La question des copropriétés en difficulté a émergé dans le courant des années 80 dans le parc de logements de la reconstruction et a pris de l’importance dans les quartiers anciens depuis la fin des années 90. Pour répondre à cet enjeu, des politiques spécifiques ont été mises en place. Les financements publics mobilisés sont importants.
Pour la seule Anah, opérateur de l’Etat dédié au redressement des copropriétés en difficulté 91 M€ ont été affectés à cet objectif en 2011, toutes aides confondues (travaux et ingénierie). S’ajoutent des financements de l’Anru uniquement dans les secteurs inclus dans le programme de rénovation urbaine (PRU), ainsi que ceux des collectivités territoriales.
L’intervention publique sur les copropriétés a été motivée, jusqu’à présent, par des difficultés aigües. Il en résulte une action, qui bien qu’efficace, est jugée souvent trop tardive et complexe, et uniquement ciblée sur des difficultés déjà solidement ancrées. Le mode de gouvernance particulier à la copropriété agit alors comme un amplificateur de ces difficultés et rend plus incertaine leur résolution.
Les copropriétés en difficultés sont aujourd’hui mieux identifiées que par le passé sur les territoires, ce qui renforce le sentiment général d’une montée en puissance des difficultés. Par ailleurs, le besoin d’intervention publique ne fera que progresser au cours des années qui viennent.
La quantification des copropriétés potentiellement fragiles ou en difficulté n’est pas aisée, une amélioration des sources statistiques serait d’ailleurs indispensable, mais leur nombre n’est pas négligeable : si on peut estimer à 300 000 le nombre de résidences principales situées dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou de fonctionnement, ce chiffre atteint 800 000 à 1 000 000, soit environ 15% du parc des 6,2 millions de résidences principales en copropriétés, si l’on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l’occupation sociale. Dans le même temps, on peut estimer de 50 à 60 000 le nombre de logements dans des copropriétés identifiées et suivies comme en difficulté. Le problème semble donc encore largement devant nous.
Le coût de l’intervention en copropriété en difficulté, les conséquences humaines et urbaines de ces situations, l’amplification très probable du phénomène doivent conduire à retenir une approche résolument transversale et anticipatrice des difficultés.
Il convient, non seulement de guérir, mais aussi et d’abord de prévenir.
Consulter la synthèse du rapport de l’ANAH : Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés
