et collecter les informations nécessaires à l’audit préalable à toute décision de travaux ultérieurs. C’est un outil fédérateur et « dynamiseur » permettant d’instaurer le climat de confiance nécessaire au passage à l’acte. Il doit aussi aider les éventuels accompagnateurs de la copropriété – espaces Info énergie (EIE), agences locales de l’énergie (ALE), associations Pact, etc. – à mieux la comprendre et à la conseiller plus utilement.

    L’ « Audit global partagé » est une méthodologie de mise en oeuvre d’un audit global de l’immeuble, associant le plus possible de copropriétaires et bien entendu le conseil syndical. Il résulte du constat que sans cette implication, les copropriétés ne s’approprient pas les conclusions des audits et ceux-ci restent lettre morte. L’association Planète copropriété qui l’a mis au point, développe aussi le cahier des charges à proposer aux auditeurs, et a entrepris de labelliser et former des « trinômes » architectes-bureaux d’études thermiques et planificateurs financier – le meilleur « mix » de compétences pour cette mission – à proposer aux copropriétés qui ne savent pas a priori à qui s’adresser…

    Mais il est une seconde raison à l’apathie qui frappe actuellement les copropriétés, la même que celle qui bloque le passage à l’acte des propriétaires de maisons individuelles éligibles aux aides du programme « Habiter mieux » ou à l’éco-prêt à taux zéro : des économies attendues à la fois insuffisantes eu égard à l’investissement nécessaire, impliquant des temps de retour trop longs par rapport à l’horizon de détention du bien pour les copropriétaire jeunes, ou à l’espérance de vie pour les copropriétaires âgés, et trop incertaines, compte tenu des facteurs susceptibles de les rogner : économies réelles inférieures à ce qu’elles étaient censées être sur le papier, « effet rebond » (comportement des résidants qui voyant le coût du chauffage baisser poussent sur la consommation afin d’améliorer leur confort), performances dégradées par une exploitation du chauffage insuffisamment optimisée, coûts de maintenance des nouveaux équipements à installer supérieurs à ce qui est annoncé, etc.

    Une part importante du décollage de l’effort de rénovation souhaité dépend donc des professionnels, et de leur capacité à proposer des solutions adaptées, à les expliquer de manière appropriée, et à établir la confiance dans un milieu, l’immobilier, où l’on se méfie des sachants, et de ceux qui se prétendent tels…

    Mais ce décollage ne se fera pas sans financements inventifs mieux adaptés au temps de retour des investissements requis et à l’économie dégagée, de manière à apporter dès le départ aux résidants une économie immédiate justifiant le dérangement et la prise de risque. Pourquoi ne pas envisager qu’une partie du remboursement s’effectuerait non pas seulement sur l’économie mais aussi sur la plus-value à la revente apportée par une performance énergétique améliorée, quitte à ce que pour les copropriétaires âgés, il soit prélevé dans le cadre de la succession ? De même pour les bailleurs, une partie du remboursement ne pourrait-il pas être assis sur le surcroît de valeur locative qu’apporte la réduction des charges de chauffage, déjà assuré par la « contribution pour le partage des économies de charges » qui peut être demandée aux locataires en application de la loi « Melle » du 25 mars 2009 ?

    A défaut, il ne resterait qu’à espérer une forte hausse des coûts de l’énergie, ou envisager une taxe carbone, l’une ou l’autre ayant pour effet de réduire les temps de retour de l’investissement…

  • Copropriété et chauffage collectif

    Audits et DPE collectif

    L’article 1 de la loi Grenelle du 12 juillet 2010 a instauré l’obligation, pour les copropriétés en chauffage collectif de moins de 50 lots, de faire procéder avant le 1er janvier 2017 à un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) collectif et, pour les copropriétés de 50 lots et plus construites avant juin 2001, de faire procéder à un audit énergétique.

    Lots principaux ou lots annexes ?

    Il faut comptabiliser les lots principaux (logements et commerces) ET les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots non raccordés au chauffage collectif.

    Ainsi une copropriété de 16 logements et 2 commerces avec 16 parkings et 16 caves, soit en tout 50 lots, est concernée par l’obligation d’audit.

    Pour plus de détails, vous pouvez vous reporter au guide de Planète Copropriété : « Comment obtenir un audit efficace ? », téléchargeable sur le site www.planetecopropriete.com.

    Vote des travaux : nouvelles règles.

    En droit de la copropriété, il était jusqu’à présent impossible d’imposer à un copropriétaire de réaliser des travaux d’amélioration concernant ses parties privatives, en particulier ses fenêtres, ce qui posait à la fois des problèmes de performance énergétique et de confort.

    L’article 7 de la loi Grenelle du 12 juillet 2010 et le décret du 3 décembre 2012, permettent à l’assemblée générale, quand les économies d’énergie sont en jeu, de décider à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, telles que :

    • les fenêtres et les volets (ou autres systèmes d’occultation extérieurs),
    • la pose de robinets thermostatiques ou d’équipements d’équilibrages de radiateurs et de panneaux de sols,
    • la réalisation de l’équilibrage de ces mêmes équipements,
    • la mise en place d’équipements de répartition de frais de chauffage ou de compteurs d’énergie thermique.

    Le législateur a prévu un garde-fou important : si un copropriétaire a réalisé des « travaux équivalents » dans les dix années précédentes, il n’est pas concerné par la décision collective.