L’audit global

Le débat d’actualité sur la transition énergétique s’inscrit dans démarche de réduction des émissions de gaz à effet de serre pour toujours atteindre l’objectif du « Facteur 4 ».  Cette dynamique se traduit notamment par de nécessaires actualisations des réglementations thermiques et une obligation d’étude énergétique* pour les copropriétés en chauffage collectif. En effet, avec plus de 8 millions de logements en copropriété soit plus du quart du parc de logements, le constat est clair, manquer ce « chantier » de la rénovation énergétique, c’est tout simplement rater la cible visée du « Facteur 4 » !

Nos interventions diverses sur le terrain (conseils syndicaux, associations de copropriétaires, institutionnels, fournisseurs, …) nous ont amené au constat que la performance énergétique doit être « embarquée »2 dans le plan de réhabilitation global pour être acceptée. Au-delà de l’environnement, l’enjeu est également social, économique et culturel ! A noter que la rénovation énergétique ne peut se développer que dans le respect du patrimoine architectural du bâti ancien comme récent. Dans ces conditions, le bien immobilier acquiert de la valeur verte ou valeur verte énergétique ou valeur nette additionnelle dégagée grâce à une meilleure performance environnementale et un bâtiment plus confortable, plus désirable…

Voilà pourquoi nous impulsons avec d’autres partenaires convaincus, l’approche de l’audit global. Réalisé par une équipe pluridisciplinaire (architecte, thermicien, ingénieur financier) en amont du projet de rénovation, il permet d’établir une feuille de route complète et acceptée des copropriétaires, un équivalent « passeport » du bien.

Au-delà d’une étude « obligatoire », l’idée est bien de mettre en place un accompagnement renforcé des  copropriétés, pragmatique, réellement adapté au site existant, à l’écoute des copropriétaires pour rendre possible et désirable une réhabilitation performante et confortable !

In fine, la valorisation du patrimoine d’une copropriété3 passe nécessairement selon les trois étapes suivantes :

1. Audit global
2. Définition de votre projet
3. Suivi des travaux

L’audit global

Comme rapidement décrit ci-dessus, l’audit global est un outil d’aide à la décision pour d’éventuels travaux structuré selon 4 grandes parties

A. Relevés, état des lieux

Cette phase consiste à réunir sur place les informations pour la réalisation de l’audit : mesures, sondages et métrés, photos thermographiques (selon contexte), entretiens in vivo, questionnaires à tous les copropriétaires, collecte des documents nécessaires (plans, factures, contrats, …)

B. Analyse

Les données collectées sont analysées pour mettre en évidence les éventuelles pathologies, la consommation moyenne du bâtiment et son étiquette énergie et bien sûr les attentes des copropriétaires

C. Préconisations

Les résultats de l’analyse sont croisés pour proposer une liste de travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, plancher bas, menuiseries) et sur les équipements (ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire, énergies renouvelables, récupération de chaleur, …). Les travaux sont décrits en détail, chiffrés précisément et validés techniquement.

D. Synthèse pédagogique

Les différentes améliorations sont regroupées en scénarios cohérents qui tiennent compte : de l’urgence de l’entretien et de la vétusté des parois ou des équipements, de la complexité, de la durée et du coût des travaux, du gain énergétique et de la cohérence des actions, des attentes des copropriétaires.

Chaque scénario fait l’objet d’une simulation de financement par type d’appartement en intégrant les mécanismes d’aide et les économies d’énergie. Un professionnel de l’immobilier estime également la valorisation du patrimoine générée par chaque scénario.

Définition de votre projet et consultation des entreprises

Si la copropriété souhaite s’engager dans un programme de travaux, elle peut s’adresser à une équipe de maîtrise d’œuvre pour avancer sur les préconisations de l’audit global.

Réalisable conjointement avec l’architecte de copropriété le cas échéant, la mission s’organise comme suit :

• Phase d’étude pour définir par étapes successives le projet définitif sur le plan esthétique, technique et économique, pour obtenir les autorisations administratives nécessaires, voire préparer la négociation du contrat de fourniture de chaleur.
• Consultation des entreprises sur la base d’un cahier des charges détaillé pour analyser les offres.
• Mise à jour les simulations de financement avec les prix définitifs et les aides disponibles.
• Montage des dossiers de demande de subventions.

Dossier de financement, suivi et réception des travaux

Si l’Assemblée Générale des copropriétaires vote en faveur du projet présenté, cette dernière étape consiste à réaliser les travaux dans le respect de l’enveloppe budgétaire et des délais prévus. Avant de commencer les travaux, il est à prévoir un accompagnement du Conseil Syndical dans la réalisation des dossiers de financement (prêt à taux bonifiés, …).

Après passation des marchés, le maître d’œuvre pilote les différents corps d’état en communiquant régulièrement aux copropriétaires sur l’avancée des travaux.

A la fin des travaux, il lève les réserves, renégocie le contrat de fourniture de chaleur avec l’exploitant et accompagne le Conseil Syndical dans la réalisation des dossiers d’aides.