Catégorie : Diagnostics immobiliers

AFNOR publie une nouvelle version de la norme NF X46-020 qui définit comment réaliser un repérage de l’amiante dans les immeubles bâtis. Mise à jour par les professionnels concernés, elle entre en application le 1er octobre 2017.

Créée en 2002 et déjà mise à jour en 2008, la norme NF X46-020 a une nouvelle fois été remise au goût du jour. Son périmètre demeure inchangé : elle délivre la méthodologie et les modalités de réalisation des missions de repérage d’amiante dans les immeubles bâtis, les missions de repérage avant les travaux, le rôle des différents acteurs (opérateur de repérage et donneur d’ordre) et les éléments à faire figurer dans les rapports. L’ensemble des processus et des obligations décrits par cette norme s’appliquent à l’ensemble des immeubles bâtis, ainsi qu’aux process industriels.

Cinq principales évolutions de la norme NF X46-020

La nouvelle version de la norme NF X46-020 présente cinq principales évolutions :

• une définition plus adaptée des responsabilités incombant au donneur d’ordre et à l’opérateur de repérage ;
• apparition, en annexe A, de la notion de zones présentant des similitudes d’ouvrage (« ZPSO ») permettant d’optimiser le déroulement de la mission de repérage, voire de réduire le nombre de prélèvements à effectuer ;
• des possibilités, pour l’opérateur de repérage, de conclure à la présence ou à l’absence d’amiante, selon les différentes situations rencontrées ;
• un descriptif plus complet des sondages et prélèvements à effectuer pour les différents ouvrages ;
• une présentation des techniques à utiliser pour les sondages, et notamment les outils susceptibles d’être utilisés.

Cette norme intègre par ailleurs les modifications apportées au code du travail (article R. 4412-97-II) sur le repérage de l’amiante avant travaux. Elle est la première d’un corpus normatif qui couvrira chacun des 6 domaines d’activité prévus par la réglementation :

• immeubles bâtis (NF X46-020, publiée);
• autres immeubles tels que terrains, ouvrages de génie civil et infrastructures de transport ;

<li<matériels roulants ferroviaires et autres matériels roulants de transport ;

• navires, bateaux et autres engins flottants ;
• aéronefs ;
• installations, structures ou équipements concourant à la réalisation ou la mise en œuvre d’une activité.

Une entrée en application au 1er octobre 2017

Les repérages réalisés à partir du 1er octobre devront suivre les dispositions de cette norme. D’ici là, la version 2008 de la norme pourra continuer à être appliquée. Cependant, les marchés publics passés durant cette période transitoire devront se référer à la nouvelle version de la norme NF X46-020, pour la partie du marché postérieure au 30 septembre 2017.

Cette norme est appelée à être citée comme référence, par arrêtés, dans le cadre de l’application de la loi travail dite « loi El Khomri ».

Source : Afnor Groupe

Depuis le 1er janvier 2017, l’article 58 de la loi ALUR instaure une nouvelle obligation pour les copropriétés : le Dossier Technique Global, ou DTG.

Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété et doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il concerne uniquement les immeubles de plus de 10 ans qui ont fait l’objet d’une mise en copropriété, ainsi que tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation.

Quel contenu pour le DTG en copropriété ?

Il doit comporter :

• un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
• une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble (état de l’immeuble),
• une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
• un Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,
• une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Le DTG est présenté à l’occasion de la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. Après sa réalisation, s’il conclut la nécessité de réaliser des travaux, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée suivante sa réalisation, la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions de sa mise en œuvre.

Qui peut réaliser le DTG en copropriété ?

Le DTG peut être réalisé par tout professionnel dès lors qu’il justifie d’un diplôme de niveau bac +3 dans les domaines des techniques du bâtiment ou d’un titre équivalent ou encore une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent, de références de prestations similaires, d’une assurance RCP et enfin, d’une attestation sur l’honneur garantissant son indépendance.

Se former pour le DTG en copropriété

Sonelo propose une formation dédiée sur 5 jours. Au programme : la présentation du DTG, la copropriété et ses mécanismes, la pathologie des différents bâtiments, l’estimation du coût des travaux. Sonelo propose également des exercices pratiques et théoriques. La prochaine session se déroulera du 26 au 30 juin prochain et quelques places sont encore disponibles.

En savoir plus…

source :  Sonelo Le Blog

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu, le 2 juin 2016, un arrêt dont les attendus viennent confirmer certains points de procédure (délai de forclusion) et de fond (faute de l’agent immobilier), et préciser les conditions d’appréciation du préjudice de l’acquéreur.

Dans cette affaire, un couple avait acquis un appartement en copropriété, via une agence immobilière qui avait fait réaliser le mesurage par une société de de diagnostic. Quelques mois plus tard, les acquéreurs avaient fait procéder à un autre mesurage, qui avait révélé une différence de superficie de plus de 20%. Les acquéreurs avaient donc assigné les vendeurs en diminution du prix de vente, ainsi que l’agence immobilière et le diagnostiqueur en réparation du préjudice.

A cette occasion, la Cour de Cassation a réaffirmé deux principes constants de sa jurisprudence, qui posent souvent de réels problèmes aux acquéreurs et que ces derniers essaient régulièrement de contourner légalement : le délai de recours et la faute de l’agent immobilier.
Concernant l’action en diminution du prix de vente, la question de la nature du délai de recours d’un an prévu par la loi 10 juillet 1965 est souvent posée à la Haute Cour : s’agit-il d’un délai de prescription, qui peut donc être suspendu par une mesure d’instruction (en l’espèce, le mesurage) ou d’un délai de forclusion, qui ne peut faire l’objet d’aucune suspension.

Erreurs de mesurage Carrez : les précisions de la Cour de Cassation

Ici encore, la Cour de Cassation a réaffirmé une position constante : le délai de recours en diminution du prix contre le vendeur en raison d’une erreur de mesurage de plus de 20% est un délai de forclusion. En conséquence, un an après la cession, quels que soient les actes d’instruction, l’action en diminution du prix n’est plus possible. Les requérants ont donc été déboutés sur ce point.

Sur la question de la responsabilité de l’agent immobilier dans une erreur de mesurage, la Cour de Cassation réaffirme également un principe constant : l’agent immobilier ne peut pas être tenu pour responsable s’il n’a pas réalisé le mesurage lui-même et, s’il a eu recours à un expert pour le réaliser, il n’est pas tenu d’en vérifier la réalité. Et ce, d’autant plus « qu’il ne disposait d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies ».

Il n’en a pas été de même pour le diagnostiqueur ayant réalisé le mesurage, dans la mesure où l’expertise ordonnée par le tribunal avait relevé une différence de 27 m2 entre la surface annoncée et la surface réelle. La Cour de Cassation a bien confirmé la faute du diagnostiqueur, le condamnant à la réparation du préjudice.

Restait à déterminer la nature et le montant de ce dernier. Sur ce point, la Cour de Cassation n’a pas suivi la Cour d’Appel et a retenu l’existence d’un préjudice lié au surcoût de la commission de l’agent immobilier, puisque cette commission était proportionnelle au prix de vente, lequel découlait notamment de la surface du bien.

La nouvelle obligation de présenter les diagnostics immobiliers à vos locataires : le diagnostic gaz et électrique. Un petit tour d’horizon s’impose avant les dates d’échéances.

Diagnostics immobiliers : le 1er juillet obligation

A l’orée des beaux jours, le 1er juillet 2017, les propriétaires bailleurs devront attester de l’état de conformité de l’installation de gaz et d’électricité de leurs biens immobilier loués.

Déjà obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier, les diagnostics immobilier devront être présentés lors de chaque renouvellement de bail au locataire. Sachant que la durée de validité de ce diagnostic n’est que de 6 ans pour les appartements ou les maisons loués.

Les échéances d’application de cette nouvelle obligation peuvent varier en fonction du bien immobilier mis en location. Premiers biens immobilier touchés, les logements construits avant 1975, pour lesquels les installations ont plus de 15 ans.

Cette obligation tend à sécuriser les locataires, car on dénombre chaque année 100 morts par asphyxie au gaz et près de 60 morts par électrocution. Mais si cette obligation semble sécuritaire, elle n’en est pas moins neutre pour les propriétaires-bailleurs.

Pour lire la suite de l’article « Diagnostics immobiliers : le 1er juillet obligation pour les propriétaires bailleurs » cliquez ici

La vente à la découpe consiste dans la mise en vente en bloc de plusieurs lots (à partir de 5 depuis la loi ALUR) d’une copropriété. La loi et les accords collectifs donnent aux locataires concernés un droit de préemption pour acquérir ces lots. S’agissant d’une vente de biens en copropriété, la loi impose la réalisation de diagnostics techniques permettant aux locataires intéressés par l’achat d’avoir une connaissance parfaite du bien, au même titre que tout acquéreur.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a apporté un bon nombre de précisions sur le champ d’application de l’obligation d’information prévue par les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, et notamment en ce qui concerne l’association des locataires, le règlement de copropriété et les travaux à entreprendre. La Cour apporte surtout des précisions intéressantes sur le contenu des diagnostics techniques à produire lors d’une telle vente

L’accord du 9 juin 1998 sur la vente à la découpe et celui du 16 mars 2005 imposent au bailleur de communiquer aux locataires « les diagnostics et bilans techniques relatifs à l’état de l’immeuble », les modalités de réalisation de ceux-ci devant être examinés entre le bailleur et les associations de locataires représentatives. En l’absence de telles associations, un état de l’immeuble doit être établi.

Vente à la découpe : les diagnostics à prendre en compte

Les diagnostics et bilans techniques concernent la totalité de l’immeuble : éléments essentiels du bâti, équipements communs et de sécurité…bref, tout ce qui est susceptible d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. L’immeuble devra donc faire l’objet de diagnostics et de bilans techniques relativement au clos, au couvert, à l’isolation thermique, aux conduites et canalisation collectives, aux équipements de chauffage collectif, aux ascenseurs, à la sécurité incendie.

Cette énumération résulte de la rédaction de l’article 2.2 de l’accord collectif de 1998 et impose la réalisation de diagnostics et de bilans techniques beaucoup plus approfondis que lors d’une mise en copropriété, opération pour laquelle le Code de la Construction et de l’Habitation ne prévoit que l’obligation de réaliser un diagnostic technique « portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité » (article L 111-6-2).

Il a par exemple déjà été jugé (Cour d’Appel de Paris 6ème chambre civile, 3 juill.2007) qu’un diagnostic technique insuffisant sur la sécurité incendie et l’isolation thermique de l’immeuble justifiait une annulation de la vente des lots.

Diagnostics à réaliser lors d’une vente à la découpe

Il s’agira des diagnostics techniques prévus par la loi, d’une part, puisqu’il s’agit d’une vente, ainsi que des diagnostics spécifiques à l’opération.

Ainsi, les parties privatives concernées devront faire l’objet des diagnostics « classiques » en fonction de l’ancienneté de l’immeuble :

• plomb (pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949),
• amiante-parties privatives (pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997),
• DPE,
• état des installations électriques,
• des installations de gaz,
• ERNT,

et, si l’immeuble est situé dans une zone concernée par le risque, d’un état parasitaire (termites, mérule) et mesurage loi Carrez.

Il en ira de même pour les parties communes qui, elles, doivent faire l’objet d’un DTA « amiante-partie communes », d’un CREP (Constat des risques d’exposition au plomb). La réalisation sur les parties communes d’un audit énergétique (pour les copropriétés de plus de 50 lots) ou d’un DPE (pour les copropriétés de moins de 50 lots) est désormais obligatoire pour les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et devrait, en toute logique, être annexé au DDT.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur ou un contrôleur technique certifié puisque, en dehors de la nature spécifique de l’opération de vente à la découpe, ils sont obligatoires en cas de vente de tout immeuble, quelle que soit sa forme ou sa nature.
Viennent ensuite les « bilans techniques » spécifiques à l’opération concernée de vente à la découpe et prévus par les accords collectifs de 1998 et de 2005, relatifs au clos, au couvert, à l’isolation thermique, aux conduites et canalisation collectives, aux équipements de chauffage collectif, aux ascenseurs, et à la sécurité incendie. Ils devront évidemment être confiés à des experts techniques du domaine en question.

Le Guide de l’audit énergétique et de la rénovation en copropriété – Edition 2017

Sur les 33 millions de logements de notre pays, près de 8,5 millions sont en copropriété : c’est dire l’important gisement d’économies d’énergie que représente ce champ du parc résidentiel.

C’est pourquoi, la loi du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle 2 » est venue organiser, par différentes étapes, un parcours de sensibilisation et de ré-flexion : le bilan énergétique via l’audit énergétique ou le diagnostic de performance énergétique à l’immeuble, puis la proposition d’un plan pluriannuel de travaux ou d’un contrat de performance énergétique.

Après une phase d’élaboration des textes réglementaires, les dispositifs sont désormais en place. La réalisation de l’audit énergétique est la première étape essentielle du long processus de rénovation des copropriétés.

Cet audit est primordial : outre une première sensibilisation des copropriétaires à la question énergétique, il révèle les forces et faiblesses de l’immeuble et identifie les voies de progrès.

A l’image du Plan Bâtiment Durable, la mise en mouvement des copropriétés doit être une entreprise collective. Pour réussir, chacun doit être informé, formé et volontaire. Le présent guide, fruit d’un travail collaboratif entre différents acteurs complémentaires, participe à cet accompagnement des copropriétés.

Ne prétendons pas attendre d’éventuelles futures évolutions législatives ou réglementaires du monde de la copropriété pour agir : le chemin de l’audit énergétique est déjà balisé, les outils sont là, il faut désormais résolument passer à l’action !

Anne-Lise Deloron
Directrice adjointe, en charge des relations institutionnelles Plan Bâtiment Durable

Télécharger le guide

Lorsque vous vendez un bien immobilier, sachez que plusieurs diagnostics doivent être annexés à la promesse de vente. La réglementation varie sur le sujet, soyez donc vigilant. (suite…)