Depuis le 12 août 2008, tout propriétaire souhaitant louer un logement construit avant le 1er janvier 1949 est tenu de produire un CREP à la signature du contrat de location. La réalisation et la présentation de ce constat est à la charge du bailleur. Si des situations de plus en plus variées se présentent au diagnostiqueur dans le domaine du plomb, la méthodologie, elle, reste inchangée qu’il s’agisse d’un bien à la vente, à la location ou de parties communes d’habitation.
L’article L1334-7 du Code de la Santé Publique fixe le cadre de cette mesure : "A l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n°2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), tel que défini à l’article L1334-5 du code de la Santé Publique, doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949."
ATTENTION : LE BAIL A SES FINESSES !
Dans le champ d’application de cette nouvelle exigence figurent également, les locations à caractère saisonnier, les meublés, les logements de fonction, les locations aux travailleurs saisonniers. En habitat collectif, ce constat ne porte que sur les parties privatives.
En cas de location, trois situations sont envisageables :
- « la tacite reconduction de bail» : à l’échéance prévue du bail, celui-ci se poursuit de manière tacite dans les mêmes conditions (mêmes locataires, même loyer et modalités d’augmentation)
- « le renouvellement de bail » : un nouveau contrat est conclu avec les mêmes locataires ; un nouveau montant de loyer est convenu
- « le changement de bail » : un contrat est conclu avec de nouveaux locataires
La notion de « nouveau contrat de location » mentionnée ci-dessus écarte la tacite reconduction de bail.
La fourniture du CREP est à la charge du bailleur. L’absence dans le contrat de location de ce constat constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale de ce dernier. Au civil, la responsabilité du bailleur peut aussi être recherchée sur la base de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage.
METHODOLOGIE ET VALIDITE
Quel que soit le contexte de réalisation d’un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (vente, location, parties communes d’immeuble collectif), a méthodologie à mettre en œuvre est en tout point identique. Elle est indiquée en annexe 1 de l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au Constat de Risque d’Exposition au Plomb.
Si le Constat de Risque d’Exposition au Plomb établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis dans l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb ( Analyses en fluorescence X – Plomb total : 1 mg/cm2 ; Analyses en laboratoire – Plomb acido-soluble : 1 mg/g), il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
Dans le cas contraire (présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils cités ci-dessus), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location.
* Absence de plomb : absence ou présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis réglementairement
* Présence de plomb : présence de plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis réglementairement
LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE-BAILLEUR
Les obligations découlant des conclusions d’un Constat de Risque d’Exposition au Plomb réalisé dans le cadre d’une location sont identiques à celles pouvant être stipulées dans un constat réalisé à l’occasion d’une vente ou dans un constat réalisé dans des parties communes d’immeuble collectif.
Si le Constat de Risque d’Exposition au Plomb met en évidence la présence de revêtements non dégradés contenant du plomb, le propriétaire bailleur doit veiller à leur entretien afin d’éviter leur dégradation future.
Si le Constat de Risque d’Exposition au Plomb met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire bailleur doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède également aux travaux appropriés (recouvrement des revêtements dégradés, remplacement d’éléments de construction, suppression des causes immédiates de la dégradation des revêtements) pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non réalisation de ces travaux constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.
Si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis en annexe 4 de l’arrêté du 25 avril 2006 relatif au Constat de Risque d’Exposition au Plomb, l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au représentant de l’état dans le département.
12 AOUT 2008 : DOUBLE DATE CHARNIERE
La date du 12 août 2008 revêt deux aspects importants dans l’évolution et la production du Constat de Risque d’Exposition au Plomb. A cette échéance marquant le début de l’obligation d’annexion d’un CREP à tout nouveau contrat de location d’un immeuble (affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949) correspond l’échéance à laquelle les parties à usage commun de ces mêmes immeubles doivent avoir fait l’objet d’un CREP (sans conditions de travaux).
Résumé :
Le parc locatif privé (c’est-à-dire secteur HLM exclu) est estimé à 5 519 000 logements à fin 2007 (source CLAMEUR). La mobilité y est actuellement de l’ordre de 28 % à 29 % chaque année, un peu plus forte pendant les mois d’été qu’en hiver. Ce sont donc entre 1.5 et 1.6 millions de locations avec un nouveau locataire qui sont conclues chaque année. Ce parc privé est détenu à 90 % par les 2.2 millions de bailleurs privés. 60 % d’entre eux ne possèdent qu’un seul bien locatif (source ANAH).
