COMMUNIQUÉ – Prise de parole de Thierry Marchand, président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers CDI-FNAIM

Le vendredi 24 septembre dernier, pour tous les logements et bâtiments d’avant 1975, le Gouvernement a décidé de suspendre tous les diagnostics de performance énergétique (DPE) menés avec les nouvelles règles entrées en vigueur le 1er juillet dernier. Les résultats obtenus n’étaient pas assez fiables alors que ce DPE est désormais opposable. Une décision sage au vu des enjeux et qui permettra de corriger ce qui mérite de l’être.

Rarement une simple réforme technique aura soulevé un tel tollé : le nouveau diagnostic de performances énergétique, indicateur de vertu des logements à la vente et à la location -privés et HLM- devenu populaire, a fait l’objet d’une refonte radicale. Sa version évoluée est entrée en vigueur au 1er juillet 2021. Pour fiabiliser cet outil et lui permettre de s’imposer comme « opposable », c’est-à-dire pouvant permettre d’engager la responsabilité du propriétaire, le ministère en charge du logement a travaillé depuis un an à un moteur de calcul intégrant plus de données, en vue de fournir aux acquéreurs et aux locataires des informations objectives. Ainsi, en lieu et place des factures de consommation d’énergie du précédent occupant, au demeurant parfois difficiles à obtenir et entraînant l’impossibilité de calculer la performance, ce diagnostic se fonde désormais sur des caractéristiques physiques du bien. Il associe aussi à la performance pure, classée sur une échelle de A à G, l’émission de gaz à effet de serre et des simulations de dépenses énergétiques. Enfin, il comporte des préconisations de travaux pour faire accéder à un degré de performance correct, dans les trois premiers barreaux de l’échelle, A, B ou C, les logements énergivores. En somme, le nouveau DPE avait vocation à gagner en exactitude et en complétude pour prendre, à ce titre, valeur contractuelle. Le ministère avait fourni une étude d’impact qui anticipait une situation équilibrée : de l’ordre de 800 000 logements allaient mécaniquement progresser dans le classement environnemental et autant seraient au contraire affectés d’une note dégradée.

Quelles erreurs constatées avec le nouveau DPE ?

À l’épreuve des faits, rien ne s’est passé comme les pouvoirs publics l’attendaient. Des anomalies en grand nombre ont été constatées, conduisant à une proportion élevée de logements disqualifiés, jugés passoires énergétiques par le nouveau crible, avec à la clé une dévalorisation considérable, voire une perte de liquidité. Pour les logements les plus anciens, de type hausmannien notamment, et de plus petite superficie, l’impossibilité de proposer des travaux entraînant un redressement de note à des niveaux satisfaisants a également été pointée. A aussi été minimisée la difficulté pour les diagnostiqueurs de collecter les informations techniques sur le bien nécessaires à l’établissement du DPE, le cas échéant avec le concours de l’agent immobilier ou de l’administrateur de biens mandataire. Le résultat a aussi consisté à faire figurer dans les documents des simulations de facture très nettement supérieures à la réalité constatée, jusqu’à des excès aberrants. Le bilan de cette situation a de quoi inquiéter : sur les quelques 300 000 DPE établis depuis juillet, la moitié a concerné des logements construits avant 1975, dont une fraction majeure a comporté d’évidentes anomalies. Dans ce contexte, Emmanuelle Wargon, ministre en charge du logement, vient de prendre la décision à la fois sage et courageuse de surseoir à l’obligation de réaliser le DPE pour les biens édifiés avant cette date de 1975 -sauf en cas de transaction urgente- tant que le moteur et les logiciels qui calculent les DPE de nouvelle génération ne seront pas nettoyés des scories qui les affectent. Les diagnostiqueurs œuvrent bien sûr avec les spécialistes du ministère du logement pour parvenir à ce résultat dans les meilleurs délais.

Expérimenter pour mieux réformer

Concrètement, les biens pour lesquels a été réalisé un DPE fautif bénéficieront d’un nouveau diagnostic, qui corrigera et annulera le précédent, sans frais. Une négociation va s’ouvrir avec le gouvernement pour que soit effectivement neutralisé le coût pour la communauté des diagnostiqueurs de cette vaste opération de rappel. On entend des critiques acerbes adressées au gouvernement, montrant d’un doigt accusateur son impéritie. Elles sont infondées. Il fallait la lumière de l’expérience pour identifier finement les dysfonctionnements qui pouvait compromettre la justesse du DPE. La plupart des défauts ne pouvaient être prévus a priori et il faut avoir la modestie de le dire. Les polémiques, que certains peuvent trouver avantage à alimenter, ne sont pas à la hauteur des enjeux. Oui, moderniser le DPE et lui donner plus de force pour conduire à la rénovation environnementale des logements était vital. Oui, il était indispensable que cet indicateur, qui constitue une aide à la décision de louer ou d’acheter, soit plus qu’indicatif et qu’il acquière une force juridique majorée. L’heure n’est plus à la légèreté en matière d’appréciation du besoin de mettre à niveau notre parc de logements -maisons individuelles comme immeubles collectifs, à destination locative comme pour occupation en propre. L’empreinte carbone liée à l’immobilier doit d’urgence être réduite. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un cap exigeant pour le parc locatif comme pour les copropriétés faisant suite à la loi Énergie climat du 8 novembre 2019.

Tout au plus la séquence qui s’achève, marquée par le besoin d’ajuster un DPE conçu à marche forcée, doit-elle faire réfléchir sur la méthode d’adoption des réformes techniques. L’expérimentation devrait à l’avenir être préférée à la généralisation hâtive, fût-elle dictée par l’urgence climatique. Elle devrait en particulier inspirer la mise en place de l’audit énergétique, instrument de mesure plus précis et complet encore que le DPE. La loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience contre ses effets » le rend obligatoire dès le 1er janvier 2022 pour les logements les plus énergivores. Il est appelé à s’imposer comme l’outil de référence d’évaluation et d’aide à l’amélioration de la performance environnementale. Il importe de se garder des faux pas, qui risquent de dissuader les ménages d’aller vers la vertu énergétique.

COMMUNIQUÉ

Après avoir dénoncé, dès le mois de mai dernier, les risques inhérents à la publication au 1er juillet d’une version du nouveau DPE insuffisamment testée, la FIDI et L’UNIS souhaitent travailler avec les pouvoirs publics pour améliorer au plus vite le dispositif. A l’occasion d’une rencontre avec la DHUP le jeudi 16 septembre, la FIDI se félicite d’avoir été entendue sur les difficultés de mise en place du nouveau DPE et reste raisonnablement optimiste sur la prise en compte de ses propositions d’améliorations d’ici à quelques semaines.

L’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), et la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (FIDI), entendent cumuler leurs compétences et leurs forces pour décrypter « LE NOUVEAU DPE », fiabilisé, opposable et visant à l’éradication des passoires énergétiques et à la limitation des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES).

La version actuellement en vigueur (DPE version v.3) a révélé ses limites :

En effet, forts des nombreuses remontées de leurs adhérents depuis le 1er juillet dernier, la FIDI et l’UNIS ont dressé un constat identique d’insatisfaction. La FIDI a pu dénombrer et expliquer concrètement les éléments conduisant aux écarts très importants des résultats du DPE V3 par rapport à la réalité terrain et à la V2 du DPE. Ces éléments ont fait l’objet d’un échange récent avec la Direction de l’Habitat, de l’urbanisme et des Paysages, ministère de la Transition écologique et solidaire (DHUP).

Une première analyse retient deux causes probables :

• Le calcul du coût des consommations, par tranches, ne correspond pas à la réalité. En électricité, pour un nombre de kWh donné, l’erreur est de plus de 30 % par rapport au coût réel du kWh !
• Certains paramètres du moteur de calcul liés aux habitudes de vie des occupants ont été fortement modifiés par rapport à la version précédente. Ils ne correspondent peut-être pas à la réalité du terrain. Ces nouveaux paramètres dégradent substantiellement l’estimation des consommations mais aussi la note du DPE.

En outre, des thermiciens ont relevé des problèmes concrets, qui dégradent significativement la note (pour rappel, de A à G, G étant la plus défavorable) :

• En plus des changements sur la ventilation par ouverture de fenêtre, il semble qu’il y ait un problème sur le calcul des débits d’infiltration qui donne des déperditions quasi 10 fois plus importantes que la version précédente.
• Le calcul des consommations des auxiliaires de bouclage pour un appartement en immeuble collectif semble incohérent (les pompes consomment quasi autant que le total ECS !).
• En faisant un comparatif entre la V2 et la V3 avec les mêmes déperditions (enveloppe identique), on obtient beaucoup plus de consommation.

Un autre point a été soulevé, qui ne joue pas sur la note :

• Estimation du confort d’été : si la fenêtre des toilettes ne comporte pas de volet, l’estimation est dégradée quels que soient les autres paramètres.

Si les pouvoirs publics ne souhaitent pas revenir sur certains choix, il est impératif qu’ils expliquent clairement aux professionnels de l’immobilier les paramètres retenus et les raisons de leurs choix.

D’autres difficultés ont aussi été soulevées pendant cet échange et continuent d’être discutées lors des groupes de travail hebdomadaires auxquels la FIDI participe depuis près de deux années, et de façon intensive depuis début mai 2021.

Les constats des diagnostiqueurs rejoignent ceux des professionnels de l’Unis qui soulignent ainsi :

• L’incompréhension des clients qui voient leur bien déclassé sans avoir saisi en quoi leur bien immobilier nuit aux objectifs d’économie d’énergie et de réduction des GES ;
• Les difficultés d’accès aux locaux techniques de l’immeuble dans le temps imparti ;
• La difficulté de disposer des références techniques des isolants utilisés il y a plus de 10 ans ;
• La classement comme chaudière « fuel » des chaudières « gaz » dont les caractéristiques (type, puissance etc.) n’ont pas été indiquées, entrainant automatiquement un déclassement pénalisant.
• Des écarts entre les ratios de surfaces habitables des appartements et les tantièmes de copropriété ;
• L’allongement des délais de commercialisation (mise en location) en attente des DPE.

Pour Danielle Dubrac, la présidente de l’Unis : « L’Unis avait conseillé aux copropriétés et aux bailleurs d’établir un nouveau DPE ; pour chacun, l’atterrissage est donc très rude. Dans ce contexte, la question de l’opposabilité pèse trop lourdement. Les pouvoirs publics sont allés trop vite. L’impact sur le parc est significatif. Comment envisager sereinement le calendrier de la loi Climat (interdiction de louer des DPE-G dès 2023) ? Nous espérons un remède rapide, étant résolument engagés dans la rénovation énergétique et dans l’accompagnement de nos clients ».

Pour Lionel Janot, président de la FIDI et Stéphane Prouzeau, vice président, les échanges avec la DHUP ont été très productifs et efficaces. A ce jour, ils ne doutent pas que des ajustements seront pris en compte
rapidement pour améliorer la fiabilité des DPE V3 et les rendre réellement efficients.

En attendant la rencontre avec la Ministre Chargée du Logement, Mme Emmanuelle WARGON, le 4 octobre prochain, où seront bien certainement évoqués les différentes problématiques concernant le DPE, mais aussi l’Audit énergétique, dans le cadre de la fluidité du marché de l’immobilier, les diagnostiqueurs poursuivent bien entendu la réalisation des DPE.

Stéphane Prouzeau précise : « Pour l’instant, il faut laisser le temps aux responsables de la DHUP de bien prendre en compte les réalités du terrain énoncées par nos soins. Nous restons très attentifs et ouverts, mais nous ne manquerons pas de nous manifester avec plus d’insistance, si le DPE n’évolue pas rapidement. »

Pour Danielle Dubrac, Présidente de l’UNIS : « L’UNIS a travaillé avec les diagnostiqueurs de la FIDI pour mieux maîtriser ce nouvel outil, afin que les professionnels remplissent parfaitement leur devoir de conseil auprès de leurs clients. Travailler en filière est un atout pour tous dans l’objectif de la rénovation. »

Et Lionel Janot, Président de la FIDI, de conclure : « L’UNIS et la FIDI travaillent ensemble pour accompagner, informer et expliquer à l’ensemble des acteurs de l’immobilier le nouveau DPE et son impact sur le quotidien de demain. Les métiers de la FIDI et de l’UNIS sont indispensables dans le cycle de vie d’un bien immobilier, c’est pourquoi il est essentiel que nos professions poursuivent ces échanges et cette collaboration pour construire des relations etroites afin d’apporter un maximum de service et d’information. »