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  • Répondre aux réglementations avec le BIM

    Répondre aux réglementations avec le BIM

    Le repérage amiante avant travaux est l’occasion idéale de générer la maquette numérique d’un ouvrage et plus largement d’épouser une méthode BIM (Building Information Modeling). Julien Piechowski, directeur de région Ile-de-France et Normandie chez AC Environnement, revient sur les spécificités et avantages du BIM pour la maîtrise d’ouvrage.

    Le BIM est-il une réponse aux nouvelles réglementations ?

    Oui, à plusieurs titres. Mais si le BIM s’inscrit dans la réglementation, il n’est pas pour autant obligatoire. Pour rappel, la maquette numérique est la représentation numérique du BIM et l’avatar dans lequel on intègre deux types d’informations : la donnée technique (inhérente aux caractéristiques des matériaux de la construction) et la donnée réglementaire, dans laquelle on retrouve notamment le diagnostic amiante.

    En toile de fond, ce qui relève directement de la norme, c’est le cahier numérique du bâtiment. Ce dernier est déjà obligatoire dans le neuf et le sera également dans la rénovation à partir de 2025. Le BIM est une brique de ce cahier numérique du bâtiment, puisque sa première vertu est de permettre d’intégrer de la donnée dans la maquette numérique. AC Environnement a ainsi développé l’outil CN BIM, pour “cahier numérique BIM”. Il met à la disposition de tous les maîtres d’ouvrage un compte afin d’accéder en permanence aux données de leur maquette. Une particularité à noter : l’intégralité de la Data est la propriété exclusive du maître d’ouvrage, contrairement à la simple consultation proposée par certains opérateurs. Nous tenons à ce que la donnée appartienne uniquement au propriétaire, sans condition.

    Quelle est la place des diagnostiqueurs dans cette démarche ?

    La réalisation du repérage amiante avant travaux (RAAT) est la porte d’entrée par excellence du BIM. Le diagnostiqueur est donc tout désigné pour mettre en oeuvre l’avatar numérique de l’ouvrage. C’est en effet le premier acteur à pouvoir implémenter de la donnée dans le cadre d’une rénovation, via les informations réglementaires comme l’amiante. Il est aussi susceptible de réaliser le scan du bâtiment. C’est ce que nous proposons chez AC Environnement en complément de l’investigation : nos équipes de terrain sont formées pour réaliser le scan et intégrer le nuage de points obtenu dans le logiciel. La modélisation est ensuite réalisée par nos BIM Modeleurs, qui génèrent la maquette numérique.

    Quels gains peut-on percevoir du BIM ?

    Le BIM offre avant tout un gain économique sur le coût global du bâtiment. On a tendance à l’oublier ou à le méconnaître, mais la phase d’exploitation du bâtiment représente 75 % de son coût tout au long de sa “vie”. En implémentant la maquette numérique dans un cycle de rénovation, l’économie se fera sur les prochaines réhabilitations car la maîtrise d’oeuvre et les différents intervenants disposeront de tous les éléments techniques renseignés lors du premier programme de travaux. Il sera d’autant plus simple d’optimiser les performances des matériaux qui seront mis en oeuvre.

    Le BIM offre avant tout un gain économique sur le coût global du bâtiment. On a tendance à l’oublier ou à le méconnaître, mais la phase d’exploitation du bâtiment représente 75 % de son coût tout au long de sa “vie”. En implémentant la maquette numérique dans un cycle de rénovation, l’économie se fera sur les prochaines réhabilitations car la maîtrise d’oeuvre et les différents intervenants disposeront de tous les éléments techniques renseignés lors du premier programme de travaux. Il sera d’autant plus simple d’optimiser les performances des matériaux qui seront mis en oeuvre.

    Par exemple, on commence à voir des projets de deuxième isolation par l’extérieur. Il s’agit d’immeubles ayant déjà réalisé des travaux dans le passé, mais dont les caractéristiques de l’isolant ne sont plus en phase avec les nouvelles normes. La performance de ce premier isolant (résistance, conductivité,…) n’étant pas connue, la maîtrise d’oeuvre proposera des matériaux aux performances très fortes par principe de sécurité. Or, si le BIM avait été employé en première lecture, l’information serait disponible et permettrait d’optimiser le calcul du nouvel isolant, et donc son coût.

    Ce qui est certain, c’est que le coût initial du scan, de la génération de la maquette BIM et de la première intégration des éléments réglementaires est bien en dessous des coûts de réhabilitation sans le BIM. Plus votre connaissance de l’ouvrage est précise, mieux vous optimiserez son entretien tout au long de sa vie.

  • Rénovation globale : à la quête de la valeur verte

    Rénovation globale : à la quête de la valeur verte

    Si les projets de rénovation peuvent être en premier lieu motivés par des travaux de nécessité (ravalement de façade, changement de chaudière…), ils offrent également l’occasion d’améliorer la performance énergétique et ainsi la valeur du bien. Raphaël Claustre, directeur général d’Île-de-France Énergies, présente les atouts d’une rénovation globale, accompagnée par un interlocuteur unique.

    Île-de-France Énergies associe un accompagnement technique et financier. Quel en est l’avantage ?

    En effet, nous ne séparons pas le technique du financier. Un accompagnement sur ces deux plans favorise et optimise les projets de rénovations globales, c’est-à-dire la remise en l’état des bâtiments tout en apportant des solutions architecturales et énergétiques, mais aussi financières car la plupart des subventions dépendent d’un objectif de performance énergétique. Nous sommes par exemple habilités à prendre en charge les certificats d’économie d’énergie (CEE) et nous parvenons en la matière à négocier des contrats très avantageux auprès des fournisseurs d’énergie. Lorsque ces contrats sont réalisés, cela fait déjà un an ou deux que l’on travaille à la conception du projet avec nos architectes et ingénieurs. Nous connaissons donc exactement le programme de travaux, puisque nous l’avons conçu avec les copropriétaires, et sommes à même d’optimiser les montants des CEE.

    Depuis l’été dernier, nous proposons aux copropriétés que nous accompagnons des prêts à bas taux sur une durée longue. Il permet à tout le monde de financer son projet de rénovation car il n’exige aucune condition d’âge. Et, jusqu’à 21 000 euros, il n’y a pas non plus de critères de capacité de remboursement. En 2020, nous allons également proposer l’éco-prêt à taux zéro collectif. Cela permet d’apporter des solutions adaptées à chaque copropriétaire.

    Nous nous occupons donc à la fois de la maîtrise d’oeuvre, de l’assistance à maîtrise d’ouvrage et de l’ingénierie financière. Avoir un interlocuteur unique comme Île-de-France Énergies fait ainsi gagner beaucoup de temps sur les délais. Et en termes de performance, les projets sur lesquels nous travaillons obtiennent en moyenne 50 % d’économie d’énergie. Mais surtout, après travaux, les bâtiments sont entièrement requalifiés.

    Peut-on connaître à l’avance l’impact d’une rénovation sur la valeur du bien ?

    Il y a deux notions pour comprendre l’impact d’un projet de rénovation sur la valeur du bien. La première est la valeur verte, qui représente la prise de valeur d’un bien du fait de ses atouts environnementaux. La seconde est son opposé, la décote grise, c’est à dire la perte de valeur du fait de ses défauts de performance énergétique. Ces notions sont quantifiables grâce aux données récoltées depuis 2005 par les notaires dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, les études de corrélation indiquent que – toutes choses étant égales par ailleurs – un bien dans les meilleures classes énergétiques en petite couronne francilienne vaut 12 % de plus qu’un bien dans les moins bonnes classes énergétiques. Cette différence est énorme ! Sur 300 000 euros par exemple, cela représente 36 000 euros. En grande couronne l’écart se creuse encore plus et atteint jusqu’à 15 %.

    La logique de rénovation globale devrait-elle idéalement s’appliquer à l’échelle des grands ensembles, autrement dit à tous les immeubles les constituant ?

    Ce qui est dommage, c’est que souvent les grands ensembles ont une gouvernance distincte entre les différents bâtiments qui les composent. Sur un grand ensemble de 1 000 logements, il y en a parfois 200 qui nous confient une mission, alors qu’il serait préférable de réaliser tous les travaux en même temps pour faire baisser les coûts. De toute façon, tous les immeubles de l’ensemble seront amenés à être rénovés en vieillissant.

    D’autre part, on revient une nouvelle fois sur une problématique liée à la décote grise : si l’un des immeubles est rénové, cela va générer une différence de valeur avec les autres biens de l’ensemble, qui sont de qualités constructives initiales similaires. Cet écart va se creuser si la même zone accueille des programmes neufs ou beaucoup de rénovations du parc ancien. Les immeubles non rénovés devront suivre rapidement pour éviter une dégradation progressive de leur valeur.

  • Diagnostics avant travaux : capitaliser l’information sur la durée

    Diagnostics avant travaux : capitaliser l’information sur la durée

    AC Environnement a fait de la maquette numérique et du BIM sa marque de fabrique dans le domaine des diagnostics immobiliers. Aperçu des avantages de cette solution avec Julien Nidrecourt, directeur technique du groupe.

    Quel est l’intérêt d’intégrer les diagnostics dans une logique BIM ?

    Plusieurs arguments témoignent de la pertinence d’intégrer notamment l’information amiante, plomb, gaz et électricité dans une maquette numérique. Le premier d’entre eux est la capacité à capitaliser l’information. Avant d’arriver à une opération de travaux, le maître d’ouvrage peut avoir mené des investigations dans le cadre des locations ou de ses obligations liées aux parties communes. Il détient ainsi une première information sur la présence des polluants et des pathologies. Même si cette démarche est en premier lieu destinée à l’exploitation du bien, il est intéressant et pertinent d’archiver la donnée dans une maquette de façon à ce qu’elle puisse être récupérée facilement dans le cas où, demain, des travaux sont envisagés. Cette information confortera l’analyse de risque tout en optimisant le coût des diagnostics ultérieurs.

    Même logique dans le cas de cessions de patrimoine importante : resynthétiser l’immeuble avec une lecture des problématiques amiante et plomb, en affichant l’immeuble et en activant les éléments pollués, apporte un niveau d’information non négligeable à l’acquéreur au préalable de la vente.

    Grâce au BIM, le maître d’ouvrage peut également remettre plus facilement les informations du bâtiment au intervenants suivant, comme le demande la réglementation.

    Les gains financiers offerts par le BIM permettent-ils un réel retour sur investissement ?

    En ce qui concerne l’amiante c’est une certitude. Avec l’expérience, nous savons qu’un maître d’ouvrage peut être amené à acheter plusieurs fois la même chose. De ce fait, on demande au diagnostiqueur d’avoir une vraie réflexion à l’échelle de l’immeuble, et non plus au niveau du logement ou d’une pièce. Pouvoir synthétiser l’information, l’afficher à l’écran, activer des parties d’ouvrage avec une donnée sur les polluants déjà détectés… Tout cela permet au maître d’ouvrage d’optimiser sa gestion des zones présentant des similitudes d’ouvrage (ZPSO) en toute transparence avec le diagnostiqueur. Le BIM devient ainsi un outil extrêmement efficace dans le cadre de la recherche d’optimisation des coûts autour de la problématique amiante. La démarche offre une plus-value évidente.

    On notera également un retour sur investissement intéressant concernant le DPE. Car une fois les éléments intégrés dans la maquette, on peut générer très facilement des DPE grâce au moteur de calcul intégré. Ce dernier vient lire tout ce qui est implémenté dans la maquette comme les isolants des murs, le type de chauffage, le système de ventilation, ou encore l’exposition du bâtiment. Notre système BIM peut aussi proposer des simulations de travaux et en mesurer immédiatement l’impact sur le DPE. Un propriétaire peut par exemple calculer les conséquences d’un changement de vitrage. Cette utilisation de la donnée offre beaucoup d’autonomie au maître d’ouvrage, qui peut se positionner sur des intentions de travaux sans avoir recours nécessairement à des bureaux d’études en première intention.

    Y a t-il une date de péremption des documents ?

    Selon les cas de figure, oui, mais seulement en ce qui concerne le format du livrable des diagnostics tel qu’exigé par la réglementation. L’information technique hébergée dans la maquette, elle, demeure pertinente tant que les travaux n’ont pas eu lieu. D’ultérieurs livrables pourront ainsi être actualisés sur la base de ce qui est connu dans la maquette numérique.